고금리·인구 감소 겹친 구조적 한계…'선별적 대응 불가피'
[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 세종의사당 건립과 대통령 집무실 이전, 2차 공공기관 이전 논의가 본격화되면서 지방 주택시장 회복에 대한 기대감이 다시 고개를 들고 있다. 행정수도 기능 강화와 공공기관 이전에 따른 인구 유입이 현실화될 경우 주택 수요가 일부 회복될 수 있다는 분석이다.
다만 지방 전반에 미분양 물량이 누적돼 있는 만큼, 입지에 따라 효과는 제한적일 것이라는 전망도 나온다. 이전까지 2~3년 이상의 시간이 소요되는 데다 인구 감소라는 구조적 한계가 있는 만큼, 지역별 여건을 고려한 맞춤형 대책이 병행돼야 한다는 지적이다.
◆ 행정수도 이전 본궤도…2차 공공기관 이전 '기대감'
31일 업계에 따르면 세종의사당 건립과 공공기관 추가 이전 논의가 지방 주택시장에 긍정적 신호로 작용하고 있지만, 미분양 해소 효과는 지역별로 뚜렷한 차이를 보일 것으로 관측된다.
정부는 세종의사당 건립을 단계적으로 추진하며 국회의 기능 분산을 본격화하고 있다. 여기에 대통령 제2집무실 설치 계획까지 병행되면서 세종시의 행정수도 기능 강화가 점차 현실화되는 분위기다. 정치·행정 기능이 집중될 경우 공공기관 종사자와 연관 산업 인력 유입이 늘어나고, 이에 따른 주거 수요 확대 효과가 나타날 것으로 예상된다.
실제 사업은 구체적인 실행 단계로 접어들고 있다. 행정중심복합도시건설청은 최근 '국가상징구역 마스터플랜 국제공모' 당선작을 선정하며 세종의사당과 대통령 세종집무실 조성을 위한 도시설계의 큰 틀을 확정했다. 국가상징구역은 세종시 중심부 약 210만㎡ 부지에 대통령 세종집무실과 국회 세종의사당, 시민공간을 축으로 조성되는 핵심 공간으로, 향후 법정 도시계획 반영과 세부 실행계획 수립이 순차적으로 진행될 예정이다.
정부는 내년까지 주요 시설 조성을 위한 구체화 용역과 실행계획을 마련하고, 대통령 세종집무실은 2030년, 국회 세종의사당은 2033년 준공을 목표로 각각 설계공모와 건축 절차에 착수할 계획이다.
공공기관 이전 논의도 다시 수면 위로 떠오르고 있다. 국토교통부는 2027년부터 2차 공공기관 이전을 순차적으로 추진한다는 계획을 밝힌 바 있다. 이에 따라 국회와 지방자치단체를 중심으로 이전 대상과 방식 등을 둘러싼 논의가 이어지고 있다. 세종과 충청권 혁신도시 등 일부 지방 거점 지역에서는 공공기관 추가 이전 가능성에 대비해 정주 여건 개선과 교통 접근성 확충의 필요성을 강조하는 분위기다.
◆ 고금리·인구 감소 겹친 구조적 한계…'선별적 대응 불가피'
하지만 이러한 행정수도 이전 및 공공기관 이동 흐름에도 불구하고 지방 미분양 해소 효과는 제한적일 것이란 전망이 나온다. 세종의사당과 대통령 집무실 이전이 가시화되기까지는 최소 5년 이상의 시간이 필요하고, 공공기관 이전 역시 단계적으로 추진되는 만큼 단기간 내 주택 수요를 끌어올리기에는 한계가 있다는 지적이다.
실제로 지난 10월 말 기준 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양 주택은 2만8080가구로, 전달(2만7248가구) 대비 3.1% 증가했다. 이 가운데 약 85%가 지방에 집중돼 있다.
특히 세종과 인접하거나 교통 접근성이 우수한 일부 지역을 제외하면 지방 곳곳에 미분양 물량이 누적된 상태다. 행정수도 이전과 공공기관 이동에 대한 정책 기대감이 특정 입지에만 쏠리면서, 지방 주택시장의 지역 간 양극화가 더욱 심화될 가능성도 제기된다.
지방 미분양 회복이 쉽지 않은 배경으로는 고금리 환경과 인구 감소라는 구조적 요인이 동시에 작용하고 있다는 점이 꼽힌다. 금리 부담이 장기화되면서 실수요자의 주택 구매 여력은 크게 위축됐고, 지방 중소도시는 청년층 유출과 고령화로 신규 수요 자체가 줄어드는 추세다.
여기에 공사비 상승으로 분양가가 높아진 점도 부담 요인이다. 입지가 상대적으로 떨어지거나 생활 인프라가 미흡한 지역의 경우 행정수도 이전 효과가 미분양 해소로 직결되기 어렵다는 지적이 나온다.
이에 시장에선 지방 전반의 획일적 공급보다는 지역별 수요와 입지를 고려한 선별적 공급 조절과 미분양 관리에 초점을 맞춰야 한다는 목소리가 나온다. 미분양 주택 매입, 공공임대 전환, 사업 속도 조절 등 맞춤형 대응 없이는 지방 주택시장 회복이 제한적 흐름에 머물 가능성이 높다는 분석이다.
업계 관계자는 "세종의사당과 공공기관 이전 이슈가 지방 주택시장에 일정 부분 긍정적 영향을 주긴하지만 모든 지역에 동일한 효과를 기대하기는 어렵다"며 "결국 지방 미분양 문제는 지역별 여건을 감안한 관리 중심 정책이 필요하다고 보여진다"고 말했다.
min72@newspim.com
