[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 6개월 동안 세 차례 부동산 대책이 주택시장에 뚜렷한 영향을 미쳤다. 6·27 대출 규제로 거래가 급감한 지 3개월도 채 되지 않아 매수세가 살아나자, 10·15 대책이 다시 한 번 급제동을 걸었다. 반복되는 정책 속에 시장은 관망세로 돌아섰고, 건설업계는 정비사업으로 무게중심을 옮겼다.

◆ 6·27 대출 규제 직격탄…주거 사다리 고꾸라졌나

현 정부 출범 이후 첫 부동산 정책은 지난 6월 27일 발표된 '가계부채 관리 강화 방안'이었다. 수도권·규제지역을 대상으로 한 이 규제는 '갭투자' 억제를 목표로, 6월 28일부터 수도권 주담대 한도를 6억원 이하로 제한하고, 다주택자의 추가 주택구입 대출을 전면 금지했다.

또한 세입자가 전세자금대출을 받는 날 주택 소유권을 이전해야 하는 조건부 전세대출과 주택 구입자금 대출(디딤돌)도 약 25% 감소했다.

대출규제는 발표 다음 날부터 시행되면서 시장은 즉각 패닉에 빠졌다. 잔금 납부를 앞둔 매수자는 발등에 불이 떨어졌고, 정책대출을 기대한 청년·신혼부부는 전세시장으로 눈을 돌렸다.

프롭테크 업체 직방 조사에 따르면 대출규제 시행 후 전국 아파트 거래량은 6월 5만3220건에서 7월 3만4304건으로 한 달 만에 약 35.5% 감소했다. 8월에는 3만841건으로 줄어 6월 대비 42% 감소했다. 중저가 아파트와 수도권 외곽 지역에서 거래 감소 폭이 특히 컸다.

거래 감소는 가격 상승세 둔화로 이어졌다. 대책 발표 이후 2주간(6월 27일~7월 10일) 서울 아파트 거래량은 1312건, 최고가 거래는 300건으로 집계됐다. 최고가 거래량은 발표 전 대비 74% 감소했고, 최고가 거래 비중도 22.9%로 1.4%포인트 떨어졌다.

전문가들은 대출규제의 목적에는 공감하면서도, 시장 유동성을 크게 낮춰 '주거 사다리'를 끊었다고 지적한다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "초기 자산 형성이 되지 않은 계층은 주택 구입이 더 멀어지고, 임대시장으로 밀려나는 구조가 가속화됐다"고 평가했다.

◆ 줄줄이 등장한 부동산 규제에 시장 혼선…"피로 누적"

6·27 대출 규제 이후 주춤하던 서울 아파트 불장은 9월부터 다시 살아나는 분위기를 보였다. 올 9월 서울 아파트 거래 신고 건수는 총 5186건으로, 이 가운데 15억원 초과 거래 비중은 21.1%(1070건)로 집계됐다. 마포, 성동구 등 이른바 '한강벨트'에 매수세가 모이면서 전월(17%) 대비 4%포인트 이상 늘어난 것이다.

정부는 9월 주택 공급 확대에 방점을 둔 두 번째 부동산 대책을 내놨다. 정비사업 절차를 간소화하고 공공이 참여하는 재개발·재건축 물량을 늘리는 한편, 역세권·유휴부지 등을 활용한 주택 공급을 확대하겠다는 것이 골자다. 인허가 기간 단축과 사업성 개선을 통해 민간 참여를 유도하고, 중장기적으로 수도권 공급 부족 우려를 완화하겠다는 취지가 담겼다. 

그럼에도 성동·마포·광진구 등 한강벨트는 물론 서울 곳곳에서 신고가를 기록하는 아파트 단지가 속출하면서 한 달 사이 또 다른 대책이 등장했다. 서울 전역을 규제지역으로 묶고 가격대별 주담대 한도를 세분화하는 등 거래부터 실거주 요건을 동시에 강화한 '10.·15 주택시장 안정화 대책'을 발표한 것. LTV(담보인정비율)을 하향 조정하고 스트레스 금리를 전세대출도 DSR(총부채원리금상환비율)에 반영하기로 했다.

거래 시장에 미친 충격은 즉각적이었다. 올 9월 23일부터 10월 22일 아파트 거래를 주간 단위로 보면, 9월 23~30일 2968건이던 거래는 추석 연휴가 낀 9월 30일~10월 7일 1236건으로 줄었다. 대책 발표 이후 일주일간(10월 15~22일) 신고된 건수는 905건에 그쳤다. 10월 23~30일에는 매매 거래가 110건으로 떨어져 발표 직전 주(1545건)의 7.1% 수준으로 급감했다.

장경석 국회입법조사처 입법조사관은 "대출 규제와 토지거래허가 강화로 레버리지를 극대화해 갭투자 수요는 상당 부분 차단된 것으로 보인다"면서도 "실수요자 중심의 거래 위축이 장기화될 경우 시장 경직과 가격 왜곡 가능성도 염두에 둘 필요가 있다"고 지적했다.

그러나 서울 강남·서초·송파·강동구 등 동남권 아파트 매매가격 변동률은 규제 이전 4주간 1.3%에서 규제 시행 이후 4주간 1.5%로 0.2%포인트(p) 높아졌다. 경기 과천·하남시도 같은 기간 변동률이 1.0%포인트 상승하는 양상을 보였다. 규제지역 지정에도 가격이 계속 오르고 있는 셈이다. 

연달아 모습을 드러낸 부동산 정책의 효과가 아직 확실치 않은 상황이지만, 정부는 새해 또 다른 대책 발표를 준비하고 있는 것으로 알려졌다. 전문가 사이에선 대책 발표 빈도가 잦을수록 시장이 느끼는 피로도가 높아질 수 있다는 비판이 나온다.

우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "당장의 집값 상승을 막기 위한 단발성 대책을 소규모로 반복하기 보다는 차제에 전반적이고 중장기적인 제도개선 방향을 제시하는 것이 필요하다"고 지적했다.

◆ 시장 혼돈 피한 건설사, 다시 주택으로… 정비사업 수주액 역대 최고

올해 건설업계의 가장 큰 먹거리는 정비사업이었다. 고금리와 PF(프로젝트 파이낸싱) 부담이 이어지는 상황에서 자체 개발사업은 변동성이 큰 영역으로 인식되자 상대적으로 수요와 물량이 가시적인 정비사업으로 시선이 모였다. 재건축·재개발 수주전에서 대형 건설사들이 선별적으로 참여하는 모습이 두드러졌다. 

특히 주요 건설사간 경쟁전이 눈에 띄었다. 올 초 용산구 한남4구역 재개발(1조5695억원) 시공권을 두고 삼성물산 건설부문과 현대건설이 맞붙은 데 이어 강남구 개포우성7차(6778억원)에서도 대우건설과 삼성물산 사이 경쟁이 성사됐다. 대형 사업지도 유찰에 유찰을 거듭해 수의계약을 할 수밖에 없었던 지난해 정비사업 시장과는 사뭇 다른 분위기였다.

10대 건설사의 도시정비사업 수주 총액은 48조6655억원으로, 지난해(27조8608억원)보다 74.7% 증가했다. 종전 최대였던 2022년 실적(42조936억원)을 뛰어넘은 역대급 기록이다. 1위는 총 11개 정비사업장에서 10조5105억원의 수주 실적을 올린 현대건설로, 연간 정비사업 수주액 10조원을 돌파한 것은 업계 최초다.

이어 올해 9조2388억원의 수주고를 기록하며 창사 이래 최대 실적을 달성한 삼성물산이 2위를 차지했다. GS건설은 6조3461억원으로 3위에, 4조8012억원과 3조7727억원을 각각 수주한 HDC현대산업개발과 대우건설이 이름을 올렸다. 

도시정비 쏠림은 단순한 전략 변화라기보다 불확실성 회피의 결과에 가깝다. 개발사업은 분양 시점과 금융 환경에 따라 리스크가 크게 달라지는 반면, 도심 핵심지 정비사업은 장기적으로 수요가 뒷받침된다는 판단이 작용했기 때문이다.

결국 수주 흐름은 주택, 특히 재건축·재개발보다 규제가 덜한 소규모주택정비사업과 모듈러 주택 시장 등이 새로운 수익원에 몰릴 전망이다. 이지혜 한국건설산업연구원 연구위원은 "기술 혁신이나 지속 가능성, 미래 산업과의 연계를 중심으로 한 전략적 투자가 필요한 시점"이라고 제언했다.

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