[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부가 '긴급 민생안정 10대 프로젝트'를 발표하고 취득세, 보유세, 양도소득세 완화를 추진함에 따라 부동산시장이 '초양극화'를 보일 것이라는 전망이 나온다. 보유세 완화가 다주택자보다 '1주택자'에 집중돼 있어서 '똘똘한 한 채' 선호가 가속화될 것으로 예상돼서다.

또한 일시적 2주택자의 취득세 중과 배제 정책은 긍정적이지만 집값 자체가 과거보다 많이 오른 만큼 일반 매수자들에게도 취득세를 낮춰야 한다는 의견이 있다.

[서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 서울 중구 남산에서 바라본 서울 일대 아파트 단지 모습. 2021.04.27 mironj19@newspim.com

31일 부동산업계에 따르면 부동산 관련 세제를 완화한 정부 방침에 따라 주택시장의 초양극화가 이뤄질 것이란 진단이 나오고 있다.  

◆ 서울 집값 올라 취득세 부담도 '껑충'…"취득세율 인하해야"

정부는 지난 30일 발표한 민생 10대 프로젝트에서 종합부동산세와 양도소득세와 함께 주택 취득세율을 완화했다.  

우선 일시적 2주택자의 취득세 중과 배제에 대해서는 긍정적인 평가가 많다. 정부는 일시적 2주택자의 종전·신규주택이 모두 조정대상지역에 있을 경우 신규주택 취득일로부터 2년 내 종전주택을 팔면 취득세 중과를 배제해주기로 했다.

지금까지는 종전주택 양도기한이 1년이었는데 이 기간을 2년으로 늘린 것이다. 종전·신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 일시적 2주택자는 실거주 목적으로 집을 구입한 뒤 기존 주택을 처분하지 못하면 취득세가 8%로 중과되는 문제가 있었다.

이에 교육, 직장 문제로 이사를 해야 하는 실수요자에게 세금폭탄을 안기는 악법이라는 비판이 많았다. 예컨대 신규 매수하는 서울 집값이 10억원인데, 여기에 8% 요율을 곱하면 취득세가 8000만원 나오는 것이다. 종전 주택 매도기간이 2년으로 늘어나 이전보다 여유가 생긴 셈이다.

다만 문재인 정부시절 집값이 큰 폭으로 오른 것을 감안해 주택 취득세율을 지금보다 더 낮춰야 한다는 의견이 나온다. 집값 구간별 취득세율은 ▲6억원 이하 1% ▲6억 초과 9억원 이하 (주택취득당시가액×2/3억원-3)/100 ▲9억원 초과 3%다. 서울 집값 평균이 10억원을 돌파한 상황에서 취득세율까지 3%가 적용돼 매수자들 부담은 더 커졌다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.12.07 sungsoo@newspim.com

취득세 등 각종 거래비용이 늘면 이사비용이 늘어나 사람들이 이사를 가기 어렵게 되고, 시장 매물은 더 줄어든다. 이는 다시 집값 상승으로 이어지는 악순환이 벌어진다. 이에 따라 전문가들은 정부가 서울 집값이 올랐다는 점을 감안해서 취득세율을 지금보다 더 낮춰야 한다고 입을 모은다.

과거 정부가 서민 중산층 주거안정을 위해 2014년 1월 1일부터 취득세율을 영구 인하한 선례가 있는데, 서울 집값이 폭등한 지금도 이같은 대책을 검토할 필요가 있다는 지적이다.

당시 정부는 주택소유 여부와 상관없이 6억원 이하 주택의 취득세를 기존 2%에서 1%로 1%포인트(p) 낮췄다. 6억 초과~9억원 주택의 취득세율은 2%로 유지했으며 9억원 초과 주택 취득세율은 4%에서 3%로 인하했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "집을 팔아서 새 집으로 이사하려는 사람은 공인중개사 수수료에다가 수천만원 취득세까지 내야 한다"며 "이사비가 너무 부담되니 사람들은 쉽게 이사를 가지 못하게 되고, 부동산거래도 위축되는 결과를 낳는다"고 설명했다.

이어 "주택시장에는 신혼부부와 같은 신규 수요가 계속 발생한다"며 "그런데 취득세, 중개수수료 등 거래비용 때문에 실제 거래할 수 있는 매물이 줄어드니 집값이 더 오르는 악순환이 발생한다"고 덧붙였다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "양도세, 취득세와 같은 거래비용 증가에 따른 부작용은 단기에는 두드러지지 않지만 결과적으로 경제 전체에 비효율을 확대시킨다"며 "정부가 재정 관련 시뮬레이션을 진행해 세제 등 각종 거래비용을 줄여야 한다"고 강조했다.

이밖에 정부는 다주택자 양도세 중과 완화도 5월 중 마무리할 계획이다. ▲일시적 2주택 비과세 요건 완화(1→2년)+세대원 전입요건 삭제 ▲다주택을 해소한 1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 재기산 폐지 ▲다주택자 양도세 중과(+20~30%p) 배제를 통해서다.

◆ 다주택자, 보유세 완화 배제…'똘똘한 한채' 가속화에 양극화 예상

다만 정부가 다주택자보다 1주택자의 보유세 완화에 집중해 시장 양극화가 유지될 것이라는 전망이 나온다. 다주택자들이 서울 등 좋은 입지에 있는 매물은 남기고 상대적으로 하급지 매물을 매도할 가능성이 높아서다. 

정부는 1가구 1주택 실수요자 세부담을 2020년 수준으로 환원할 방침이다. 이를 위해 재산세와 종부세 계산시 2022년이 아닌 2021년 공시가격을 적용하고, 종부세 계산시 공정시장가액비율을 현 100%에서 인하하기로 했다.

또한 국민 세부담 방지를 위해 '공시가격 현실화 계획'도 재검토한다. 전 정부인 문재인 정부는 공시가격을 시세의 90% 수준으로 올리기 위한 공시가격 현실화 계획을 내놓았었다. 그러나 최근 공시가격이 급등해 세금 부담이 높아졌다는 게 현 정부 판단이다.

이에 정부는 다음달 중 공시가격 현실화 계획을 재검토하기 위한 연구용역에 착수해 연내 보완방안을 확정하고, 내년 가격 공시분부터 적용할 계획이다.

전문가들은 다주택자가 보유세 완화 혜택에서 배제돼 있어서 '똘똘한 한 채'로 몰리는 현상을 가속화할 우려가 있다고 지적한다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "보유세 산정시 지난해보다 17.2% 인상된 공시가격 과표를 적용받는 다주택자는 적어도 올해까지는 무거운 보유세를 지불해야 한다"며 "정부의 보유세 부담 경감책이 다주택자보다 1주택자에게 선별 집중된 만큼 당분간 똘똘한 한 채 선호 현상과 시장 양극화는 유지될 것"이라고 말했다.

이어 "강남권, 한강변, 우수학군 및 학원가 주변, 교통망 확충 예정지, 5년 이하 신축 등의 주택 1채 키워드가 선호될 것"이라며 "다주택자의 주택 추가 구입은 제한적일 것이며, 1주택 보유를 위한 가족 간 증여나 비(非) 인기지역 주택 매각을 검토할 가능성이 있다"고 덧붙였다.

이에 따라 지방의 집값 하락폭이 더 커질 것이라는 의견도 있다. '똘똘한 한 채'를 남기기 위해 상대적으로 선호도가 낮은 지방 부동산부터 매도할 것이라는 이유에서다.

양지영 양지영 R&C연구소 소장은 "다주택자들은 주택 보유세 부담에 매도 혹은 증여를 고민할 것으로 보인다"며 "매도를 할 경우 양도세 부담이 적고, 시세 상승 여력이 상대적으로 적은 지방 중심으로 매물을 내놓을 것으로 보인다"고 말했다.

sungsoo@newspim.com