[뉴스핌 Newspim] 메트로컨설팅 윤재호 대표의 부동산 재테크 기고입니다.
경매의 대중화 열기에도 불구하고 법원경매 시장에는 여전히 안심하고 참여할 수 없는 것이 사실이다. 경매제도가 계속 보완되고 수정되고 있지만 경매 자체의 불안정성으로 인해 전문가들도 예측하지 못하는 여러 함정들이 곳곳에 도사리고 있기 때문이다.
법원 경매의 함정을 제대로 파악하려면 관련 법규에 대해 상식 이상의 공부를 어느 정도 해두어야 한다. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법, 민사집행법 중 중요한 경매 관련법은 충분히 숙지해야 한다. 만약 이를 자칫 소홀히 해 싼 값에만 매력을 느끼고 낙찰 받았다간 경매 함정에 빠질 가능성이 높다.
◆ 권리관계를 철저히 분석해야 = 법원 경매 투자의 핵심은 권리관계 파악이라고 해도 과언이 아니다. 최초저당권 설정일 보다 뒤진 전입신고 일자가 늦은 세입자라면 낙찰자가 물어주지 않아도 되는 간단한 권리관계 파악뿐만 아니라 지상권·유치권·전세권 등 복잡한 법률관계의 분석까지 철저하고도 꼼꼼한 분석이 필수다.
특히 주택임대차 보호법상 세입자의 대항력 유무와 배당요구, 확정일자 날인 여부 등은 경매참여에 있어 매우 중요한 문제다. 또 권리관계 파악을 위해선 서류상 하자 파악은 물론 직접 현장을 찾아 그 내용을 파악해야만 정확히 조사할 수 있는 경우도 많다.
◆ 기본상식으로 입찰 참여는 금물 = 일반 투자자들은 몇 번의 경험과 상식으로 혼자 입찰에 참여하는 경우가 많다. 특히 권리관계가 좀처럼 쉽지 않은 상가나 건물까지 주택 정도의 간단한 조사능력이면 해결될 거란 생각으로 무턱대고 입찰하는 경우다.
그러나 상업시설과 특수물건 등은 철저한 사전조사에도 불구하고 전문가도 함정에 빠지는 경우가 흔하다. 특히 외관상 큰 흠이 없을 듯한 물건 중에도 지분등기, 유치권, 법정지상권 때문에 애써 낙찰 받은 부동산을 포기해야 하는 수도 있다.
또 일부 대지와 섞여 있는 일부 토지에 농지가 포함된 경우에 외부인이 낙찰 받을 경우 농취증이 필요할 수 있다. 따라서 경매에 입찰하려면 상식 수준을 넘은 후 일정 실력이 된 후 아니면 되도록 경매매수신청대리인 자격이 있는 공인중개사나 경매전문 법무사에 의뢰하는 게 훨씬 유리하다.
◆ 낙찰 후 부대비용 감안해야 = 경매는 예상치 못한 비용이 더 들어가는 것을 감안해야 한다. 간혹 경매 아파트 입찰시 감정가를 넘어서는 일이 있는 건 부대비용을 감안하지 않고 입찰해서 이다. 단순히 감정가만 파악해 시세보다 낮다고 높은 가격에 낙찰을 받기 일쑤다.
아파트 낙찰시 세입자 이사비와 체납관리비, 강제집행에 따른 명도소송비와 짐 보관비까지 충분한 부대비용을 감안해 되도록 싼 값에 낙찰 받아야 남는 장사다. 이런 추가비용을 감안하지 않고 비싼 값에 낙찰 받으면 오히려 배보다 배꼽이 더 큰 경우가 발생할 수도 있다.
◆ 현장 확인은 필수 체크사항 = 법원경매 물건이라면 현장 확인이 반드시 필요하다. 정확한 시세파악은 물론 권리관계상 나타나지 않은 하자까지를 현장에서 확인할 수 있다. 서류상 문제가 없는 경매물건이라도 현장부터 달려가야 하는 것이 순서다.
감정가가 시세보다 싼지 여부, 향후 투자전망과 개발 호재 유무를 심도 있게 조사하며 2~3차례 현장을 둘러봐야 한다. 마지막으로 인근의 몇 군데 중개업소에 들러 시세정보와 거래사례를 확인하고 매물량과 동향도 파악한다. 특히 토지나 주택의 경계파악이나 지적확인도 경매 물건에 직접 가보지 않는다면 함정에 빠져들 요인을 만들 수 있다. 되도록 2차례 이상 방문해 보고 투자를 결정해야 한다.
◆ 세입자 대위변제 등 조심해야 = 저금리나 주택가격 상승기, 경기 활황기 때에는 채무자(전 집주인)의 변제 가능성과 세입자의 대위변제 가능성에 유의해야 한다. 되도록 권리관계 분석 시 변제 가능성을 따져 보고 입찰하고 채무금액이 시세에 비해 크게 적다면 입찰을 포기하는 게 훨씬 유리할 수 있다.
◆ 입찰장에서 사소한 실수를 주의해야 = 아무리 마음에 드는 부동산을 싸게 낙찰 받아 최고가 매수인으로 결정 됐더라도 입찰서류의 기재를 잘못했거나 입찰 보증금 부족, 대리 입찰시 인감증명서를 첨부하지 않는 등으로 확인되면 집행관이 바로 입찰자격을 박탈한다.
◆ 구체적인 자금계획을 세워라 = 경매는 입찰 당일 총 금액의 10%(재경매 물건 20%)를, 매각허가 결정 30일 이내에 나머지 잔금을 납부해야 한다. 금융권을 통해 경락잔금 대출제도를 이용할 계획으로 낙찰 받는다면 경매 입찰 전 대출 가능성 여부를 미리 확인하고 입찰을 결정해야 한다.
▶메트로컨설팅 윤재호 대표 소개
- 메트로컨설팅(www.metro21c.co.kr, 전화 02-765-0008)
- 한양대대학원 부동산학과 졸업
- 부동산 투자 및 경매 컨설팅
- 스피드뱅크 투자자문센터장 역임
- 주요 일간지 칼럼니스트
- 광운대경영대학원, 연세대 사회교육원, 건설산업교육원, 한국공인중개사협회 등 강의
- '2000만원으로 연봉 버는 경매투자', '부동산투자 101가지' 저자
경매의 대중화 열기에도 불구하고 법원경매 시장에는 여전히 안심하고 참여할 수 없는 것이 사실이다. 경매제도가 계속 보완되고 수정되고 있지만 경매 자체의 불안정성으로 인해 전문가들도 예측하지 못하는 여러 함정들이 곳곳에 도사리고 있기 때문이다.
법원 경매의 함정을 제대로 파악하려면 관련 법규에 대해 상식 이상의 공부를 어느 정도 해두어야 한다. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법, 민사집행법 중 중요한 경매 관련법은 충분히 숙지해야 한다. 만약 이를 자칫 소홀히 해 싼 값에만 매력을 느끼고 낙찰 받았다간 경매 함정에 빠질 가능성이 높다.
◆ 권리관계를 철저히 분석해야 = 법원 경매 투자의 핵심은 권리관계 파악이라고 해도 과언이 아니다. 최초저당권 설정일 보다 뒤진 전입신고 일자가 늦은 세입자라면 낙찰자가 물어주지 않아도 되는 간단한 권리관계 파악뿐만 아니라 지상권·유치권·전세권 등 복잡한 법률관계의 분석까지 철저하고도 꼼꼼한 분석이 필수다.
특히 주택임대차 보호법상 세입자의 대항력 유무와 배당요구, 확정일자 날인 여부 등은 경매참여에 있어 매우 중요한 문제다. 또 권리관계 파악을 위해선 서류상 하자 파악은 물론 직접 현장을 찾아 그 내용을 파악해야만 정확히 조사할 수 있는 경우도 많다.
◆ 기본상식으로 입찰 참여는 금물 = 일반 투자자들은 몇 번의 경험과 상식으로 혼자 입찰에 참여하는 경우가 많다. 특히 권리관계가 좀처럼 쉽지 않은 상가나 건물까지 주택 정도의 간단한 조사능력이면 해결될 거란 생각으로 무턱대고 입찰하는 경우다.
그러나 상업시설과 특수물건 등은 철저한 사전조사에도 불구하고 전문가도 함정에 빠지는 경우가 흔하다. 특히 외관상 큰 흠이 없을 듯한 물건 중에도 지분등기, 유치권, 법정지상권 때문에 애써 낙찰 받은 부동산을 포기해야 하는 수도 있다.
또 일부 대지와 섞여 있는 일부 토지에 농지가 포함된 경우에 외부인이 낙찰 받을 경우 농취증이 필요할 수 있다. 따라서 경매에 입찰하려면 상식 수준을 넘은 후 일정 실력이 된 후 아니면 되도록 경매매수신청대리인 자격이 있는 공인중개사나 경매전문 법무사에 의뢰하는 게 훨씬 유리하다.
◆ 낙찰 후 부대비용 감안해야 = 경매는 예상치 못한 비용이 더 들어가는 것을 감안해야 한다. 간혹 경매 아파트 입찰시 감정가를 넘어서는 일이 있는 건 부대비용을 감안하지 않고 입찰해서 이다. 단순히 감정가만 파악해 시세보다 낮다고 높은 가격에 낙찰을 받기 일쑤다.
아파트 낙찰시 세입자 이사비와 체납관리비, 강제집행에 따른 명도소송비와 짐 보관비까지 충분한 부대비용을 감안해 되도록 싼 값에 낙찰 받아야 남는 장사다. 이런 추가비용을 감안하지 않고 비싼 값에 낙찰 받으면 오히려 배보다 배꼽이 더 큰 경우가 발생할 수도 있다.
◆ 현장 확인은 필수 체크사항 = 법원경매 물건이라면 현장 확인이 반드시 필요하다. 정확한 시세파악은 물론 권리관계상 나타나지 않은 하자까지를 현장에서 확인할 수 있다. 서류상 문제가 없는 경매물건이라도 현장부터 달려가야 하는 것이 순서다.
감정가가 시세보다 싼지 여부, 향후 투자전망과 개발 호재 유무를 심도 있게 조사하며 2~3차례 현장을 둘러봐야 한다. 마지막으로 인근의 몇 군데 중개업소에 들러 시세정보와 거래사례를 확인하고 매물량과 동향도 파악한다. 특히 토지나 주택의 경계파악이나 지적확인도 경매 물건에 직접 가보지 않는다면 함정에 빠져들 요인을 만들 수 있다. 되도록 2차례 이상 방문해 보고 투자를 결정해야 한다.
◆ 세입자 대위변제 등 조심해야 = 저금리나 주택가격 상승기, 경기 활황기 때에는 채무자(전 집주인)의 변제 가능성과 세입자의 대위변제 가능성에 유의해야 한다. 되도록 권리관계 분석 시 변제 가능성을 따져 보고 입찰하고 채무금액이 시세에 비해 크게 적다면 입찰을 포기하는 게 훨씬 유리할 수 있다.
◆ 입찰장에서 사소한 실수를 주의해야 = 아무리 마음에 드는 부동산을 싸게 낙찰 받아 최고가 매수인으로 결정 됐더라도 입찰서류의 기재를 잘못했거나 입찰 보증금 부족, 대리 입찰시 인감증명서를 첨부하지 않는 등으로 확인되면 집행관이 바로 입찰자격을 박탈한다.
◆ 구체적인 자금계획을 세워라 = 경매는 입찰 당일 총 금액의 10%(재경매 물건 20%)를, 매각허가 결정 30일 이내에 나머지 잔금을 납부해야 한다. 금융권을 통해 경락잔금 대출제도를 이용할 계획으로 낙찰 받는다면 경매 입찰 전 대출 가능성 여부를 미리 확인하고 입찰을 결정해야 한다.
▶메트로컨설팅 윤재호 대표 소개- 메트로컨설팅(www.metro21c.co.kr, 전화 02-765-0008)
- 한양대대학원 부동산학과 졸업
- 부동산 투자 및 경매 컨설팅
- 스피드뱅크 투자자문센터장 역임
- 주요 일간지 칼럼니스트
- 광운대경영대학원, 연세대 사회교육원, 건설산업교육원, 한국공인중개사협회 등 강의
- '2000만원으로 연봉 버는 경매투자', '부동산투자 101가지' 저자
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