[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 한 건물 안에 개인 공간과 공유 공간이 공존하는 코리빙하우스를 운영해 기업형 임대주택과 동일한 수익을 내려면 월 임대료가 약 40% 더 높아야 한다는 조사 결과가 나왔다.

서울 코리빙과 기업형 임대주택 수익성 비교 분석 지표. [자료=알스퀘어]

2일 상업용 부동산 기업 '알스퀘어'는 최근 발표한 '2025 서울 코리빙 리포트 Part 2'를 통해 이 같이 밝혔다. 

알스퀘어는 연면적 약 6600㎡, 지하 2층~지상 10층 규모의 서울 마포구 소재 오피스텔을 500억원(3.3㎡당 2500만원)에 매입한 상황을 가정했다. 이를 각각 코리빙과 기업형 임대주택으로 운영한다는 시나리오를 설정했다.

코리빙 운영 안은 1층과 각 층 일부에 공용 라운지와 회의실, 코워킹 스페이스, 헬스장 등 커뮤니티 시설을 조성하고 총 129실의 객실을 배치했다. 보증금 1000만원, 월 평균 실질임대료 전용 3.3㎡당 21만500원에 렌트프리(임대료 면제 기간) 1개월을 조건으로 설정했다.

기업형 임대주택 시나리오는 동일한 오피스텔을 커뮤니티 시설 없이 최대한 객실로 채워 총 163실을 확보했다. 보증금은 마찬가지로 1000만원, 월 임대료는 전용 3.3㎡당 15만원으로 가정했다.

두 운영 모델 모두 자연공실률 3%를 반영하고, 기타 수익(가전·가구 렌탈, 주차 수익 등)을 포함했다. 그 결과 두 모델 모두 연간 영업이익은 약 19억8000만원과, 19억9000만원을 기록, 당기순이익은 약 13억4000만원으로로 숫자상 수익은 유사하게 나타났다.

소득수익률은 연간 영업이익을 자산가치로 나눈 수치로, 특정 자산이 얼마나 안정적으로 현금을 벌어들이는지 보여준다. 자기자본수익률(CoC, 매각 차익 제외)은 투자자가 실제로 투입한 자기자본(Equity) 대비 연간 순이익을 의미한다. 수익성과 투자 효율성을 동시에 판단할 수 있는 실용적 지표다.

코리빙의 경우 객실 수가 상대적으로 적기 때문에 기업형 임대주택과 같은 수익률을 달성하려면 더 높은 임대료를 받을 수밖에 없다. 코리빙이 동일한 CoC를 유지하기 위해서는 기업형 임대주택 대비 약 40% 높은 임대료를 책정해야 하는 것으로 드러났다.

객실 수에서 불리한 코리빙이 수익률을 유지하려면 입주자 만족도 상승을 위한 전문적인 서비스 제공과 커뮤니티 시설을 통한 효용성 증대가 중요한 것으로 해석된다.

최규정 알스퀘어 리서치센터 연구원은 "코리빙의 본질은 단순한 셰어하우스나 방 쪼개기 임대가 아니라 서비스 기반 주거 상품"이라며 "화려한 커뮤니티 공간뿐 아니라 역세권 입지와 쾌적한 시설 관리, 생활 밀착형 편의 제공이 핵심 경쟁력"이라고 말했다. 

업계에선 코리빙을 통해 안정적 수익을 확보하기 위해선 단순 외형적 확장이 아닌 수익구조와 재무 건전성 확보가 중요하다는 진단이 나온다. 최 연구원은 "입주자에게 '지불할 만한 가치'를 얼마나 설득력 있게 제시하는지가 성패를 가를 것"이라며 "점차 챗봇이나 스마트홈 기술, 계약 자동화 등 입주자 친화 서비스가 차별화 열쇠가 될 전망"이라고 설명했다.

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