[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 호텔 시장에서 관광객 증가를 객실 공급이 따라가지 못하는 수급 불균형이 2020년대 후반까지 이어질 전망이다. 관광 수요가 객실 요금 상승으로 이어지면서 기존 호텔의 시설을 개선하거나 브랜드를 바꿔 가치를 높이는 투자 전략이 주목받고 있다.

9일 CBRE코리아는 '수급 격차가 바꾼 서울 호텔의 가치와 밸류애드 전략' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다.

방한 외국인 관광객은 지난해 1894만명으로 2019년 1750만명을 넘어 역대 최대를 기록했다. 올해 1~9월에도 전년 동기보다 21.5% 늘었다. 반대로 서울 호텔 객실은 서울시 등록 통계 기준 2019년 이후 연평균 0.1% 증가하는 데 그쳤다.

방한객이 과거 증가 추세의 절반 수준인 연 4%씩만 늘어도 객실 공급을 웃돌 것으로 보인다. 2025년을 100으로 놓으면 2032년 방한 수요지수는 132인 반면 객실 공급지수는 107에 머문다.

2026~2032년 공급 예정 객실은 약 3900실로 기존 객실의 약 7%다. 아직 착공하지 않은 사업까지 예정대로 개관한다는 가정이어서 일정이 늦어지면 수급 격차는 더 벌어질 수 있다.

서울시는 관광숙박 특화 지구단위계획을 통해 용적률을 최대 1.3배까지 완화했지만 실제 객실 공급으로 이어지는 시점은 2029년 이후일 가능성이 크다. 높아진 공사비도 신규 개발에서의 부담 요소로 작용한다. 

공급은 등급과 입지에 따라 차이가 난다. 신규 객실의 44%가 럭셔리·어퍼업스케일 등 상위 등급에 집중된다. 중상급인 어퍼미드스케일·업스케일의 2029년까지 신규 객실은 해당 등급 재고의 2% 수준이다. 외국인 숙박 소비가 몰리는 도심은 신규 공급 비중이 32%로 기존 객실 비중 39%를 밑돈다.

최수혜 CBRE코리아 리서치 총괄 상무는 "보수적 가정에서도 서울 호텔의 수요 우위 구조는 2020년대 후반까지 이어질 것으로 예상된다"며 "수요 증가는 객실 요금에 반영되고 있다"고 말했다.

지난해 서울 호텔의 평균 객실 가동률은 76%로 2015년 이후 가장 높았다. 2019년보다 4%포인트(p) 상승했다. 객실 평균 판매단가는 24만8000원으로 61% 올랐다. 가동률을 더 높일 여력이 제한적인 만큼 향후 실적도 객실 단가가 좌우할 가능성이 크다는 분석이다.

가용 객실당 객실 매출(RevPAR)은 지난해 18만9000원으로 2019년보다 69% 높아졌다. 어퍼미드스케일은 12만7000원으로 2019년의 2.3배에 달해 가장 두드러진 개선세를 보였다.

투자 수익을 높이려면 시설 개선과 브랜드 전환 등으로 운영 성과를 끌어올려야 한다는 진단도 나왔다. 대표 사례는 보코 서울 명동이다. 폐업 이후 2282억원에 인수된 이 호텔은 IHG의 브랜드 도입과 시설 개선을 거쳐 올해 6월 3686억원에 매각됐다. 객실당 가격은 약 4억원에서 6억4000만원으로 올랐다. 다만 보유 기간 중 시장 여건 변화도 가격 상승에 상당 부분 기여했다.

브랜드 도입의 실익은 운영 계약에 따라 달라진다. 외국인 투숙 비중이 높은 도심 호텔은 글로벌 브랜드 효과가 크지만 차입 비중이 높은 자산은 운영사로부터 고정 임대료를 받는 책임임차 방식으로 이자 재원을 확보하는 편이 안전할 수 있다.

최성현 CBRE코리아 캐피탈마켓 총괄 부사장은 "서울 호텔은 이제 오피스·물류 등 주요 섹터와 나란히 평가받는 투자 자산이 됐다"며 "가동률이 상단에 가깝고 조달금리가 오르고 있어 앞으로의 수익은 자산 자체에서 나와야 한다"고 강조했다.

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