[뉴스핌=김선엽 기자] 일본 경제가 들썩인다. 아베노믹스 5년차를 맞아 지난 2분기에 4%(연율 기준)의 깜짝 성장을 기록했다. 실업률은 3% 아래로 떨어지며 사실상 완전고용에 이르렀다.

좀처럼 개선되지 않던 소비와 물가도 플러스(+)로 돌아섰다. 주가도 1996년 이후 최고 수준. '잃어버린 20년'을 되찾았다는 평가가 새삼스럽다.

일본의 진격에 주목한 한국투자신탁운용이 일본 도쿄 부동산에 투자하는 두 번째 펀드를 출시했다. 도쿄역에서 1km 정도 떨어진 추오구 신카와 소재 '오카토 쇼지(Okato Shoji) 도쿄빌딩'에 투자하는 '한국투자 도쿄중소형 오피스 부당산펀드'다.

일본 경제를 향한 우려의 시선도 있다. 2020년 도쿄 올림픽을 정점으로 경제가 하강할 것이란 지적이 대표적이고, 세계 최고 수준의 정부 부채가 발목을 잡을 것이란 전망도 지나치기 어렵다.

24일 한동우 한국투신운용 상품본부장을 만나 일본 도쿄 부동산 시장의 전망에 대해 물었다. 그는 먼저 도쿄역의 위상을 거론했다.

"우리나라로 보면, 광화문과 여의도를 합쳐 놓은 중심 업무 지구다. 많은 기업들의 본사가 도쿄역에 집중돼 있다. 미츠비시 미츠이 미즈호 등 일본 3대 은행과 노무라증권 다이와증권의 본사도 이 곳에 있다."

수익형 부동산 투자에서 가장 중요한 것 중 하나가 캡레이트(Cap Rate;영업이익을 매입단가(세금 및 수수료 제외)로 나눈 비율)다. 이 빌딩의 캡레이트는 4.9%로 도쿄역 평균치(3.8~4.2%)에 비해 다소 높다. 

"10% 이상 저렴하게 샀다는 의미다. 이 빌딩을 100% 임차하고 있는 오카토 상사와의 임대차 계약이 2022년 3월까지기 때문이다. 하지만 우리는 임대차 계약이 갱신될 확률이 매우 높다고 본다"고 한 부장은 말했다. 

오카토 쇼지 도쿄 빌딩<사진=한국투자증권 제공>

그가 재계약을 자신하는 이유는, 오카토 상사가 이 빌딩을 지은 원주인(2008년 세일&리스백)으로 본사 빌딩에 대한 자부심이 강하기 때문이다. 또 도쿄 공실률이 2.3%로 극히 낮아 250명의 상사 인원이 옮겨갈 곳이 없다고 판단했다.

재계약이 무난히 이뤄진다면 매각(2022년 예상) 시점에 추가이익을 노릴 수 있다. 그는 "매년 배당수익률이 6.2%이고 매각차익까지 고려하면 8%까지 기대할 수 있다"고 언급했다. 

부동산 가격은 금융정책과 직결된다. 일본의 주가와 부동산이 살아난 데는 마이너스 정책금리가 결정적 역할을 했다. 반대로 미국이 금리를 올리면 일본도 결국 금융긴축에 나서야 하지 않을까. 대출을 끼고 사는 수익형 상가의 기대수익률은 하락할 수 있다. 

한 부장은 "일본 경제가 이제 회복되는 단계라 이 상황서 금리를 올리면, 살아나는 경제가 타격을 입을 수 있다고 생각하기 때문에 일본에서는 금리인상 얘기가 전혀 나오지 않고 있다. 한국과는 상황이 다르다"고 말했다. 

이어 "과거 일본은 급격히 금리 올린 것이 도화선 되면서 버블이 터진 경험이 있기 때문에 자율경제의 선순환 구조가 정착될 때까지 급격한 긴축에 나서지 않을 것"이라고 전망했다. 

<자료=한국투자증권 제공>

도쿄 올림픽을 기점으로 꼬꾸라질 수 있다는 점에 대해서도 그는 기우라고 지적했다. 일본의 경제 규모를 고려하면 올림픽 개최로 경제가 살아나는 개발도상국과는 상황이 다르다는 것이다. 오히려 도쿄의 도시재생사업에 주목해야 한다는 것이다. 

"10년 전부터 도시재생사업을 계획해 도쿄를 탈바꿈 시키고 있다. 올림픽이란 이벤트를 통해 더 속도를 내는 것 뿐이다. 도시재생사업이 거의 끝나는 2028년에 도쿄는 지금과 전혀 다른 도시가 될 것"이라고 강조했다. 

다만, 높은 정부부채 비율은 그 역시도 주의할 필요가 있다고 봤다. 아베노믹스의 아킬레스건이 될 수 있다는 판단이다. 한 부장은 "정부 부채가 워낙 많아서 어떻게 해결할지는 잘 지켜봐야 한다. 진행상황을 잘 살필 것"이라고 언급했다.

[뉴스핌 Newspim] 김선엽 기자 (sunup@newspim.com)