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[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 신혼부부이면서 생애최초 특별공급 요건까지 갖춘 무주택 맞벌이 가구라면 청약을 앞두고 어느 유형에 지원할지 고민하게 된다. 같은 아파트라도 신혼부부와 생애최초 중 어느 유형을 선택하느냐에 따라 경쟁 상대와 당첨 방식이 달라지는 만큼, 단순히 모집 가구 수가 많은 유형을 고르는 것이 반드시 유리한 것은 아니다.

최근 청약 결과를 보면 생애최초보다 신혼부부 특별공급의 경쟁률이 낮게 나타나는 경우가 적지 않았다. 다만 자녀 수와 소득, 거주지역 등에 따라 실제 경쟁 집단이 달라지는 만큼 평균 경쟁률만으로 개인의 당첨 가능성을 판단하기는 어렵다. 특히 2026년 6월 제도 개편으로 신생아 특별공급까지 별도로 운영되면서 가구별 청약 전략은 더욱 복잡해졌다.

◆ 올해 생애최초 9.79대1…신혼특공의 2.8배

올해 들어서는 생애최초의 경쟁이 신혼부부보다 확연히 치열했다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 올해 1~7월 기준 전국 생애최초 특별공급은 6977가구 모집에 6만8292명이 신청해 9.79대 1을 기록했다. 신혼부부는 1만3172가구에 4만6538명이 몰려 3.53대 1이었다. 생애최초 경쟁률이 약 2.8배 높았던 셈이다.

한국건설산업연구원이 2020년 1월부터 2024년 6월까지 청약홈 1853개 단지, 약 90만가구를 분석한 결과 경쟁이 발생한 특별공급의 평균 경쟁률은 생애최초 36대 1, 신혼부부 21대 1이었다. 

실제 지난달 서울·경기 주요 분양단지에서도 생애최초 쏠림이 뚜렷했다. 서울 동작구 '동작 센트럴 동문 디 이스트'는 생애최초 5가구 모집에 2608명이 신청해 521.6대 1을 기록한 반면 신혼부부는 10가구에 875명이 접수해 87.5대 1에 그쳤다. 서울 노원구 '월계 중흥S-클래스 리비에르'도 생애최초가 9가구 모집에 2391명이 몰려 약 266대 1을 기록했지만 신혼부부는 19가구에 876명으로 46.11대 1이었다. 경기 '의왕역 SK VIEW' 역시 생애최초가 57가구에 1503명이 신청해 26.37대 1, 신혼부부는 123가구에 587명이 신청해 4.77대 1로 생애최초 경쟁률이 5배 이상 높았다.

◆ 10배 차이도…서울 인기단지서 신혼이 유리

서울 주요 분양단지에서는 차이가 더 벌어졌다. 2024년 메이플자이는 생애최초 15가구에 6910명이 신청해 460.6대 1을 기록한 반면 신혼부부는 29가구에 2581명으로 89대 1이었다. 같은 단지인데도 생애최초의 경쟁이 5배 이상 치열했다.

경희궁 유보라 전용 59㎡에서도 생애최초 5가구에 1600명이 신청해 320대 1, 신혼부부 8가구에는 260명이 몰려 32.5대 1이었다. 84㎡B에서는 각각 40.5대 1과 21.6대 1로 격차가 줄었다. 

생애최초는 신혼 여부와 관계가 없는만큼 신청층이 넓고 단독가구는 전용 60㎡ 이하에도 신청할 수 있다. 이에 상대적으로 작은 주택형에서는 청년·1인가구까지 경쟁에 합류하면서 신혼부부 특별공급보다 경쟁률이 크게 높아지는 것으로 풀이된다. 

◆ 자녀 1명부터 판 달라져…생애최초가 유리할수도 

경쟁률만 보면 신혼부부가 유리하지만 개인별로는 자녀가 가장 큰 변수다. 현재 민영주택 신혼부부 특별공급은 전체 물량의 15% 범위에서 공급된다. 이 가운데 50%는 도시근로자 월평균소득 100% 이하, 맞벌이는 120% 이하에 먼저 배정하고 다음 20%는 각각 140%·160% 이하, 나머지 30%는 추첨으로 공급한다.

혼인기간 중 자녀가 있으면 1순위, 없으면 2순위다. 같은 순위에서는 해당지역 거주자가 우선하고 이후 자녀가 많은 가구가 앞선다. 따라서 같은 소득의 맞벌이라도 자녀가 2명, 1명, 무자녀 순으로 신혼부부 특별공급에서 유리해질 수 있다.

반면 민영주택 생애최초는 추첨 방식이다. 공공택지는 건설량의 17%, 민간택지는 7% 범위에서 공급하며 물량의 50%는 소득 130% 이하, 다음 20%는 160% 이하, 나머지는 잔여 대상에게 돌아간다. 자녀가 없는 가구라면 신혼특공 2순위에 머무는 것보다 생애최초 추첨이 유리해지는 단지도 있을 수 있다.

◆ 서울 인기단지만 보면 5년 누적 당첨확률 5.5% 불과

청약지역을 서울에서 수도권으로만 넓혀도 당첨확률을 높일 수 있다. 서울 인기단지였던 메이플자이와 같이 신혼부부 경쟁률 89대 1 수준으로 나오고 매년 한 차례 기회가 온다고 단순 가정하면 3년 내 한 번 이상 당첨될 확률은 약 3.3%, 5년은 5.5%다.

반면 올해 의왕역 SK VIEW 신혼부부 경쟁률 4.77대 1 수준의 단지에 같은 조건으로 매년 도전한다고 가정하면 3년 누적확률은 약 50.6%, 5년은 69.1%까지 높아진다. 실제 신혼부부 특별공급은 자녀·지역·소득순위가 적용되므로 개인의 실제 확률은 이와 다르지만, 서울 초인기 단지만 기다리는 것과 경기권까지 후보를 넓히는 전략의 차이는 분명하다.

특히 신혼부부 특별공급은 혼인기간 7년이라는 시간제한이 있다. 남은 신혼기간이 1~2년에 불과하다면 서울 한두 단지만 기다리기보다 본인이 1순위를 받을 수 있는 경기권과 주택형까지 비교할 필요가 있다. 여기에 2026년 6월부터 2세 미만 자녀가 있는 가구를 대상으로 민영주택 물량의 10% 범위에서 신생아 특별공급이 신설된 만큼 해당 가구라면 이제는 '신혼 vs 생애최초' 두 가지만 비교해서도 안 된다.

min72@newspim.com