이르면 3월중 출시될 '수익 공유형 모기지'는 소득에 관계없이 누구라도 연1%대 초저금리로 집값의 70%까지 대출받아 시가 10억원(공시가격 9억원 이하)이하 주택을 구매한 뒤 집값이 오르면 차익을 은행과 나누는 조건의 대출상품이다.
현재 시중은행들의 코픽스 연동 주택담보대출 금리가 3% 안팎인 점을 고려하면 은행이 2%정도 손해를 보며 대출해 주는 것으로 보이지만, 공공기관인 대한주택보증이 손실분 보전에 나서면서 은행이 떠안는 위험은 사실상 거의 없다. 전반적으로 정부의 이같은 정책들은 한국 부동산 시장의 가격을 상승시키고 가계의 이자부담을 줄여주고 따라서, 소비확대 효과와 유동성의 흐름을 크게 상승시키는 영향을 가지고 올 것이다.
과거 이와 비슷한 대출확대와 소비확대를 일으킨 정책이 또 있었다. 1999년 신용카드 소득공제를 처음으로 실시하고 2001년에는 신용카드 사용 분부터 소득공제 혜택을 2배로 확대 했다. 이후 신용카드 사용액 및 신용카드 대출은 급증, 전체 가계 부채 상승의 시발점이 되었다. 신용카드 소득공제 시행연도인 1999년 국내 소비는 14.3% 증가, 2000년 13.1% 증가, 2001년 10.0% 증가, 2002년 11.3% 증가율을 보였다. 그 4년의 기간 동안 상승률이 58.2%나 된다.
그렇다면 이런 정책이 주식시장에 미치는 영향을 보자. 신용카드 정책이 처음으로 실시된 1999년의 증시는 크게 상승하는 모습을 보였다. 물론 그 상승세가 단기적인 1년 미만의 유동성 장세였으나 그 상승폭은 아주 높았다. 전체 주식시장은 110%나 상승했고 대부분의 유동성 관련 업종과 소비와 관련 된 업종은 그 상승 폭이 코스피 지수 상승률을 크게 윗도는 결과를 낳았다. 또한, 장기적으로는 소비시장의 확대로 2008년까지의 큰 코스피 상승장의 밑거름이 되었다.
개인적으로 최근 발표되고 있는 모기지 상품들이 적어도 향후 2년은 문제를 야기할 것같지 않다. 과거 신용카드 대출은 금리 20% 이상의 서브프라임 대출이었지만 최근 모기지 상품들은 금리 2% 수준의 장기 대출성향을 띤다. 따라서, 부동산가격은 빠지지 않을 것이고 상대적으로 오르는 현상이 나올 것은 너무나 당연하다.
부동산 거래량이 올해 1월 사상 최대치를 찍었다. 솔직히 부동산 가격이 너무 크게 오를까 봐 걱정이다. 그래도 자산가치가 올라가면 소비와 증시에도 플러스 효과가 있을 것 이다. 전세 가격 상승을 보면 그만큼 실수요가 높다는 것이고 막연하게 가격하락 한다는 논리에 실수요자들은 주택구입을 기피하는 것뿐이다. 따라서 현재의 정부정책이면 부동산가격이 크게 오를 것 같아 너무나 걱정이 된다.
만약 1년 반에서 2년 뒤부터 금리가 오르면 그 후 일정 기간이 지나고 나서 분명 부동산 가격이 하락을 시작할 것이다. 하지만, 한국은행이 금리를 인상하기 전까지 얼마나 오를지는 예상하기 힘들다. 부동산 불패란 향후 없는 것이 맞고 앞으로 부동산을 투자로 보는 것이 맞다. 하지만 단기간에 투자가 아닌 실수요자가 매수를 기피하는 것이 문제다. 괜히 이런 정세에 부동산 투기가 일어나 가격이 너무 상승해 저소득층만 향후 집을 살수 없는 피해를 보게 될까 봐 걱정된다.
과거 김대중, 노무현 정권에서 사용했던 카드공제 정책은 소득에 상관없이 카드대출을 늘리게 했다. 결과적으로 소비도 크게 늘었다. 거품 붕괴 과정에서 카드사 (LG카드, 국민카드, BC카드 등)와 대주주인 재벌과 은행은 손실을 입었다. 이번 모기지 정책도 이것과 크게 차이가 없어 보인다. 자산효과가 일어나 소비확대로 연결되고 주식시장도 크게 오르게 할 것이다. 거품 붕괴는 향후 2~3년 뒤 정도로 예상이 되지만 그 손실은 사실상 은행권에서 상당부분 가져갈 것이다.
향후 1~2년간 엄청난 유동성 시장이 올 것은 너무나 당연해 보인다. 이러한 정부 정책은 건설경기 회복과 소비진작 효과를 낳을 것이다. 또한 유동성 상승효과에 기업실적들이 크게 개선될 것이기에 2년 뒤는 걱정하지만 적어도 향후 1~2년간 큰 폭 증시 상승이라는 시나리오는 충분히 그려볼 수 있다. 여기에 어느 업종이 가장 많이 오를지는 당연히 유동성 관련 주택 경기 관련 주인 건설, 증권, 소비관련 주(화학주도 포함) 일 것이다.
[프로필]
1993. 펜실베이니아대학교 와튼스쿨 경영·경제학 졸업
2011~2013 우리환아투자자문 북경 리서치센터장
2008~2010 우리엡솔루트파트너스 싱가폴 연구책임자, 자산관리사
2001~2007 씨티그룹글로벌마켓증권 상무
2000~2001 Morgan Stanley Dean Witter 애널리스트 이사
