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집주인, 최고가 대비 30~40% 하락에 조정장 막바지 기대감
급매물만 찾는 실수요자에 매도-매수 호가 격차 확대
특례보금자리론, 취득세 인하 등 시행 이후가 변곡점 관측
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = "정부의 '1.3 부동산대책', 특례보금자리론 시행 등으로 집값 회복을 기대하는 집주인이 늘었어요. 반면 실수요자들은 여전히 관망하고 있어 매도자와 매수자간 희망가격 차이가 더 벌어지는 상황이에요."(서울 노원구 상계동 A공인중개소 대표)
정부가 얼어붙은 주택시장을 개선하기 위해 규제완화에 속도를 내면서 헐값에 팔지 않겠다는 집주인이 늘어나고 있다. 최근 1년여 간 급매물을 기준으로 최고가 대비 30~40% 조정받으면서 '무릎' 선까지 내려왔다는 심리가 확산하고 있어서다. 하지만 고금리 부담, 경기침체 우려 등으로 실수요자의 관망세가 이어지고 있어 거래량 회복이 단기간에 나타나기 어렵다는 관측이 나온다.
◆ 거래부진에도 버티는 집주인...실수요자는 관망 지속
16일 부동산업계에 따르면 정부의 규제완화로 집값 '바닥론'이 일부 불거지며 매도자와 매수자간 희망가격이 더 벌어지고 있다.
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| 서울 중구 남산에서 바라본 서울 도심 아파트 단지 모습.<뉴스핌=정일구 기자> |
주택거래가 극심한 침체에 빠지자 정부가 보유세, 대출, 재건축 안전진단 등을 완화하면서 거래회복 지원에 나섰다. 주택거래량이 전년대비 반토막난 상황에서 집값뿐 아니라 지방 건설사, 프로젝트파이낸싱(PF) 등 건설산업이 붕괴될 위기에 놓였기 때문이다. 이에 집주인들은 집값 회복을 기대하며 매물을 회수하고 급매물 호가를 높이고 있다.
이에 반해 실수요자들은 당장 내집을 마련하기보단 매수시기를 늦추겠다는 분위기가 짙다. 시중은행의 주택담보대출 금리가 8%에 육박해 레버리지(leverage)를 충분하게 이용하기 어렵다. 집값 반등에 대한 확신이 있다면 일정기간의 금리 인상분을 감내하겠지만 현재로서는 이마저도 예측하기가 쉽지 않다. 기준금리 추가 상승, 글로벌 경기침체 우려 등도 거래부진에 영향을 미치고 있다.
서울 노원구 상계동 A공인중개소 대표 "정부의 규제완화, 대출확대 정책이 나오면서 집주인이 매도호가 조정을 거부하거나 회수하는 사례가 늘고 있다"며 "하지만 실수요자들은 최근 거래된 최저가 이하 매물만 찾다보니 거래 성사에 어려움이 많다"고 말했다.
노원 상계주공9단지(전용 49㎡)는 작년 12월 4억8750만원에 거래된 이후 급매물 호가가 5억원 이상에서 형성돼 있다. 최고가 7억2000만원에서 33% 하락한 선에서 급매물 호가가 이뤄지고 있다. 도봉 방학동 대상타운현대(전용 84㎡)은 작년 12월 최저 7억2000만원에 실거래 이후 급매물 호가가 1층을 제외하고 7억6000만원 수준이다.
강남권도 상황이 비슷하다. 대치 은마아파트(전용 76㎡)는 작년 11월 2년여 만에 가장 낮은 금액인 17억7000억원에 거래됐지만 최근엔 저층을 제외하면 급매물이 18억원대로 이뤄졌다. 잠실주공5단지(전용 76㎡)는 19억850만원을 최저가 거래된 이후 가장 저렴한 매도호가 20억원대로 올라선 상태다.
◆ 특례보금자리론에 중저가 거래회복 기대..."추세 전환은 아직"
중저가 매물을 대상으로 대출 규제를 완화하는 특례보금자리론이 시행되면 거래 회복이 일부 나타날 것으로 분위기가 감돈다.
소득제한 없이 최대 5억원까지 대출받을 수 있고 중도에 대출금을 상환해도 별도 수수료가 없다. DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 제외돼 연봉 5500만원인 직장인을 기존보다 대출받을 수 있는 금액이 3억원 넘게 늘어난다. 오는 3월부터 대출이 이뤄질 것으로 보인다.
특례보금자리론을 받을 수 있는 9억이하 아파트는 전국의 80% 정도다. 부동산R114에 따르면 전국 60%가 6억원 이하, 20%가 6억원 초과 9억원 이하, 나머지 20%가 9억원 초과인 것으로 나타났다. 서울에서는 노원구가 81%를 차지해 비율이 가장 높고 이어 ▲도봉(80%) ▲중랑(78%) ▲금천(76%) ▲강북(74%) ▲구로(65%) ▲관악(55%) ▲은평(52%) ▲성북(50%) 순이다.
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물론 미국발 기준금리 인상이 지속적으로 이뤄지는 데다 장기간 고금리 기조가 이어질 가능성이 커 급격한 거래회복은 쉽지 않은 상황이다. 이 때문에 당분간 '눈치보기' 장세가 이어지다 특례보금자리론, 토지거래허가구역 해제, 취득·보유세 완화, 규제지역 추가 해제 등이 본격 시행된 이후 변곡점을 맞을 공산이 크다.
윤지해 부동산R114 선임연구원은 "특례보금자리론대출이 가능한 주택이 서울 주요지역을 제외하면 대부분 포함되기 때문에 대기 수요자의 관심이 늘어날 것으로 보인다"며 "다만 과거에 비해 여전히 대출금리 부담이 크고 집값 반등 시기를 예측하기 어려워 거래량 회복이 단기간이 이뤄지긴 어려울 것"이라고 말했다.
leedh@newspim.com
