'7·10대책' 때 공개한 주택공급 5개 방안, 실효성 의문
시장에 공급확대 시그널, 파급력 위해선 그린벨트 풀어야
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[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = '7·10 주택시장 안정 보완대책'에서 국토교통부가 중심으로 제안한 주택공급 확대 방안에 대해 당정이 미흡하다는 결론을 내렸다.
서울에서 대규모 주택공급을 위한 부지 확보가 어렵고 사업 시기도 장기화할 수 있다는 것이다. 내부적으로 그린벨트 해제 이외에는 주택난 해법이 없다고 판단한 만큼 조만간 이를 포함한 주택공급 대책이 발표될 것으로 보인다.
서초·강남구 등 강남권이 핵심 대상이다. 좋은 입지에 시세보다 저렴한 물량을 충분하게 공급한다는 게 정부의 주택공급 원칙이다. 이를 충족하기 위해서는 강남권 개발이 필수다. 앞으로 국토교통부, 서울시, 기획재정부 등으로 구성된 실무기획단에서도 그린벨트 해제 규모와 지역이 주된 논의 대상이 될 전망이다.
◆ '주택공급 5개 제시안' 실효성 의문...그린벨트 해제 불가피
16일 정치권과 국토부 등 따르면 정부는 서울 및 인근지역의 그린벨트를 풀어 주택공급을 확대하기 위한 실무자 회의를 본격적으로 가동했다.
정부가 애초 그린벨트에 손을 대는 것에 보수적이 태도를 보이다가 해제로 선회한 것은 국토부가 제시한 주택공급 방안에 실효성이 크지 않다고 판단했기 때문이다.
일단 국토부는 3기신도시 용적률을 높여 주택공급을 계획보다 1만가구 이상 늘린다는 계획을 세웠다. 하지만 3기신도시는 서울 주택수요를 흡수하기엔 입지적으로 한계가 있다. 신도시 아파트 용적률이 평균 180~190%인데 이를 220% 수준으로 올려 공급물량을 늘려도 서울에서 내 집을 마련하겠다는 수요자가 환영할 대안이 아니라는 얘기다.
도심 내 공실 상가 및 오피스를 활용해 주택공급을 늘리는 것도 실효성이 크지 않다. 한국토지주택공사(LH)와 SH가 건물을 매입해 리모델링한 뒤 주택을 공급하는 방식이다. 투자비용이 많이 들어가는 데다 2022년까지 공급계획이 5000가구에 불과하다. 사회 초년생 및 청년 등 1인 가구에 공공임대 방식으로 추진하는 것도 주택난 해결에 큰 도움이 되지 않는다.
재개발·재건축 등 정비사업을 공공방식으로 진행해 공공임대·공공분양을 늘리겠다는 대안은 한계가 존재한다. 사업 시행사인 조합의 동의가 필요하다. 공공 정비사업은 공동 사업방식으로 속도가 빠른 대신 조합원 혜택이 줄어든다. 정부가 예상하는 것보다 참여율이 저조할 수 있다. 도심고밀 개발도 도시계획 규제를 개선하는 데 시간이 많이 필요해 당장 주택공급 확대로 이어지긴 힘들다.
이런 이유로 그린벨트 해제가 마지막 카드로 제시된 것으로 해석된다. 여당 핵심 관계자는 "7·10대책 때 공개한 5가지 검토가능 대안을 면밀히 분석했지만 여러 가지 제약이 많아 주거안정에 실효성이 떨어진다는 평가가 많았다"며 "기존에 제시된 방안을 포함해 그린벨트 해제, 미니신도시 조성 등으로 시장에 주택공급이 늘어난다는 시그널을 주는 방법을 찾고 있다"고 말했다.
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◆ 그린벨트 해제시 이르면 내년 말 분양가능
그린벨트 해제시 이르면 내년 말부터 주택공급이 가능하다. 그린벨트 해제는 환경 파괴라는 부작용을 불러올 수 있지만 공급 측면에서는 좋은 입지에 주택을 빠르게 조성할 수 있는 장점이 있다.
앞서 이명박 정부는 2008년부터 6차에 걸쳐 21곳을 보금자리지구로 지정했다. 지정한 지 1년 만인 2009년 처음으로 강남에서 주택공급을 시작했다. 강남구 그린벨트를 풀어 조성한 강남보금자리지구는 서울시 강남구 자곡·세곡·율현동 일원 93만9000㎡ 규모에 조성됐으며 총 6713가구가 공급됐다.
이어 선보인 서초 보금자리주택지은 서초구 우면동, 과천시 주암동 일원 36만1000㎡에 3304가구를 선보였다. 당시 이들 지역은 강남 반값 아파트란 이름으로 주변시세의 50~60% 수준에 분양가가 책정돼 높은 인기를 끌었다.
정부가 강남에 그린벨트를 풀면 민간분양보다 공공분양 및 10년 공공임대, 토지임대분양(토지임대주택) 형식으로 아파트를 공급할 것으로 예상된다. 토지임대분양은 땅과 건물을 모두 분양하는 현행 방식과 달리 토지에 대한 소유권은 국가 또는 공공기관이 가진 채 건물만 일반에 분양하는 것을 말한다.
그린벨트 해제지역으로 강남권이 1순위로 꼽힌다. 주택 대기수요가 많고 강남 집값을 잡아야 전반적으로 과열된 주택시장의 안정화에 효과가 있기 때문이다. 이외에는 ▲송파구 방이동 일대 ▲은평 불광동 일대 ▲강서구 김포공항 일대 ▲의정부 호원동 일대 ▲과천 선바위역 일대 ▲광명 소하동 일대 등이 후보지다.
박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "서울 그린벨트 해제는 공급량이 많고 시장에 공급 시그널을 준다는 측면에서 대기 수요자에 불안감을 달래는 효과가 있을 것"이라며 "정책적인 효과를 높이려면 공급확대 방안을 지속해 검토할 필요가 있다"고 말했다.
leedh@newspim.com
