[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 정비사업이 본격화하면서 새 아파트 공급에 앞서 기존 주민 약 5만 가 옮겨갈 집을 찾아야 하는 상황이다. 일부 지역에 물량이 집중된 데다 상대적으로 저렴한 임대주택이 많은 재개발 구역의 비중이 높아 이주 시기 조율과 세입자 주거 지원이 필요한 시점이다.

◆ 용산·관악·영등포에 이주 물량 44%…대형 구역 12곳이 3만가구

23일 함영진 우리은행 부동산리서치랩장이 올 6월 말 기준 서울시 정비사업 추진현황을 분석한 결과, 사업시행인가를 받은 구역은 66곳으로 집계됐다. 이들 구역의 기존 주택은 4만8249가구다. 아직 착공 전이지만 향후 사업이 진행되면 이주와 철거를 거쳐 멸실될 물량이다.

이 가운데 상당수가 앞으로 2~3년 안에 관리처분계획인가와 이주 단계로 넘어갈 것으로 보인다. 함 랩장은 "정비사업으로 새 주택이 공급되기까지 시차가 있는 만큼 기존 주택이 사라지는 과정에서 단기적인 임대차 수급 부담이 발생할 수 있다"고 말했다.

지역별로는 용산구가 7개 구역, 8336가구로 가장 많았다. 관악구는 6개 구역 6652가구, 영등포구는 10개 구역 6215가구였다. 세 자치구가 전체 멸실 예정 물량의 43.9%를 차지했다. 송파구(5325가구)와 서대문구(5232가구)까지 합하면 상위 5개 구의 비중은 65.8%에 달한다.

기존 주택이 1000가구 이상인 대형 사업장 12곳의 물량은 2만9849가구로 전체의 약 62%다. 일부 대형 구역의 이주 일정이 전체 임대차시장에 미치는 영향이 클 수 있다는 의미다.

관악구 신림1구역은 4410가구로 관리처분을 앞둔 단일 구역 가운데 규모가 가장 크다. 향후 이주가 시작되면 신림·서울대입구 일대 청년과 1인 가구의 월세시장에도 영향을 줄 수 있다. 서대문구에서는 북아현3구역 3530가구와 가재울7구역 1352가구가 사업을 추진하고 있다.

용산구 한남4구역과 한남5구역의 기존 주택은 각각 3423가구, 2635가구로 두 곳만 합쳐도 6058가구다. 송파구 마천3구역 3036가구와 거여새마을 1775가구, 영등포구 신길제2구역 2790가구도 대규모 이주 수요가 발생할 수 있는 지역이다.

강남구 개포주공6·7단지 1960가구, 노원구 상계2구역 1819가구, 강북구 미아9-2구역 1793가구도 이주 대기 물량에 포함됐다.

◆ 저렴한 월세 줄고 주변 수요 늘고…이주 시기 조율 필요

사업 유형별로는 주택정비형 재개발의 기존 주택이 2만8670가구로 전체의 약 59%를 차지했다. 아파트뿐 아니라 단독·다세대·소형 연립 등이 함께 사라진다는 점에서 임대차시장에 미치는 영향을 살펴야 한다는 지적이 나온다.

함 랩장은 "이들 재개발 지역은 단독·다세대·소형 연립이 모여 있어 비교적 저렴한 월세와 반전세 물량이 많은 곳"이라며 "기존 주민들이 주변에서 이주할 집을 찾는 시기에 저렴한 임대주택까지 줄어들면 주거비 부담이 커질 수 있다"고 말했다.

66개 구역에 새로 들어서는 주택은 6만3072가구로 기존 주택보다 많다. 이 가운데 임대주택은 9508가구로 약 15%다. 기존 거주자의 재정착을 지원하기에는 다소 부족한 규모다. 같은 생활권에서 대형 구역의 이주가 겹치지 않도록 서울시와 자치구가 일정을 조율하는 협의 체계를 마련할 필요가 있다는 의견이 나온다.

함 랩장은 "이주 시기에 맞춰 전세임대와 매입임대 공급을 늘리고, 중장기적으로는 구역별 이주 일정과 전월세 매물·거래량·가격을 상시 점검해야 한다"며 정비사업은 서울 주거 환경을 새롭게 하는 일이지만, 그 과정에서 집의 멸실 속도와 새집이 지어지는 속도는 다르다"고 말했다. 이어 "이 간극을 메우는 이주 관리가 향후 서울 정비사업의 성패를 가를 전망"이라고 부연했다.

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