[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 정부가 2035년까지 민간 법인의 장기임대주택 10만 가구 공급을 활성화하기 위해 꺼낸 든 카드는 크게 4가지다.

사업모델을 다양화하고 임대료 등 규제를 완화하면서 보험사 등 다양한 시장참여자 진입을 촉진하기 위한 제도를 마련한 게 이번 장기임대주택 도입의 특징이다.

특히 보험사를 비롯한 대기업을 임대시장으로 끌어들이기 위한 각종 규제 완화 유인책을 마련한 것으로 풀이된다.

장기임대주택 사업에 민간이 참여하려면 일단 단지별 100가구 이상, 20년 이상 장기간 운영할 수 있는 주체가 돼야 한다. 공급모델은 임대료 규제를 받지 않는 자율형, 임대차2법(계약갱신청구권·5% 상한) 적용을 받는 준자율형, 초기임대료까지 제한받는 지원형으로 나뉘어 선택할 수 있도록 했다.

여기에 사업 유형별로 임대료 증액 기준을 준수하는 법인에게는 취득세 12% 중과와 종합부동산세(종부세) 합산 그리고 법인세 추가 20% 과세에서 제외된다.

◆보험사 등 사실상 대기업에 임대시장 참여 허용…각종 세제혜택 부여·매매에도 동일 적용

정부는 보험사에게 임대주택 투자를 허용하고 재무건전성 평가지표인 지급여력비율 위험계수도 25%에서 20%로 낮춰 적용키로 했다.

또 민간임대주택을 5년 이상 운영한 뒤 통매각을 하더라도 매각 법인에겐 취득세, 재산세, 종합종부세 등에 대해 기존 세제혜택을 부여하고 매수 법인에겐 취득세가 중과되지 않도록 했다.

기금을 출자한 리츠가 민간 지분을 매수할 때 매각자 이상의 까다로운 신용도 요건을 갖추지 않아도 되도록 지분거래 규제도 완화했다.

국토교통부 관계자는 "장기투자성 자금을 보유한 민간 금융이 각종 규제로 불확실성이 커 진입을 망설인다는 점을 해소 한 것"이라며 "특히 5년 이상의 운영 전제 조건만 지킨다면 매매에서 매각자나 매수자가 세제 문제에 고민하지 않도록 했다"고 설명했다.

공모리츠에 장기임대주택의 세입자에게도 우선적으로 주식을 사들일 수 있는 권리를 제공하도록 했다. 세입자도 임대주택 리츠 투자로 수익을 얻을 수 있도록 해 간접투자시장 활성화를 유도한다는 게 정부의 방침이다.

◆ 유형별로 임대법인에 취득세·재산세 최고 75% 감면…PF보증·기금융자 및 출자 등 금융지원

정부는 준자율형과 지원형 장기임대주택사업에 참여하는 법인에게 지방세도 감면해 주기로 했다.
아파트, 오피스텔, 임대형기숙사에 대해 취득세는 전용 60㎡ 이하 75%, 60~85㎡ 이하 25% 감면된다. 단, 이미 지어진 곳이나 오피스텔 신축 건설은 이에 해당되지 않는다. 아파트와 오피스텔의 최초 분양가는 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 조건을 충족해야 한다.

재산세 역시 40㎡ 이하 75%, 40~60㎡ 이하 50%, 60~85㎡ 이하 25% 각각 감면된다. 감면 대상은 아파트 등 공동주택을 직접 건설할 경우 수도권 9억 이하(비수도권 3억 이하), 매입인 경우 수도권 6억 이하(비수도권 3억 이하)여야 한다. 오피스텔은 건설형과 매입형 모두 수도권 4억 이하(비수도권 2억 이하) 조건이 전제 된다.

임대형기숙사는 호실 면적이 40㎡ 이하인 경우 취득세와 재산세 모두 75% 감면 받을 수 있다.

사업 유형에 따라 금융지원도 달라진다. 지원형의 경우 프로젝트 파이낸싱(PF) 등 대출 보증 제공은 물론 주택유형에 따라 건설형과 매입형 모두 저리(2.0~2.8%)의 기금을 융자 받을 수 있다. 여기에 자기자본 중 70%를 우선주로 기금 출자할 수 있도록 해 민간사업자의 자기자본 조달 부담을 완화해주기로 했다.

준자율형은 기금 출자에서 제외되고 자율형은 기금 융자도 제외된다.

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