[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 양도소득세 중과 시행 이후 서울 아파트 시장의 '매물 잠김' 우려가 커지는 가운데 정부가 비거주 1주택자에 대해서도 토지거래허가구역 내 실거주 의무 유예 적용을 검토하면서 시장의 이목이 쏠리고 있다.

이미 다주택자 매물에 대해서는 세입자가 거주 중인 상태에서도 일정 기간 실거주 의무를 미룰 수 있도록 한 만큼, 비거주 1주택자까지 대상이 확대될 경우 토허제의 핵심인 실거주 원칙이 사실상 대폭 완화되는 셈이다.

정부는 매도 여건을 넓혀 거래 활성화를 유도하겠다는 입장이지만, 실제 시장에서 거래 숨통이 트일지는 미지수라는 평가가 나온다. 시장에서는 매물 증가 효과는 제한적인 반면 전세 매물 감소와 전셋값 불안 가능성은 오히려 커질 수 있다는 전망도 제기된다.

◆ 토허제 또 완화 카드…비거주 1주택자도 예외 검토

11일 업계에 따르면 비거주 1주택자에 실거주 유예를 적용하더라도 매물이 늘어나는 것은 제한적일 것이란 관측이 나온다.

양도세 중과 시행 이후 김윤덕 국토교통부 장관은 매물 잠김 우려와 관련해 비거주 1주택자에 대해서도 실거주 의무 유예 적용을 검토하겠다는 방침을 밝혔다. 앞서 정부는 다주택자가 보유한 임대 중 주택을 무주택자가 매수할 경우 임차기간 종료 시점까지 입주를 유예해주는 방안을 시행한 바 있다.

현재 토지거래허가구역에서는 주택을 매수할 경우 통상 4개월 이내 입주하고 최소 2년간 실거주해야 한다. 실거주 목적 거래만 허용해 전세를 끼고 집을 사는 ′갭투자′를 차단하기 위한 조치다.

하지만 비거주 1주택자까지 실거주 의무 유예 대상에 포함될 경우 세입자가 거주 중인 상태에서도 거래가 가능해지면서 실거주 원칙이 무의미해지는 것 아니냐는 해석이 나온다. 실제로 시장에서는 전세를 낀 상태로 거래가 이뤄지는 '세입자 승계 거래'가 늘어날 것이란 의견들이 제기된다. 

정부가 이 같은 추가 완화 카드를 검토하는 배경에는 양도세 중과 시행 이후에도 기대만큼 매물이 늘지 않고 있다는 판단이 깔려 있다. 양도세 중과 유예기간 동안 다주택자들이 매물을 대거 내놓긴 했지만 실제 거래로 이어지지 못한 사례가 많았고, 중과 재시행 이후에는 매도 대신 증여나 보유를 선택하는 움직임이 나타나면서 시장에선 거래절벽 우려가 커지고 있다. 정부는 실거주 의무 유예를 통해 잠겨 있는 매물을 시장으로 유도하겠다는 복안이다.

◆ 공급부족·가격 상승 기대감…"거래 활성화, 제한적"

비거주 1주택자까지 실거주 의무 유예 대상이 확대되긴 하지만 실제 거래 활성화 효과는 제한적일 것이란 전망이 나온다. 비거주 1주택 상당수가 상급지 아파트를 전세로 돌려놓은 사례인 만큼 집주인들이 매도보다 보유를 선택할 가능성이 크기 때문이다. 

특히 최근 서울 아파트 시장에서는 공급 부족 우려와 함께 가격 상승 기대감이 다시 살아나면서 집주인들의 관망세가 강해지고 있다. 강남권은 가격 하락세가 상승세로 전환됐고 일부 외곽지역에서도 신고가 거래가 이어지는 상황에서 굳이 매물을 내놓기보다는 전세를 유지한 채 추가 정책 변화를 지켜보려는 움직임이 나타나고 있다는 분석이다.

한 부동산학과 교수는 "비거주 1주택 상당수는 상급지 갈아타기 수요와 연결돼 있어 단순히 실거주 의무를 늦춰준다고 매물이 쉽게 나오진 않을 것"이라며 "오히려 시장에서는 정부가 결국 규제를 더 풀 수 있다는 기대감만 키우면서 관망 심리가 길어질 가능성도 있다"고 말했다.

일각에서는 비거주 1주택자까지 실거주 의무 유예 대상이 확대될 경우 사실상 갭투자를 일부 허용하는 것 아니냐는 지적도 나온다. 토허제는 실거주 목적 매수만 허용해 전세를 끼고 집을 사는 갭투자를 차단하는 것이 핵심인데, 세입자 승계 거래가 늘어날 경우 정책 취지가 흔들릴 수 있다는 이유에서다.

다만 정부는 기존 토허제 틀은 그대로 유지된다는 입장을 못 박았다. 국토부 관계자는 "실거주 유예를 적용받더라도 입주 후 2년간 실거주 의무는 그대로 유지된다"며 "토지거래허가구역 지정 이전처럼 갭투자를 허용하는 것은 아니다"라고 설명했다.

이재명 대통령도 이날 자신의 엑스(X)에 글을 올려 갭투자 허용이라는 주장은 억지 비난이라며 강도높게 반박했다. 이 대통령은 "세입자가 있는 비거주 1주택자에게도 다주택자와 동일하게 매도 기회를 주려는 취지"라며 "매수인은 무주택자로 한정하고 기존 임차기간 종료 이후에는 반드시 직접 입주하도록 할 것"이라고 강조했다. 

min72@newspim.com