[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 까다로운 기준으로 건설사를 옥죄고 있던 책임준공 요건이 다소 완화됐다. 책임 준공 미이행 시 현실화될 수 있는 유동성 위기에 대한 우려로 수주에 소극적이던 건설사에 긍정적인 영향을 줄 수 있단 예측이 나온다. 반면 실제 시장에 유의미한 변화를 불러 만큼의 제도 개선은 아니라는 주장도 제기된다. 

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 2023.03.14 pangbin@newspim.com

28일 업계에 따르면 최근 정부가 내놓은 책임준공 개선방안 실효성에 대한 다양한 해석이 나오고 있다.

금융당국은 내달 책임준공 연장 사유를 확대하고 자기자본비율에 따라 의무를 면제할 수 있는 방향으로 금융권별 모범규준을 개정한다.

원자재 수급불균형, 법령 제·개정, 전염병, 태풍, 홍수, 폭염, 한파, 지진 등의 사유가 인정되면 시공사의 책임준공 의무는 최대 90일까지 연장할 수 있다. 문화재나 오염토가 발견됐다면 사전에 연장여부·기간 등 처리방안을 협의한 후 그 내용을 계약서에 반영한다. 

책임준공 기한이 하루라도 지나면 시공사가 모든 채무를 인수하던 기존 규정도 수정한다. 앞으로는 도과일수에 따라 90일에 걸쳐 순차적으로 빚을 떠안게 된다. 자기자본비율 40% 이상인 시공사는 책임준공 의무를 면제받을 수 있다는 내용도 추가된다. 20% 이상이라면 대주단과의 협의를 거쳐 일정 부분 부담을 완화할 수 있다.

책임준공은 정해진 기간 내 공사를 완료하겠다는 시공사의 약속이다. 대부분의 시행사는 특정 부동산 개발을 통해 향후 얻게 될 이익을 담보로 하는 프로젝트 파이낸싱(PF)을 통해 건설 사업을 시행한다. 돈을 빌려주는 대주단으로선 해당 현장이 대출 만기 내에 문제없이 준공된다는 사실에 대한 보증이 필요하다.

이때 시공사가 내세우는 조건이 책임준공이다. 어떤 경우에도 공사를 마치되, 불가항력적 사유가 없이 공사 기간을 지키지 못하거나 아예 공사를 못 하게 되는 경우 시공사가 시행사 대신 필요 자금을 조달해 대출금을 상환하겠다는 의미다. 

직접적인 신용보강보다 리스크가 작아 건설사가 선호하는 자금조달 방식으로 꼽혔다. 책임준공의 문제는 업황이 나빠지면서 드러나게 된다. 사업이 어그러지게 되면 의무 미이행에 따른 우발채무가 현실화며 시공사의 큰 재무 부담으로 다가온다.

책임준공은 2022년 건설업 침체가 시작되며 뇌관으로 자리 잡기 시작했다. 장기간 이어진 고금리와 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 불러온 원자재 가격 상승, 러시아-우크라이나 전쟁 등 지정학적 요인이 한꺼번에 겹치며 공사비가 크게 올랐다. 올 1월 건설공사비 지수는 130.99로, 기준선인 2020년 1월(100) 대비 30% 이상 상승했다. 

동시에 부동산 시장이 위축되며 분양률이 크게 떨어졌다. 미분양 물량 증가로 시행사가 공사비를 주지 않았더라도 건설사는 울며 겨자 먹기로 공사를 끝내야 했다. 정해진 기한 내에 준공을 못 했다가 기한이 하루만 넘어가도 남은 채무를 갚아야 하는 상황에 처해서다.

김현 한국기업평가 책임연구원은 "분양을 개시하자마자 완판되던 2020~2021년엔 책임준공이 건설사에 큰 고려 대상이 아니었다"며 "미수금 증가와 미분양, 주52시간 근로제 등 다양한 요소가 준공 허들을 높이면서 위험도가 높아졌다"고 말했다.

지난해 4월 GS건설은 부산 강서구 일반산업단지 조성사업에서 시행사 대출금에 해당하는 1312억원의 채무를 인수했다. 같은 해 2월 금호건설도 경기 수원시 오피스텔 신축사업에서 대출약정상 기한을 준수하지 못해 612억원의 PF 대출 잔액을 떠안았다.

그간 업계에선 책임준공 요건 자체가 불공정하다는 비판이 이어졌다. 천재지변이나 내란, 전쟁 같은 불가항력 사유가 있을 때만 책임준공 준수 의무를 연기할 수 있었던 종전 규정이 가장 많이 언급됐다. 공사 과정에서 당연히 발생할 수 있는 민원이나 장기간 이어진 자재 수급 지연, 노조 파업 등의 예외 사유가 전혀 인정되지 않았다.

김정주 법무법인 세종 전문위원은 "현실을 감안할 때 일부 책임준공 약정은 민법상 불공정한 거래행위에 해당할 가능성이 지속적으로 제기됐다"며 "하지만 살아남기 위해 수주 기회를 반드시 확보해야 하는 다수 중소·중견 건설사와 자본력이 낮은 개발사는 PF 조달을 위해 이를 감수해 온 것"이라고 분석했다.

이번 책임준공 개선 방안에선 연장사유 범위 확장이 가장 긍정적이란 평가가 나온다. 건설업계가 꾸준히 금융당국에 요구한 귀책사유 확대를 비로소 받아들였다는 측면에서다. 한승구 대한건설협회장은 "코로나19와 전쟁 등으로 건설 물가가 30% 이상 상승한 게 시공사만의 탓은 아니다"라며 "시공사 통제 범위를 벗어난 상황이라면 책임준공 기간 연장 사유로 반영될 수 있도록 해야한다"고 주장한 바 있다.

일정 수준의 자기자본을 보유하면 책임준공 의무가 사라진다는 조항은 현실성이 다소 부족하다는 지적이 나온다. 나이스신용평가 조사 결과 지난해 9월 말 기준 국내 부동산 PF 사업장의 총사업비 대비 자기자본비율은 평균 5% 내외다. 시공사가 자기자본을 40% 이상 갖고 있는 사업장 수는 매우 미미한 상황이다.

이예리 나이스신용평가 책임연구원은 "대부분의 PF 사업장이 조합원 대지지분이 있는 지역주택조합 등 자체 수요로 개발해 토지가 이미 확보된 곳"이라며 "이번 대책이 건설업계에 미치는 전반적인 영향은 크지 않을 것"이라고 말했다. 

전문가 사이에선 실효성을 갖춘 구체적 정책이 절실하다는 의견이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "책임준공 제도 개선은 정책 목표의 달성과 사업성 제고 모두를 위해 필요하다"고 말했다.

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