[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부가 추진하는 '부동산과 금융의 분리' 기조 속에서도 실수요자의 주택 구입 목적 대출은 일부 복원될 가능성이 제기된다. 반면 전세자금 대출은 전셋값과 집값 상승을 자극하는 요인으로 작용하고 있다는 지적에 따라 추가 규제가 이어질 가능성이 높다는 전망이 나온다.

이와 함께 오세훈 서울시장 등이 요구하고 있는 재건축·재개발 사업 이주비 대출 확대 여부는 여전히 불확실하다. 이주비 대출 확대가 무산될 경우 모아타운·모아주택 등 서울 강북권 노후 주거지 정비사업 추진 동력이 약화될 수 있다는 우려도 제기된다.

◆ 정부 주담대 억제 기조 유지 속 실수요자 배려 늘린다

23일 부동산시장 전문가들에 따르면 이날 열린 대통령 주재 부동산 대토론회의 부동산 금융 분야에서는 주택담보대출 억제 강화 방침이 재확인됐다. 다만 실수요자 주택구입자금 대출 및 재건축·재개발 이주비 대출 확대 요구에 대해서는 아직 개편 여지가 남아 있는 것으로 보인다. 

이날 토론회에서는 지난해 정부 6·27대책 이후 강화된 주택구입자금대출 억제에 대한 정부 입장이 다시 한번 강조됐다. 대출 억제 정책기조는 유지를 기본 방안으로 삼았지만 청년층 등 실수요자에 대한 배려는 있어야하며 특히 이 과정에서 실수요자 선별이 필요한 과정이라는 입장이다. 

이날 토론회에서는 실수요자에 대한 대출 확대가 건의됐다. 일부 실수요자들은 지난해 6·27대책에 이어 10·15대책에서 서울시 전역과 경기도 일부 시·구가 주택 투기과열지구 등으로 지정되자 주택담보대출 담보인정비율(LTV) 70%가 대폭 축소되며 내집 마련이 어려워졌다며 하소연했다. 

이에 대해 이재명 대통령은 실수요자에 배려를 약속했다. 다만 실수요자를 선별하는 작업의 중요성도 함께 강조했다. 특히 2년전 아파트를 분양 받을 때 대출을 설계했는데 입주 시점 정부 대책에 따라 잔금 대출이 어려워진 수요자도 대출 제한 개선 필요성을 언급했다. 이에 이 대통령은 이억원 금융위원장에게 이에 대한 개선을 살펴볼 것을 지시하기도 했다. 

이에 따라 '부동산과 금융의 절연'이라는 정부의 금융 정책은 그대로 유지되는 가운데 실수요자에 대출 배려는 다소 이뤄질 것으로 예측되고 있다. 다만 전세 대출은 축소 기조가 유지될 전망이다. 이 대통령은 "주택 보유자가 다른 집에 전세를 가는데 전세 대출이 왜 필요한가"라고 되물으며 화두를 제시했다. 유주택자가 다른 집으로 전세를 전세 대출을 레버리지 삼으려면 시도 자체를 봉쇄하겠다는 의미로 해석된다. 

이를 필두로 전세자금 대출의 축소가 강화될 것으로 예측된다. 전세대출 확대가 전셋값의 인상을 불렀고 이는 주택시장 유동성 확대로 집값이 오르는데도 기여했다는 게 이 대통령의 이야기다. 다만 이 대통령이 강조한 '핀셋 규제' 차원에서 실수요자에 대한 배려는 확대될 것으로 예측된다. 

특히 일부에서 제기한 비아파트 전세금 반환보증 요건의 완화 등을 토대로 비아파트 전세 시장의 진입 장벽 파괴 등이 향후 정책 고려 사항으로 건의됐다. 

◆ 전세 대출 축소 기조 강화…재정비사업 이주 대출 확대 실마리 열리나

전세대출 축소는 단기적으로 전셋값 안정 효과를 가져올 수 있지만, 중장기적으로는 전세 공급 감소와 임차료 상승으로 이어질 수 있다는 분석이 나온다.

한 시장 전문가는 "전세시장에 전세대출이라는 유동성이 공급되면 전셋값 상승이라는 부작용이 발생할 수 있지만, 반대로 유동성을 차단하면 정부가 기대하는 전셋값 하락보다 공급 위축으로 이어질 가능성이 높다"며 "줄어든 전세 물량은 월세로 전환되고, 결국 중장기적으로 월세 가격 상승 압력으로 작용할 수 있다"고 말했다.

실제 서울에서는 다주택자에 대한 규제가 강화되면서 전세의 월세 전환이 빨라지는 모습이다. 서울시에 따르면 전월세 비중은 지난해 12월까지 전세와 월세가 각각 5대 5 수준이었지만, 지난 6월에는 월세 비중이 55%로 높아지며 5.5대 4.5로 변화했다. 월세 가격 역시 올해 들어 상승세가 이어지고 있다.

박진백 국토연구원 부연구위원은 "전세 대출이 옥죄면 전셋값이 떨어질 여지는 크다"면서도 "다만 대출 축소로 전세의 월세화가 가속화되면서 전세 공급이 먼저 줄어들 수 있으므로 대출 축소 효과가 상쇄될 수 있을 것"이라고 말했다. 

이와 함께 부동산 금융분야 최대 이슈였던 재건축·재개발 이주비 대출 확대 문제는 여전히 미지수인 가운데 해결 실마리가 나오고 있다. 일부 정비사업 조합원들은 이주비 부족으로 정비사업 조합원들의 이주가 어렵다고 하소연하고 있다. 주담대 기준 2억원 이하의 이주비만 나올 경우 서울 안에서는 이주 자체가 어렵다는 게 이들의 이야기다.

특히 강남권을 비롯한 서울시내 인기 주거지역 재건축 단지의 경우 시공사인 1군 브랜드 건설사가 자체 조달한 자금으로 기본 이주비 외 추가 이주비를 지급하지만 모아주택·모아타운 같은 서울 강북권 군소 정비사업의 경우 이마저도 힘들어 이주가 어렵다는 하소연도 나오고 있다. 반면 일부에서는 조합원이라고 반드시 실수요자는 아닌 만큼 대출 제도를 변경해서는 안 된다는 입장을 내놓고 있다. 

이 대통령도 일단 재건축·재개발의 주택공급 확대 효과에 대해서는 좀 더 살펴봐야한다는 입장을 내놨다. 하지만 이주비 대출은 담보 설정을 종전 주택이 아닌 신축 주택으로 할 수 있으며 이 경우 최대 6억원까지 이주비 대출이 늘 수 있을 것이란 토론 참석자들의 이야기를 토대로 금융위 측에 검토를 지시한 상태다. 이에 따라 이주비 대출 규모도 늘어날 가능성이 엿보이고 있다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이주비 대출의 축소의 피해자는 강남권 등 인기 재건축 단지가 아닌 서울이나 경기도의 소규모 사업장 조합원이 될 것"이라며 "이주비 대출이 제대로 이뤄지지 않을 경우 비인기지역 정비사업은 타격을 받을 것이며 재정비를 마친 강남권이나 한강벨트와 같은 인기지역과의 격차는 더 벌어질 수밖에 없다"고 말했다. 

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