어태수 네오집스 대표 "美부동산 반등...금리 불확실성 해소·공급 부족"

기사입력 : 2023년10월17일 16:12

최종수정 : 2023년10월17일 16:12

'2023 뉴스핌 미국부동산 투자포럼' 개최
美모기지론 고정금리 중심·낮은 중도상환수수료
"미국도 '학군불패'...경매로 시세 70% 가격 매수 가능"

[서울=뉴스핌] 이윤애 기자 = "최근 금리가 30년 기준 연 7% 수준까지 올랐는데 2~3개월 전부터 미국 집값이 반등하고 있습니다. 미국 금리 불확실성 해소와 공급 부족 등을 고려할때 부동산 상승에 대한 기대감이 커지면서 매수심리가 살아나고 있는 것입니다."

어태수 네오집스 대표는 17일 서울 여의도 페어몬트 앰버서더 서울 그랜드볼룸에서 뉴스핌과 네오집스 공동 주최로 열린 '2023 뉴스핌 미국부동산 투자포럼'에서 미국 부동산 시장에 대해 이같이 진단했다.

[서울=뉴스핌] 최지환 기자 = 어태수 네오집스 대표가 17일 오전 서울 여의도 페어몬트 앰배서더 서울에서 열린 2023 뉴스핌 미국부동산 투자포럼에서 '미국 부동산 저가 구매 노하우 : 뉴욕, LA, 얼바인 부동산 투자 전략'을 주제로 강연하고 있다 종합통신사 뉴스핌과 미국부동산 전문플랫폼 네오집스가 공동으로 주최한 이번 투자포럼은 '미국부동산 저가 매입에서 절세 전략까지'를 주제로 미국 부동산 투자자의 실질적인 고민을 해결하기 위해 마련됐다. 2023.10.17 choipix16@newspim.com

어 대표는 부동산을 상승기와 하락·정체기로 구분하는 기존 표현을 깨고 상승기와 '힘을 주는 기간'으로 정의했다. 어 대표는 "부동산은 오를 때도 있지만 힘을 주는 기간도 있다. 힘을 주는 기간은 금리 상승기다. 금리가 오르면 건설사들의 시공 건수가 감소한다"면서 "금리 하락기가 도래하면 공급 부족으로 인해 부동산 가격이 급등하게 된다"고 설명했다. 즉 힘을 응축하는 현 시점이 부동산 투자를 위한 적기라고 해석된다. 미국에서 부동산이 우상향할 가능성이 높기 때문이다.

기준 금리가 매우 높은 상황에서 반등장으로 돌아선 또 다른 배경으로 미국 모기지론의 특성 및 대환대출 시 상대적으로 낮은 중도상환수수료 등을 꼽기도 했다. 모기지론은 미국판 주택담보대출로 30년 만기가 가장 대중적인 대출 상품이다. 한국과 다르게 대부분이 '고정금리' 상품으로 판매하고 있다. 대환대출을 할 경우 중도상환수수료가 매우 낮아 대출 갈아타기에 대한 부담이 적다.

어 대표는 "미국의 모기지론은 대부분이 20년, 30년 고정금리이기 때문에 금리가 올라도 상대적으로 부담이 덜하다"고 말했다. 고금리 시점에 매수 역시 부담이 적다. 그는 "부동산 상승이 기대되는 시점에 집을 매수한 뒤 대출금리 낮아지는 시점에 대환대출하면 된다"며 "미국에도 조기상환 수수료가 있지만 대부분 기존 은행 내 대환하면 수수료 받지 않는다. 또는 처음 대출할때 조기상환 수수료 없는 상품으로 모기지 상품 택하기도 한다"고 부연했다.

미국 부동산 투자의 성공요건에 대해서도 언급했다. 어 대표는 ▲학군 좋은 지역 매수 ▲시세보다 낮은 급매물 매수 ▲저평가 매수 및 고평가 매도 등 3가지로 제시했다. 다만 현재 한국에 거주하는 투자자들은 미국 현지 상황에 대한 이해도가 떨어지기 때문에 '저평가 매수 및 고평가 매도' 부분에 대한 고려는 배제해야 한다고 덧붙였다.

[서울=뉴스핌] 최지환 기자 = 어태수 네오집스 대표가 17일 오전 서울 여의도 페어몬트 앰배서더 서울에서 열린 2023 뉴스핌 미국부동산 투자포럼에서 '2023 미국 부동산 투자 ABC'를 주제로 강연하고 있다. 종합통신사 뉴스핌과 미국부동산 전문플랫폼 네오집스가 공동으로 주최한 이번 투자포럼은 '미국부동산 저가 매입에서 절세 전략까지'를 주제로 미국 부동산 투자자의 실질적인 고민을 해결하기 위해 마련됐다. 2023.10.17 choipix16@newspim.com

우선 학군 관련해선 어 대표는 "미국 부동산도 한국과 마찬가지로 '학군불패'다"라며 "학군이 좋은 지역의 집값이 이외 지역보다 평균 2.4배, 임대수요는 30%가 높다"고 말했다. 이어 "좋은 고등학교(학군)가 있는 지역을 선택하면 최소 중간 이상은 성공한다"고 했다.

두 번째로 시세보다 낮은 급매물 관련해선 '경매'를 하나의 방법으로 제안했다. 특히 한국과 미국의 경매 방식이 다르기 때문에 이에 대한 이해가 필요하다고 했다.

어 대표는 "한국 경매는 비교적 높은 감정가격에서 시작해 유찰마다 20%씩 가격이 떨어지지만 미국은 낮은 가격에서 시작해 유찰을 거듭할수록 오르는 방식"이라며 "이를 잘 활용하면 베벌리 힐스 부동산 시세 350만불이 170만불에 매수할 수 있다"고 말했다.

어 대표의 설명에 따르면 미국 부동산 경매는 소유자가 은행에 갚지 못한 대출원금과 연체이자, 각종 비용이 시세와 상관없이 경매 시작가로 책정된다. 가령 대출원금이 30만 달러이고, 3개월 연속 이사를 납입 못해 이자 미납입 부분과 경매가 진행될 동안 못받을 이자 등 1만5000달러라면 경매 시작가는 이를 합한 31만5000달러 라는 것이다.

아울러 코로나19 이후 재택근무가 정착되면서 지역별 인구 이동 양상에 대한 고려도 필요하다고 조언했다. 인구 이동에 따라 향후 해당 지역의 부동산 가격이 하락할 수도, 상승할 수도 있다고 봤다.

어 대표는 "코로나19 이후 재택근무가 증가하면서 비싼 임대료를 주고 다운타운에 살 필요가 없어졌다"며 "샌프란시스코, 시애틀에서 오렌지카운티, 라스베이거스로 또는 뉴욕, 뉴저지에서 조지아, 애틀란타로 인구가 이동하고 있다"고 말했다.

특히 조지아주의 경우 기업들에게 각종 세금 혜택을 주면서 공장 증설이 늘고 있다는 점을 강조했다. 어 대표는 "조지아주가 각종 세금 혜택을 제공하면서 기업들이 공장, 창고 등을 짓고 있고 완공되면 현지 채용과 주재원 등이 이동하고, 주거지가 많이 필요하게 될 것"이라면서 "앞으로 올라갈 기회가 많다"고 말했다.

미국 부동산 매입 비용을 아낄 수 있는 다양한 절세 혜택도 공개됐다.

한아름 US TAX 대표 미국 회계사는 '미국 부동산 투자 시 절세 방안'을 주제한 강연을 통해 과세 이연 제도를 적극 활용할 것을 권장했다.

한 회계사는 "미국의 과세 이연 제도는 부동산 투자자가 재산을 팔고 난 후 다른 새로운 부동산에 재투자할 때 유용하다"며 "만약 내가 재투자 목적으로 첫 부동산을 판 경우, 매도 시점으로부터 45일 이내에 두 번째 부동산을 매입한다면 첫 번째 부동산에 부과되는 세금이 이연된다"고 설명했다.

이어 "최종 부동산을 매입하기 전까지 해당 제도가 적용된다"고 덧붙였다. 즉, 과세 이연 제도를 활용하면 세금 비용을 제외한 부동산 투자가 가능해지는 셈이다.

이미 납부한 세금을 신속히 환급받을 수 있는 방법에 대해서도 소개했다. 그는 "우리나라의 연말정산처럼 미국에도 납부한 세금을 환급해 주는 시스템이 있는데, 1년 이상 걸리는 경우도 있다"며 "한국 투자자가 미국 부동산을 매입할 때 환급 기간을 단축하는 것도 매우 중요하다"고 밝혔다.

yunyun@newspim.com

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내란특검, 한덕수에 징역 15년 구형 [서울=뉴스핌] 백승은 기자 = "그날 밤, 대통령이 비상계엄을 하겠다는 순간 (중략) 기억도 맥락도 없고 분명하지 않습니다. (중략) 다만 비록 비상계엄을 막지 못했지만, 비상계엄을 찬성하거나 도우려 한 일은 결단코 없었습니다. 그것이 오늘 역사적인 법정에서 제가 드릴 가장 정직한 말입니다." 내란우두머리·내란 방조 혐의를 받는 한덕수 전 국무총리가 26일 서울중앙지법 형사합의33부(재판장 이진관) 심리로 열린 결심 공판에서 이같이 최후 변론했다. 1심 선고는 오는 1월 21일 오후 2시에 나온다. 내란 특별검사(특검)는 한 전 총리에게 징역 15년의 중형을 구형했다. 한 전 총리의 혐의는 내란중요임무종사·내란우두머리방조·허위공문서작성및허위작성공문서행사·대통령기록물관리에관한법률위반·위증이다. [서울=뉴스핌] 류기찬 기자 = 한덕수 전 국무총리가 26일 오후 서울 서초구 서울중앙지법에서 열린 내란 방조 및 내란 중요임무 종사 혐의 관련 결심공판을 마친 뒤 법원을 나서고 있다. 2025.11.26 ryuchan0925@newspim.com 이 재판은 내란우두머리방조로 기소됐지만, 지난 3차 공판에서 재판부가 특검에 내란중요임무종사 혐의를 '선택적 병합' 형태로 공소장 변경하라고 요청해 공소 사실이 추가됐다. 선택적 병합은 필수적 병합의 반대 개념으로, 두 개 혐의를 공소장에 추가하면 재판부가 한 가지를 선택해 판단할 수 있는 형태다. 특검 측은 한 전 총리가 내란 범행에 가담하기 위해 절차적 정당성을 확보하려는 목적으로 국무위원 정족수를 채우려고 시도하거나 허위 공문서를 작성했다고 본다. 또 진술을 수차례 번복해 비협조적인 태도로 일관하고 있고 개선의 여지가 없는 점도 양형으로 고려돼야 한다고 봤다. 위증과 관련해선 명백하게 밝혀진 바가 있고, 한 전 총리도 일부 혐의를 인정했다. 한 전 총리는 윤석열 전 대통령의 탄핵 심판에서 '계엄 선포문을 받은 적이 없다', '이상민 전 행정안전부 장관과 대화한 기억이 없다'라고 했지만, 이후 공개된 12·3 대통령실 대접견실 폐쇄회로(CC)TV에는 한 전 총리는 선포문을 받고 이 전 장관과 약 16분간 대화를 나누는 모습이 포착됐다. 이 CCTV에는 윤 전 대통령이 국무위원에게 비상계엄 사실을 알리자 한 전 총리가 고개를 끄덕이기도 했다. 또 한 전 총리는 당일 '국무위원에게 직접 전화하지 않았다'고 했지만, 송미령 농림축산식품부 장관에게 '빨리 오라'고 통화를 한 사실도 뒤늦게 드러났다. 이날 특검 측은 한 전 총리에 징역 15년을 구형하며, 12·3 비상계엄은 '민주주의에 대한 테러'라고 강하게 비판했다. 특검 측은 과거 내란 범죄가 권위주의에서 민주주의로 가는 기회를 박탈한 것이었다면, 12·3 비상계엄은 수십 년간 한국이 쌓은 민주화의 결실을 한 순간에 무너뜨려 더 막대하게 국격을 손상하고 국민에게 상실감을 줬다고 했다. 아울러 한 전 총리는 국가의 2인자로서 내란 사태를 막을 수 있는 사실상 유일한 사람이었음에도 내란 범행에 가담해 막대한 피해를 줬다고 지적했다. 특검 측은 "그간 대한민국 사법시스템 죄에 상응하는 책임 엄히 물었다. 강화된 양화기준 발전된 시대적 경제적 사회적 변화 고려할 필요가 있고, 나아가 피고인을 엄히 처벌해 다시는 대한민국에서 불행 역사 되풀이되지 않도록 해야 한다"라고 강조했다. 반면 한 전 총리 측은 비상계엄의 절차적 정당성을 위해 국무위원을 모은 게 아니라 대통령을 저지하기 위해 모은 것이라고 주장했다. 위증 역시 큰 충격을 받아 기억이 선명하지 않은 것뿐이라고 밝혔다. 한 전 총리는 최후진술에서 직접 준비한 종이 한 장을 들고 '존경하는 재판장님'이라며 말 문을 열었다. 그는 "작년 12월, 비상계엄 선포로 국민이 겪은 고통과 혼란을 가슴 깊이 죄송스럽게 생각한다"라고 했다. 이어 "1970년 경제 관료로 입문해 한평생 공직을 걸어 왔다. 경제 정책 최일선에서 일했다. 대한민국은 제게 많은 기회를 줬고, 전력을 다하는 게 그에 보답하는 길이라고 생각하며 살았다. 그 길의 끝에 비상계엄 선포 사태를 만나리라고는 꿈에도 예상치 못했다"라고 밝혔다. 한 전 총리는 "여기 계신 어떤 분보다 제가 스스로를 더 혹독하게 추궁했다. 그날 밤 혼란한 기억을 복기할수록 제가 부족한 사람이었다는 절망만 사무친다"라며 "저는 그 괴로움을 죽는 날까지 지고 가야 하는 사람"이라고 힘주어 말했다. 이날 한 총리는 재판을 마치고 '국민들 앞에서 한마디 하실 말씀 없냐', '헌법재판소 재판관을 임명하지 않은 것에 대해 후회하지 않느냐' 등 취재진의 질문에는 어떤 대답도 하지 않고 법정을 빠져나갔다. 100wins@newspim.com 2025-11-26 18:58

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