흥행성적 갈리는 수도권 분양시장...규제+3기신도시 대기수요에 '흔들'

기사입력 : 2020년09월28일 06:02

최종수정 : 2020년09월28일 07:55

세금강화로 투자수요 발 묶이고 3기신도시 대기수요도 늘어
비인기지역 관망세 불가피...입지·가격·호재 등으로 성적 엇갈릴듯

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 뜨겁게 달아오르던 아파트 청약시장이 경기도 비인기지역을 중심으로 가라앉고 있다. 지방은 물론이고 서울을 제외한 수도권의 분양 성적을 장담하기 어려운 상황이다.

정부가 3기신도시 조성에 속도를 내자 수도권에선 사전청약을 받기 위한 대기수요가 늘었다. 당장 청약을 받기보단 신도시 입주를 노리는 무주택자가 늘어난 셈이다. 게다가 다주택자의 보유세 및 거래세 부담이 크게 높아진 데다 전매제한 강화로 투자 실익이 줄어든 것도 청약시장이 가라앉은 이유로 풀이된다.

◆ 양평·의정부 등 경기 비인기지역 흥행 참패

28일 한국감정원과 부동산업계에 따르면 이달 분양시장에서 청약 미달하거나 과거 경쟁률보다 부진한 사업장이 다수 발생했다.

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 2020.09.23 leedh@newspim.com

한화건설이 지난 22일 분양한 경기도 양평에 짓는 '포레나 양평'은 1순위 청약접수에서 흥행 참패했다. 414가구 모집에 신청자는 262에 그쳤다. 평균 경쟁률은 0.6대 1. 주택형 7개 중 84㎡를 제외한 6개 주택형이 모두 미달했다.

대형 건설사 짓는 브랜드 아파트로는 매우 부진한 성적이다. 1순위 청약 접수가 부진해 2순위, 계약률을 장담하기 어렵게 됐다. 이 단지는 양평군 양평읍 창대리 650-12 일원에 지하 2층~지상 24층, 7개동, 총 438가구로 조성된다. 전용면적별로는 ▲59㎡ 171가구 ▲74㎡ 178가구 ▲84㎡ 89가구로 중소형 면적으로 구성된 단지다.

같은날 청약 접수한 GS건설의 '의정부역 스카이자이'는 1순위 청약에서 분양가구 접수를 끝냈다. 청약 미달이 발생하진 않았지만 흥행 열기가 높지 않았다. 233가구 모집에 705명이 접수해 평균 3.0대 1을 기록했다. 5개 주택형 중 4개가 평균 2대 1 수준에 그쳤다.

앞서 의정부에서 분양한 단지와 비교하면 경쟁률이 낮은 상황이다. GS건설이 지난 2018년 11월 분양한 '탑석센트럴자이'는 이 지역 역대 최고 경쟁률인 평균 41.7대 1을 보였다. 최고 경쟁률은 144.6대 1에 달했다. 작년에 분양한 '의정부역 센트럴자이&위브캐슬'은 824가구 모집에 1만4605건이 접수돼 평균 17.7대 1을 기록했다.

중소건설사인 일군토건이 선보인 가평 '센트럴파크 더 스카이'는 167가구 모집에 50명이 지원해 평균 경쟁률 0.3대 1에 그쳤다. 1, 2순위 청약을 모두 받았지만 분양가구의 70%가 미분양으로 남은 것이다. 가평군 가평읍 읍내리 457-5번지 일대에 조성하며 아파트 168가구와 오피스텔 27실이 들어선다.

대방건설이 분양한 '양주옥정신도시 3차 노블랜드 에듀포레'도 수요자의 눈길을 끌지 못했다. 1042가구 모집에 354명이 청약해 평균 0.3대 1의 저조한 경쟁률을 나타냈다. 모든 주택형이 미달됐다.

이 지역도 지난 4월 양주에 분양한 '양주회천신도시 노블랜드센트럴시티'가 평균 청약경쟁률이 4.4 대 1을 기록하며 모든 평형이 1순위 마감됐다. 5월에는 '양주옥정 제일풍경채 레이크시티'가 6.4대 1의 청약경쟁률로 1순위 마감됐다.

◆ 세금 강화와 3기신도시 대기수요로 차별화 불가피

수도권 청약 경쟁률이 가라앉은 이유는 수요자들이 내집 마련 시기를 늦추고 있기 때문으로 풀이된다.

정부가 30만가구 규모의 3기신도시 분양을 조기에 추진키로 했다. 현재 대부분 지역이 토지보상 절차에 들어갔고, 내년 7월부터 순차적으로 사전청약에 들어간다. 실수요자 입장에서는 분양가상한제 적용으로 분양가가 상대적으로 저렴하고 서울 접근성이 양호한 3기신도시 청약에 관심이 커지고 있다.

투자수요가 줄어든 것도 비인기 입지의 분양 성적이 저조한 이유 중 하나다. 정부가 '7·10대책'으로 다주택자의 종합부동산세 최고 세율을 3.2%에서 6.0%로 대폭 인상했다. 취득세율도 2주택은 8%, 3주택 이상과 법인은 12%로 높였다. 1주택자의 경우 집을 살 때 최고 3% 취득세율이 적용됐으나 법 개정으로 8%까지 높아진 것이다. 7억원짜리 주택을 매입할 때 3500만원 부담이 늘어나는 셈이다. 집을 팔 때 내는 양도소득세도 강화돼 투자수요가 부동산을 추가로 취득하기 어려운 환경이다.

'6·17 부동산 대책'으로 수도권 대부분이 청약 조정대상지역으로 묶인 것도 시장에 영향을 줬다. 조정대상지역으로 지정되면 해당 지역은 주택담보대출 시 담보인정비율(LTV)이 60%, 총부채상환비율(DTI)이 50%로 제한된다. 또 ▲다주택자 양도소득세 중과 ▲장기보유특별공제 배제 ▲분양권 전매 시 단일 세율(50%) 적용 등이 적용된다. 비규제지역에선 주택을 계약한 뒤 6개월이 지나면 전매제한이 풀렸지만 이제는 소유권이전등기 이후 팔 수 있다. 분양권을 빠르게 처분하는 소위 '단타 투자'가 어려워진 것이다.

이런 분위기는 당분간 이어질 전망이다. 정부가 집값 및 주거 안정화를 위해 3기신도시 조성에 속도를 내고 있다. 가점 40점대 이상 청약통장을 보유한 무주택자의 경우 3기신도시 진입을 노리는 수요가 시간이 갈수록 늘어날 공산이 크다. 집값이 당분간 급등하기 어렵다는 분위기도 비인기지역을 꺼리게 되는 이유다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "3기신도시 조성 및 부동산 세금 강화 등으로 청약시장이 입지, 가격, 브랜드에 따라 성적이 크게 갈리는 모습"이라며 "매수자 우위 시장에서 이런 차별화 현상은 당분간 이어질 것"이라고 말했다.

leedh@newspim.com

사진

"7월 1일 출석하라" 재통보 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 내란 특별검사팀이 윤석열 전 대통령에게 오는 7월 1일 오전 9시에 2차 대면조사를 위해 출석해 달라고 통보했다. 박지영 내란 특검보는 29일 저녁 서울고검 청사에서 브리핑을 열고 "소환 일정과 관련해 윤 전 대통령 측 의견을 접수했고 제반 사정을 고려해 7월 1일 오전 9시에 출석하라고 통지했다"고 밝혔다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 윤석열 전 대통령이 29일 새벽 서울 서초구 서울고검 청사에 마련된 내란특검에서 피의자 신분으로 조사를 마친 뒤 귀가하고 있다. 2025.06.29 leehs@newspim.com 박 특검보는 "(소환 일정) 협의는 합의가 아니"라며 "결정은 수사 주체가 하는 것이고 윤 전 대통령 측 의견을 접수한 뒤 특검의 수사 일정이나 여러 필요성 등을 고려해 출석 일자를 정해서 통지한 것"이라고 설명했다. 다만 "변호인단 측의 반응은 아직 없다"고 덧붙였다. 앞서 특검팀은 윤 전 대통령 측에 오는 30일 출석하라고 통보했으나, 윤 전 대통령 측은 방어권 보장 등을 이유로 오는 7월 3일 이후로 조사 일정을 잡아 달라고 요청했다. 이에 특검팀이 당초 날짜보다 하루 늦은 7월 1일 조사를 진행하겠다고 재통보한 것이다. 특검팀은 경찰청에 수사방해 사건 전담 경찰관 파견을 요청했다고도 밝혔다. 윤 전 대통령 측이 지난 28일 첫 대면조사에서 박창환 경찰청 중대범죄수사과장(총경) 교체를 요구하며 조사를 거부한 행위가 특검법상 수사방해 행위에 해당한다고 특검팀은 판단하고 있다. 박 특검보는 "(윤 전 대통령 측 변호인이) 변론의 영역을 넘어선 사실과 다른 주장을 하고 있다. 이는 특검법에서 정한 수사방해 행위로 평가될 수 있다"며 "더 이상 좌시하지 않겠다. 특검은 수사방해 사건을 전담할 경찰관 3명을 경찰청에 파견 요청했다"고 말했다. 이어 "특검법 수사 대상에 보면 일련의 수사 방해나 재판 방해도 수사의 대상이 돼 있다"며 7월 1일 2차 대면조사에서도 박 총경이 계속 조사할 것이라고 부연했다. hong90@newspim.com 2025-06-29 22:14

사진

"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다. 정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00