[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = "단지 조합원들이 가장 중요하게 생각하는 조건은 속도입니다. 특히 목동은 재건축 추진 단지가 많아, 한 달 차이만으로도 전체 일정에 큰 영향을 미칠 수 있기 때문입니다."

지성진 목동7단지 재건축추진준비위원장(이하 위원장)은 "현재 사업 추진 과정에서 가장 신경 쓰는 부분"을 묻는 질문에 이같이 답했다. 목동 내 14개 단지가 동시에 재건축을 추진하는 구조이다 보니, 이주 시기 중첩에 따른 '눈치게임' 변수 관리가 핵심 과제로 떠오르고 있다는 설명이다.

최근 서울 주요 정비사업지들이 잇따라 시공사 선정 절차에 돌입하면서 사업성이 높은 단지에 시장의 관심이 쏠리고 있다. 그중 목동신시가지 아파트 재건축은 14개 단지가 동시에 움직이는 대규모 프로젝트라는 점에서 주목받는다. 전 단지 사업 완료시 목동 일대는 최고 49층, 4만7000여가구 '미니 신도시'로 탈바꿈한다.

목동 재건축 단지 가운데 핵심 입지로 평가받는 7단지는 조합 설립 절차에 본격 착수하며 시장의 기대를 모으고 있다. 서울 지하철 5호선 목동역과 인접한 '초역세권' 장점을 앞세워, 단지 간 경쟁에서 확실한 우위를 확보하겠다는 전략이다.

◆ "속도가 곧 사업성" 목동7단지, 4335가구 랜드마크 향해 가속

목동7단지는 2년간의 구역 지정 절차를 마치고 지난달 정비계획 고시가 완료됐다. 최고 49층, 총 4335가구(공공주택 426가구) 규모 공동주택과 부대복리시설로 재탄생할 예정이다. 주거용지 용적률은 300% 이하다. 이번 정비계획에서 복합용지가 준주거로 종상향되며 400% 이하의 용적률을 확보했다.

추진위는 고시와 함께 조직 구성을 서두르고 있다. 이달 위원장 선출과 다음달 추진위 동의서 접수를 거쳐 내년 봄 조합 설립 인가를 목표로 한다. 지 위원장은 "준비위원회는 안전진단 붐이 일었던 2019년 11월 구성됐다"며 "당시 주민 모금으로 약 3억원을 마련해 안전진단을 통과했다"고 말했다.

7단지는 초역세권이라는 강점을 갖고 있다. 학원가와 백화점, 편의시설 등이 인접한 점도 경쟁력을 높이는 요인이다. 비례율이 102%로 높아 사업성이 상당하다. 추진위 추산 결과 현재 전용 59㎡에 거주하는 조합원이 재건축 후 같은 주택형을 분양받으면 약 2억원을 돌려받을 수 있다. 전용 101㎡를 보유한 조합원이 평수를 줄여 59㎡로 간다고 가정하면 최대 11억원까지 환급이 가능하다. 

지 위원장은 "재건축 이후 목동 대표 랜드마크 단지가 될 것"이라며 "가구 수가 확 늘어나는데다 목동역 지하도 연결, 공원 조성, 구청 이전 등과 연계돼 지역 중심 상권으로 성장할 것"이라고 말했다. 목동역에서부터 시작하는 공공보행통로는 국회대로와 단지 동축을 연결한다. 이를 통해 단지 거주민은 중심 상가에 쉽게 접근할 수 있다. 목동역세권에 바로 인접한 일부 지역은 준주거지역으로 변경해 상업·문화 복합시설이 들어선다.

◆ 시공사 선정 잰걸음…"브랜드보다 금융조건이 승부 가른다"

현재 목동 신시가지 재건축 추진 속도는 6단지가 가장 빠른 편이다. 13·14단지는 신탁 방식으로 사업시행자 지정 고시를 마쳤고, 8·12단지는 추진위원회 승인을 완료했다. 7단지는 이들 단지를 바짝 뒤쫓고 있는 상황이다.

2026년 하반기 예정인 시공사 선정을 앞두고, 이미 다수 건설업체가 관심을 보이고 있다. 소유주들이 시공사 선정 시 가장 중시하는 기준은 실질적 혜택을 제공하는 '조건'이다. 브랜드나 건축적 요소도 고려 대상이지만, 추가 금융 지원, 특히 이주비 지원이 결정적 요인으로 작용한다는 설명이다.

금융당국은 지난 6월 새로운 대출 규제책을 발표하면서 6월 28일 이후 관리처분계획인가를 받는 정비사업장의 이주비대출에 제동을 걸었다. 무주택자만 6억원 한도 내에서 대출받을 수 있으며 2주택자는 아예 불가하다. 

정부에 바라는 것을 묻자 ▲상가 분양 자격 명확화 ▲표준건축비 기준 임대주택 매입가 인상 ▲서울시 임대주택 비율 완화 등이 필요하다는 답변이 돌아왔다. 지 위원장은 "상가 소유주의 아파트 분양 자격이 불명확해 분쟁이 생긴다"며 "이를 법적으로 명확히 구분하는 기준이 생겨야 한다"고 말했다.

현행법상 지자체는 조합의 공공기여 임대주택을 민간주택 건설에 활용하는 기본형 건축비가 아니라 공공주택에 적용하는 표준형 건축비에 따라 매입한다. 올해 ㎡당 표준형 건축비는 238만원으로, 표준형 건축비는 통상 기본형 건축비의 60% 선에서 정해진다.

과도한 기부채납 탓에 사업 진행이 더뎌진다는 지적이 이어지자 서울시는 올 초 재개발 조합의 임대주택 매입 금액을 기본형 건축비의 80%에서 정한다는 내용의 개정 조례를 공포했지만, 재건축은 포함되지 않았다.

지 위원장은 "현재 재건축 방식을 기준으로는 공공기여 임대주택을 서울시에 매도할 때 표준건축비 기준으로 매도해야 하는데, 실제 공사비의 절반 수준이라 사업성이 악화된다"며 "지금처럼 공사비가 폭등한 상황에선 서울시의 높은 임대주택 비율도 낮춰줘야 사업이 제대로 돌아갈 것"이라고 부연했다.

롤모델로 삼는 단지가 있느냐는 질문에 지 위원장은 "없다"고 답했다. 그는 "기존 목동의 위상을 넘어서는 단지를 조성해, 오히려 타 사업지의 롤모델이 되길 바란다"며 "3년 내 관리처분 완료, 2034년 입주 달성을 목표로 최단 기간 내 사업을 마무리하는 모범 단지로 재탄생시킬 것"이라고 강조했다.

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