이동훈 건설부동산부장

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = "호의가 지속되니깐 권리인줄 알아요" 한 영화에서 나온 유명한 대사다. 영화에서의 대사가 내포한 의미는 가진 자가 보이는 갑질의 일종이었지 좋은 뜻은 아니었다. 하지만 이 대사는 곧 사회 전반을 짚는 대사로 뜰 만큼 유명해졌다.

이 말을 최근 서울시가 독려하고 있는 재건축·재개발사업에 대입시켜보자.

오세훈 서울시장은 지난 2021년 서울시장 보궐 선거에 나올 때부터 주택가격 안정을 위한 공급 확대를 주장했고 이에 대해 서울시장이 할 수 있는 것으로 재건축·재개발 사업의 활성화를 내세웠다.

박원순 전 시장 시절 정비사업이 적폐로 몰리며 서울시에서 자취를 찾이 어려워졌고 이를 대체하겠다고 내놓은 것이 도시재생사업이다. 하지만 도시재생은 멀쩡한 시민 혈세만 낭비하고 아무런 재생 효과를 얻지 못했다. 그저 사회적 기업이나 시민단체가 사용할 저가 사무실만 늘어났을 뿐이다.

이처럼 도시재생사업이 효과를 얻지 못한 가장 큰 원인은 노후 주택 개량이 되지 않아서다. 이와 함께 도시재생사업에서는 공공기여를 얻어내지 못한다는 치명적 약점이 있다. 공공이 시민 혈세로 개발이익이 발생하지 않는 사업을 하니 당연히 공공기여도 없었다.

즉 도시재생 사업을 해서 주변 주민들이 얻는 이익이 없다는 것이다. 집도, 골목길도 고쳐지지 않았고 부족한 주차장 문제도 손대지 못했다. 공원, 학교 등은 더 말할 것도 없다. 정비사업에서는 제한적이나마 공원, 보행자 길, 학교 등이 마련됐고 도로도 넓어졌다. 바로 공공기여 덕분이다.  

개발사업 수행과정에서 이익을 공공이 환수해 그 것으로 학교를 짓고 공원을 짓고 공공이용시설을 짓는다. 도시재생사업에선 도저히 할 수 없는 일이다. 개발이익을 민간에 주지 않으니 공공에 돌려달라고 할 수 있는 개발이익이 없어서다. 오로지 세금으로 해야한다.

개발이익을 어떻게 나눌 지는 정파 성향에 따라 달라진다. 전임 문재인 정부는 개발 이익을 민간에 주지 않겠다는 의미인 공공재개발·재건축을 내놓았다. 개발이익을 모두 공공이 갖고 그 이익으로 임대주택을 비롯해 도로, 학교, 공원 등을 짓는다는 것이다.

시장경제를 지향하는 현 윤석열 정부는 다르다. 사유재산으로 하는 사업인 만큼 개발이익이 민간에 흐르게 하는 것이 당연하다는 입장이다. 그리고 법정 이상의 공공기여를 얻어내려 할 때는 층수나 용적률과 같은 사업 조건을 완화해준다. 즉 사업성 높여주고 개발이익을 더 받아내는 방식인 것이다. 오세훈 서울시장이 도입한 신속통합기획이 대표적인 사업 방식이다. 

개발이익이 지나치게 민간으로 흐르면 이는 경제대공황 직전 미국처럼 무제한 방임주의 자본주의 시장이 된다. 또 개발이익을 공공이 독점하면 개발사업이 이뤄지지 않는다. 이를 적절하게 중재하는 것이 공공의 역할인 것이다.

서울시의 신속통합기획에서는 여지껏 어떤 서울시장도 허락한 적이 없던 재건축·재개발을 위한 용도지구 상향이 허가됐다. 이에 따른 층수와 용적률 상향도 마찬가지다. 결국 신속통합기획은 공공 임대주택을 비롯해 공원, 보행로와 같은 공공이 이용할 수 있는 공공기여를 받아내는 대신 사업성을 높여주는 것이 핵심 관건이다.

그런데 일부 재건축단지의 행태는 말 그대로 호의를 권리로 알고 있는 모습이다. 개발이익을 공공이 모두 가져가겠다는 것에서 개발이익을 더 키워주고 그 부분을 가져가겠다고 바뀐 정책을 호의로 생각지 않고 당연한 권리로 알고 있는 것 같다.

어떤 단지는 공공기여에는 관심이 없는 반면 사업성 확대를 위해 용도지역 상향을 요구하고 있다. 또 어떤 단지는 서울시의 기본 지침도 무시한 건축사사무소의 설계안을, 서울시가 고발 의사를 밝혔음에도 주민 투표로 선정했다. 즉 서울시가 요구한 공공기여는 고려하지 않은 설계안이 선정됐다. 공공기여는 없고 사업성만 높인 설계안. 당시 설계안 선정에서 표를 던진 단지 주민들의 마음을 읽을 수 있다. 

재건축이 내 재산으로 추진하는 개인사업이라는 생각을 하는 듯 하다. 사유재산에 공공이 왜 관여를 하느냐는 것 같다. 하지만 개발사업의 최대 수혜자는 개발대상지 주민이지 다른 시민들이 아니다.

이들의 사적 이익을 위한 사업 진행을 단지 주민이 아닌 시민들이 들어줘야할 이유는 없다. 집값을 올리고 한강뷰를 가로막고 일조권을 침해 받는다. 사업기간 동안 소음과 전세난과 교통 불편을 안겨줄 다른 단지의 재건축 사업 과정을 돈 한푼 이득을 볼 수 없는 다른 시민들에게 강요할 수 없다.

즉 이들 단지가 재건축을 하든 안하는 일반시민은 아무런 이해득실이 없다. 이들 단지가 신속통합기획 개발을 하든, 공공재건축을 하든, 개발사업을 하지 않든, 역시 시민들의 이해관계와는 상관이 없다. 아마도 사업을 하지 않는 것을 바라는 시민들이 훨씬 더 많을 것이다. 재건축을 해서 그 개발이익을 주민들만 독점하겠다는데 말이다.

공공기여에는 관심이 없고 사업성 제고에만 혈만이 돼 있는 특정 단지 주민들. 정책적 호의가 만들어낸 일그러진 모습은 아닐까

donglee@newspim.com