[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 이달 중 발표할 예정인 부동산 공급대책에서 재건축초과이익환수제(재초환)를 검토 대상에서 제외하겠다는 입장을 분명히 하면서, 정책 실효성을 둘러싼 논란이 확산되고 있다. 집값 자극 가능성과 정책 기조의 일관성을 이유로 규제 완화에 선을 긋는 모습이지만, 시장에서는 주택 공급 확대의 핵심 수단이 빠졌다는 지적이 제기된다.

특히 정비사업 관련 규제 완화가 배제된 상황에서 유휴부지 활용이나 공공 주도의 공급 확대만으로는 도심 주택 공급을 유의미하게 늘리는 데 한계가 있다는 분석이 나온다. 민간 정비사업을 통한 중장기 공급 여력이 제약될 경우, 이번 대책 역시 시장 체감도가 낮은 공급 방안에 그칠 가능성이 크다는 전망이 우세하다.

◆ 재초환 "검토 안해"…집값 자극·정책 일관성 부담

14일 업계에 따르면 이달 발표될 공급대책에 재건축초과이익환수제 폐지 방안이 담기지 않으면서 정비사업 추진 동력이 약화돼 도심 주택 공급 확대 효과가 제한적일 것이란 관측이 나온다.

정부는 이번 후속 공급대책에서 재초환과 같은 정비사업 규제 완화는 검토하지 않았다는 입장을 내놨다. 김윤덕 국토교통부 장관은 최근 신년 기자간담회에서 "인허가 지원, 속도감 있게 진행하기 위한 여러 노력들을 하겠다는 과정에 있지만 재초환 폐지나 용적률 확대에 대해 검토한 적은 없다"고 강조했다. 최근 정치권에서 재초환 폐지, 민간 재건축·재개발 용적률 완화를 요구하는 목소리가 높아지고 있지만 계획이 없다는 점을 확실히 한 것이다.

재초환은 재건축으로 발생한 초과이익을 환수하는 제도로 조합원의 부담이 커지면서 사업 추진의 최대 걸림돌로 꼽혀 왔다. 그동안 업계에서는 재초환 완화 없이는 민간 정비사업을 통한 도심 주택 공급 확대가 사실상 어렵다는 지적이 반복돼 왔다.

그럼에도 정부가 규제 완화에 소극적인 태도를 유지하는 배경에는 최근 서울 집값 반등 흐름과 전세가격 불안 등이 복합적으로 작용하고 있다는 분석이 나온다. 지난해 10·15 대책 발표 이후 시장 상황을 모니터링하고 있는 상황에서 정책 기조를 뒤집을 경우 부작용이 발생할 수 있다는 점 역시 부담으로 작용하고 있는 것으로 보인다.

특히 재초환 완화나 폐지의 경우 강남권을 비롯해 서울 지역의 재건축 기대 심리를 자극해 집값 상승 압력을 키울 수 있다는 점에서 신중하게 접근하겠다는 복안으로 풀이된다.

◆ 공공 위주 도심 공급…"공급 물량 한계"

하지만 시장에서는 정비사업 규제 완화를 배제한 공급대책으로 실질적인 집값 안정 효과를 가져오긴 어려울 것이란 전망이 나온다. 공급 확대를 강조하면서도 정작 공공물량에만 집중하고, 민간 물량 확대를 위한 정비사업 활성화는 외면하고 있다는 것이다.

정비사업 규제 완화가 빠진 이번 공급대책은 공공 유휴부지 활용과 공공주도 개발, 기존 사업의 추진 속도 조절에 초점이 맞춰질 가능성이 크다. 다만 신규 택지 확보가 어려운 서울 도심 여건을 고려하면 공공 물량만으로는 수요를 충분히 흡수하기 어려울 것으로 예상된다. 공급 확대 기조는 유지되더라도 단기간에 체감 가능한 물량을 늘리기에는 구조적으로 한계가 있어서다. 

지난해 9·7 공급대책 당시에도 정부는 대규모 공급 계획을 제시했지만 실제로 시장에 즉각 영향을 미친 물량은 제한적이었다. 지난번과 달리 이번에는 서울에 배정되는 물량이 늘어날 가능성은 있지만 중장기적으로 도심 주택 공급을 안정적으로 확대하기에는 한계가 있을 것이란 우려가 나온다. 

특히 서울과 수도권 도심의 경우 신규 택지 공급 여력이 제한적인 만큼 재건축·재개발을 통한 공급 확대가 사실상 유일한 해법으로 꼽힌다. 하지만 재초환을 비롯한 정비사업 규제가 그대로 유지될 경우 조합 설립과 사업 추진이 지연되면서 공급 시계는 더 뒤로 밀릴 수밖에 없다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "결국 정부도 공공 공급만으로는 한계가 있다는 점을 체감하는 시점이 올 수밖에 없다"면서 "부동산 가격이 언제 다시 급등 국면에 들어서느냐가 중요한 변수로, 가격 급등 압력이 커진다면 민간 정비사업 활성화 카드에 대해 고민할 것"이라고 말했다. 

min72@newspim.com