[편집자주] 정부의 잇따른 규제책에도 주택시장은 급매물 거래와 신고가 거래가 혼재된 불안정한 모습을 보이고 있다. 전문가들 사이에선 추석 이후에도 국내외 시장 상황을 고려할 때 방향성이 분명하지 않은 모습이 이어질 것란 게 중론이다. 뉴스핌은 6인의 부동산 전문가들에게 추석 이후 시장에 대해 심층적으로 물어보고 이를 정리해봤다.

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 부동산 전문가들은 무주택 실수요자의 경우 3기신도시 청약을 적극적으로 노려야 한다고 조언한다. 최근 3~4년간 기존 주택가격이 급등해 가격 부담이 큰 데다 향후 주택가격 상승에 불확실성이 크기 때문이다. 이런 이유로 향후 청약시장의 쏠림현상이 지속될 것이란 관측이 많다.

3기신도시가 아니라도 무주택자에게 아파트 분양시장은 내집 마련에 가장 좋은 방법이란 데엔 대체로 의견이 일치한다. 청약가점이 낮은 수요자라면 서울 및 인근지역의 주택 매입에 관심을 가져볼만 하다. 매입 시기에 대해서는 전문가마다 의견이 다소 엇갈렸다.

◆ 가점별 전략 세워 분양시장 노려야

함영진 직방 빅데이터랩장은 "무주택 수요자라면 3기신도시 등 분양시장을 우선으로 생각해야 한다"며 "다만 특별공급 자격이 안되고 청약가점이 낮다면 내년 상반기 재고 주택 구입을 고려볼만 하다"고 말했다. 3기신도시는 남양주 왕숙·하남 교산·인천 계양·고양 창릉·부천 대장 등 5곳이다. 내년 7월부터 사정청약이 진행될 예정이며 정부는 이 지역에서 총 30만가구 주택을 공급할 계획이다.

윤지해 부동산114 연구원은 "아파트를 분양받아 내 집을 마련하는 게 실수요자에겐 가장 효율적인 선택"이라며 "청약가점이 50~60점대로 높으면 분양시장에 적극적으로 도전하고 가점이 낮다면 신혼부부, 생애최초 등 특별공급을 노려야할 것"이라고 조언했다.

새 아파트는 상대적으로 집값 조정기에 하락폭이 크지 않아 투자에 안전한 편이다. 자금마련 측면에도 상대적으로 유리하다. 자금 여력이 충분치 않은 실수요자에게 가장 유리한 주택구입 방법인 셈이다.

내집을 마련하는 시기에 대해서는 의견이 다소 엇갈린다. 최근 몇 년간 지속적으로 집값이 올라 서두를 필요가 없다는 입장이 있는가 하면 실수요자라면 하루라도 빨리 내 집을 마련하는 게 이득이라는 주장도 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "서울 아파트값이 올해로 7년 연속 오르면서 장기 상승에 따른 피로감이 커 주택 매입에 신중하게 접근할 필요가 있다"며 "특히 실거래가보다 턱없이 비싼 매물이 시장에 많아 가격 착시현상에 조심해야 한다"고 말했다. 주택매입 시점이 소위 '꼭지'일 수 있다는 것이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "경제적 여력이 있으면 2021년 5월 이전 급매물을 노려볼 필요가 있으나 경제적 여력이 부족한 사람은 4-5년 이후 3기 신도시 입주시점까지 기다려보는 것이 좋다"며 "이 시기에는 임대주택등록을 한 8년 임대주택이 시장에 매물로 나올 가능성이 있고 신도시 입주물량과 맞물리면 전반적으로 주택가격이 하락할 가능성이 있다"고 말했다.

이와 달리 실수요자라면 하루라도 빨리 내 집을 마련해야 한다는 조언도 있다. 이상우 인베이트투자자문 대표는 "직장인들의 연봉이 올해보단 내년에 더 높아질 것이란 계산에선 일반적으로 서울 집값은 오늘이 가장 싸다"며 "자금 여력이 있다면 주요 입지의 매물을 빨리 손에 쥐는 게 낫다"고 강조했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "당장 주택을 구입하는 게 적절한지보다는 자기자본으로 살집을 마련한다는 접근이 필요한 시기"라며 "투자중심보단 이용중심으로 접근할 때 실수요자는 직주근접 지역이나 개인의 기호, 본인의 자금계획 등에 따라 가장 빠른 시간 안에 내 집을 마련하는 전략이 필요하다"고 말했다.

◆ 3기신도시 청약 당첨권 50점 이상...가점 낮으면 특별공급 주목

3기신도시 가점제 분양 아파트의 경우 청약 당첨권은 최소 50점 이상이 될 것이란 보인다. 3기신도시 대부분 서울 접근성이 좋은 데다 GTX(수도권광역급행철도), 지하철 연장 등 굵직한 교통망 확충 호재도 있기 때문이다. 새 아파트 프리미엄을 고려할 때 무주택자들이 대거 청약통장을 사용할 가능성이 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "3기신도시 중 입지 조건 및 선호도가 높은 지역은 과천 이외에는 하남 교산지구다"며 "지역 우선 분양의 경우는 당첨 커트라인이 60점 이하로 낮을 수 있으나 일반분양은 그 이상의 가점을 보유해야 당첨이 가능할 것"이라고 내다봤다.

서진형 대한부동산학회장은 "서울 집값 수준과 강화된 대출 규제 등을 볼 때 무주택 실수요자 입장에서는 3기 신도시가 내 집 마련의 좋은 기회가 되기 때문에 청약 경쟁률이 상당히 높을 것으로 예상된다"고 말했다. 그는 다만 "신혼부부 특별공급분은 혼인기간, 자녀 수, 해당지역 거주기간 등을 토대로 한 가점 순서대로 당첨자를 선정하고, 생애최초 특별공급은 100% 추첨제로 공급된다"며 "일반분양의 경우 통상 분양에 쓰이는 84점 만점의 '청약 가점제'가 아닌 '누적 납입액'을 기준으로 당첨자를 선정하는 등 공급방식이 다양해 가점 당첨권을 단정 짓긴 어렵다"고 설명했다.

아파트 분양가에 따라 흥행이 갈릴 것이란 예상도 있다. 이상우 대표는 "3기신도시는 사전청약 및 전반적인 공급 일정은 공개됐지만 분양가, 민간분양 규모 등 구체적인 내용이 아직 나오지 않았다"며 "경기도 고양덕은지구가 3기신도시 수준의 입지에도 분양가가 높아 미분양이 발생한 것처럼 공급가격이 청약열기에 핵심이 될 것"이라고 말했다.

◆ 서울 및 인근지역 '똘똘한 한 채' 현상은 지속된다

추석이후 주목할 만한 지역으로는 서울 및 인근지역이 여전히 1순위로 꼽혔다. 신도시를 제외하곤 공급물량이 부족하고 보유세 강화로 '똘똘한 한 채' 현상이 지속되고 있어서다.

윤지해 연구원은 "9억원 이하 중저가 매물을 찾는다면 서울 접근성이 좋은 1~2기신도시 중 일산, 산본, 중동 등 저평가된 곳 위주로 접근하는 게 좋다"며 "서울에서는 올해 상반기 상승률이 높았던 '노도강'(노원·도봉·강북구), '금관구'(금천·관악·구로구)'도 관심 지역"이라고 말했다.

권대중 교수는 "서울은 정부 차원에서 지원을 늘리고 있는 공공재개발 사업지구와 소규모재건축 및 가로주택정비사업지구가 투자처로 유망하다"며 "수도권 지역은 3기신도시 지역 중 과천과 하남교산, 고양창릉지역이 상대적으로 낫다"고 설명했다.

서울지역 중 강남권 투자가 여전히 대세라는 평가도 나온다. 이상우 대표는 "자금이 충분한 투자자라면 강남을 눈여겨볼 필요가 있다"며 "30평대 기준으로 노원구에 15억원대 신축 아파트 매물이 있고 마포 '신촌그랑자이'와 영등포구 '신길동 힐스테이트클래시안'이 16억~20억원 수준이란 점에서 20억원 미만의 강남 아파트가 상대적으로 저렴해 보이는 게 현실"이라고 말했다.

leedh@newspim.com