[뉴스핌=이고은 기자] 미국 상업용 부동산 저당증권(CMBS) 시장의 대출에 최대 30% 가량의 잠재부실 경고가 제기됐다. 규모는 2년 안에 52조원에 이를 것이란 전망이다.

10일(현지시간) CNBC뉴스는 미국저당은행협회(MBA)와 부동산 서비스업체 CBRE의 자료를 인용, 미국 상업용 부동산 저당증권(CMBS)에서 균열이 일어나고 있다고 보도했다.

미국저당은행협회(MBA)에 따르면 아파트와 쇼핑몰, 사무실과 창고 등이 포함된 미국 상업용 부동산 시장은 거의 3조달러에 달하는 모기지 채권으로 지탱되고 있다. 대형 은행과 보험사, 상업용모기지담보증권(CMBS) 등이 해당 채권을 판매했다.

문제는 CMBS에서 발생하고 있다. 대체로 CMBS는 만기가 되면 부동산 소유주들이 융자를 상환한다는 조건 아래에서 10년 기한으로 운영된다.

부동산 서비스 업체 CBRE에 따르면 이 만기 상환금액이 올해와 다음해에 연간 4000억달러에 이를 것으로 예상된다. 지난해보다 1000억달러가 늘어난 수치다. CBRE는 '낮게 잡아서' 올해 융자의 18%, 내년 융자의 29%에서 상환에 문제가 생길 수 있다고 경고했다. 다시 말해 향후 2년간 430억달러가 잠재적으로 부실 융자가 될 수 있단 것이다.

"'균열'이라는 표현은 상당히 절제된 표현이다"라고 부동산 금융 업체인 워커 앤 던롭의 일리 워커 CEO가 말했다. "지난 1-2월의 시장 상황을 보면 '얼어붙었다'고 보는게 더 낫다"

지난해 미국의 상업용 부동산 시장은 상당히 성공적이었다. 높은 수요와 낮은 공실율은 집값을 천정부지로 끌어올렸다.

그러나 올해 연초 부동산 가격이 6년만에 처음 하락하면서 시장 관계자들의 간담을 서늘하게 하고 있다. 상업용 모기지(부동산 저당) 채권의 수익률이 오르지 못하면서 투자 수요를 잃고 재정에 균열이 생길 위험이 고개를 들고 있기 때문이다.

지난 8일 신용평가사 무디스(Moody's)는 "1월 미국의 상업용 부동산 가격 지수(CPPI)가 지난해 12월보다 0.3% 하락했다"면서 "이는 지수가 바닥을 친 2010년 이후 처음"이라고 말했다.

게다가 밀레니엄세대(1980년부터 2000년대 출생 세대)가 교외지역에서 집을 구입하는 경향이 점점 강해지고 있는 것도 악재다.

제이미 우드웰 MBS 부회장은 "CMBS에서 가격 변화가 일어나면 유동성이 줄어들고, 많은 융자들이 만기가 되면서 이 융자들을 상환할 자금력이 부족해지게 될 것"이라고 경고했다.

 [뉴스핌 Newspim] 이고은 기자 (goeun@newspim.com)