[2023 전망] 강남 재건축·뉴타운, 수익성 낮아졌지만…투자가치는 '여전'

기사입력 : 2023년01월01일 06:30

최종수정 : 2023년01월01일 12:06

내년 강남 재건축 단지서 3000여 가구 분양 예상
장위뉴타운에 이어 이문·휘경뉴타운 분양 전망
금리인상·집값 하락에 당장 수익성 크지 않아…입주 여건 좋아 투자가치 충분

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 서울 인기지역 재건축 단지와 신흥주거타운으로 거듭날 뉴타운 재개발 구역이 침체된 부동산 시장의 '블루칩'역할을 할 수 있을지 기대감이 모이고 있다.

재건축 물량은 그동안 잠잠하던 강남지역에서 쏟아질 것으로 보인다. 지난해 하반기 준강남권인 강동구 둔촌주공 아파트(올림픽파크 포레온) 분양을 시작으로 새해 청담을 비롯해 반포, 방배 등 강남지역에서 일반분양이 3000여가구 나올 것으로 보인다. 최근 사업 승인을 받은 잠실주공5단지와 은마아파트의 일반분양도 2024~2025년에 나올 것으로 예상되면서 강남지역이 부동산 침체기에도 '비상구'가 있을 것으로 보인다.

금리 인상에 따른 집값 하락세가 맞물리면서 당장의 수익성을 크지 않을 것으로 전망된다. 특히 높게 책정된 분양가 역시 '흥행'을 장담할 수 없는 요인으로 꼽힌다. 다만 입주까지 최소 2~3년 이상 소요된다는 점을 감안하면 단기간 부동산 시장 흐름에 상관없이 입지와 희소성을 보고 투자할 가치는 충분하다는 전망이 지배적이다.

1일 부동산업계에 따르면 서울 강남 주요 재건축 단지의 일반분양 일정이 새해로 예정되면서 분양시장 활성화를 위한 '마중물' 열할을 할지 관심이 쏠리고 있다.

◆강남 재건축 분양 러쉬…내년 일반분양 3000여 가구 예정

우선 강남구 청담동에서는 청담삼익 재건축을 통해 공급되는 '청담르엘' 일반분양이 이르면 새해 상반기 진행될 예정이다. 당초 지난해 하반기 예상됐던 청담르엘은 분양가 산정과 모델하우스 오픈일정 조정 등을 놓고 논의가 진행되면서 시점을 연기한 것으로 알려졌다.

강남구 청담동 134-18번지 일대에 최고 35층 1261가구로 지어진다. 시공사는 롯데건설이고 일반 분양은 176가구가 나온다. 분양가는 아직 정해지지 않았지만 청담르엘 인근에 위치한 '청담자이'와 비슷하거나 70~80% 안팎으로 책정될 것으로 예상된다. 2012년 입주를 시작한 청담자이는 전용90㎡이 36억5000만원에 거래됐다.

강남3구 중 하나로 꼽히는 서초구에서도 새해 물량이 대거 쏟아질 예정이다. 반포동에선 '래미안원펜타스', 잠원동에선 '메이플자이', 방배동에선 '래미안원페를라'와 '디에이치방배'의 일반분양이 예상된다.

래미안원펜타스는 재건축 사업이지만 규모는 크지 않다. 최고 35층 5개동으로 총 641가구 규모다. 이 가운데 일반분양은 263가구가 나올 예정이다. 하지만 수요자들의 기대치가 가장 높은 단지로 꼽힌다. 올해 입주를 앞두고 있는 '래미안원베일리'와 지난 2016년 입주한 아크로리버파크와 인접한 단지로 반포대교 서쪽에 위치한다.

아크로리버파크 전용 59㎡는 2021년 6월 27억원에 손바뀜됐다. 래미안원베일리 역시 전용 59㎡ 분양권이 같은 해 8월 25억3948만원에 거래됐다. 분양가는 래미안원베일리(3.3㎡당 평균 5653만원)보다 높은 6000만원 초반대로 나올 것이란 예상이 나온다.

'래미안 원베일리'와 '디에이치 클래스트'와 더불어 '반포 3대장'으로 꼽히는 '메이플자이'도 일반 분양을 앞두고 있어 높은 관심이 쏠린다. 메이플자이는 서초구 잠원동 60-3번지 일대에 35층 총 29개 동으로 지어진다. 3307가구 규모로 일반 분양 물량은 236가구로 예상된다.

업계에서는 메이플자이나 래미안원펜타스 청약 경쟁률이 래미안 원베일리 평균 경쟁률과 육박할 것이란 전망이 나온다. 래미안 원베일리 224가구 1순위 청약에는 3만6116명이 몰려 평균 경쟁률 161.23대1을 기록했다.

1973년 준공한 '반포주공1단지' 역시 재건축 작업이 무리없이 진행되고 있다. 강남재건축 가운데 최고 블루칩으로 꼽히는 단지 중 하나다. 서울 서초구 반포도 1109일대에 들어서며 현대건설이 짓는 1·2·4주구는 '디에이치 클래스트'(5335가구)로, 삼성물산이 맡은 3주구는 '래미안 프레스티지'(2091가구)로 총 7000가구가 넘는 대규모 단지가 들어선다.

5000가구 규모로 재건축을 추진중인 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축사업은 지난해 11월 건축계획안이 통과됐다. 2021년 12월 서울시 도시계획위원회 수권소위원회에서 정비계획안이 통과된 지 1년여 만이다. 현재 이주를 완료해 철거작업이 진행되고 있고 새해 하반기쯤 착공할 것으로 예상된다. 이에 따라 일반분양은 2025년 하반기쯤 나올 것으로 예상된다.

◆뉴타운 재개발도 기대…'장위' 바통 이어받는 '이문·휘경'

지난달 성북구 장위뉴타운 장위4구역(장위자이 레디언트) 분양을 시작으로 뉴타운에서도 일반 분양이 본격적으로 시작될 예정이다.

이문·휘경 뉴타운에선 새해 3개 구역에서 일반분양이 예정돼 있다. 동대문구 휘경 3구역이 새해 초 가장 먼저 분양에 나설 전망이다. 휘경3구역에는 1806가구 규모로 '자이디센시아'가 들어선다. 이 가운데 710가구가 일반 물량으로 나온다.

휘경 3구역에 이어 연초부터 불거진 원자재 가격 급등으로 인한 공사비 상승 등의 문제로 분양 일정이 수차례 연기된 이문 1·3구역도 일반분양을 실시할 예정이다.

동대문구 이문 1구역 '에는 3069가구 규모로 '래미안라그란데'가 들어선다. 이 가운데 일반분양은 921가구가 나올예정이다. 3구역에선 전체 4321가구 중 1067가구가 일반분양 물량이다. 1구역의 경우 삼성물산이 시공사로 선정됐으며, 3구역은 GS건설과 HDC현대산업개발이 참여한다.

다만 '장위자이레디언트' 1순위 청약경쟁률이 평균 3.1대 1로 집계되면서 다소 저조한 성적표를 받아들면서 '흥행'이 가능할지는 의문이다. 전용면적 49㎡에선 미분양 물량도 발생했다.

이문휘경뉴타운 일대 집값 하락세가 지속되고 있는 점 역시 우려되는 부분이다. 2019년 입주가 시작된 휘경동 '휘경SK뷰' 전용 84㎡는 2021년 8월 14억 2500만원으로 최고가를 찍은 이후 지난해 11월 3억7500만원 하락한 10억5000만원에 거래됐다. '이문e편한세상' 전용 84㎡도 2021년 9월 11억1000만원에 거래된 이후 지난해 8월 10억에 거래됐다.

최근 청약을 실시한 중랑구 중화동 '리버센 SK뷰 롯데캐슬'의 분양실적이 중요 지표가 될 것으로 보인다. 역시 주변 아파트 하락세가 지속되고 있기 때문이다.

리버센 SK뷰 롯데캐슬 인근인 서울 중랑구 묵동 'e편한세상화랑대' 전용 84㎡는 지난해 8월 12억4000만원 최고가를 찍은 이후 한달만에 2억2000만원 떨어진 10억2000만원에 거래됐다. 더샵 파크솔레이유가 들어서는 인근에 위치한 서울 강동구 성내동 '힐데스하임올림픽파크' 전용 84㎡는 2021년 1월 9억7000만원에 거래된 바 있다.

리버센SK뷰롯데캐슬 전용 84㎡ 분양가는 각각 8억7400만~9억8100만원이다. 여기에 옵션가가 붙는다면 10억원은 훌쩍 넘어설 것으로 예상된다.

올해까지 금리 인상에 따른 집값 하락세가 맞물리면서 신축 아파트의 수익성이 크지 않을 것이란 우려가 나온다. 건자재값 인상분과 높아진 인건비 등으로 분양가가 다소 높게 책정되지만 분양 아파트 주변 시세가 떨어지고 있기 때문이다. 이에 분양시장에 물량이 쏟아진다 하더라도 수요자들의 움직임이 활발하게 살아나진 않을 것으로 보인다.

송승현 도시와경제 대표는 "수요가 일어난다고 해도 재건축·재개발 단지 가격선이 만만치 않다"며 "투자자들이 수요를 일으켜야 되는 환경인데 부동산 침체기에선 투자자가 부동산 시장을 매력적으로 느끼기 어렵다"고 말했다.

다만 집값이 하락세를 타고 있긴 하지만 장기적으로 보면 여전히 우상향 가능성이 있어 입지와 희소성을 보고 투자할 가치는 충분하다는 전망이 나온다. 특히 새해 분양 단지에 입주하기까지는 최소 2~3년 이상 소요된다는 점 역시 이같은 전망에 힘이 실린다.

임병철 부동산R114 리서치팀장은 "단지들의 분양가격이 어느정도로 책정되느냐도 중요한 지표가 되겠지만 여러가지 차원에서 경쟁력을 얼마나 갖췄는지 수요자들이 종합적인 판단 이후 움직일 것"이라며 "학군이나 편의시설, 교통편의성 등 입주 여건이 중요하게 작용할 것"이라고 말했다.

min72@newspim.com

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"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다. 정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00