[尹정부 부동산정책] ⑦·끝 "임기 내 250만가구 공급 불가…재건축 규제완화부터"

기사입력 : 2022년05월25일 09:00

최종수정 : 2022년05월25일 12:20

윤석열 공급계획서 공공택지 비중 높지만…"신도시 완성 10년 걸려"
현실적 방안 '재건축·재개발 활성화'…"안전진단·분상제 규제 풀어야"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 윤석열 정부가 임기 내 주택 250만가구를 공급하는 것이 어려울 것이란 전망이 우세하다. 수도권 주변에 신도시나 택지지구 개발사업으로 주택을 공급하는 것이 시간적·물리적으로 한계가 많아서다.

업계 및 전문가들은 수도권에서 단기에 주택을 공급할 수 있는 현실적 방안은 정비사업인 만큼 재건축 정밀안전진단 완화·분양가상한제 규제 완화부터 단행해야 한다고 진단한다.

◆ 윤석열 공급계획서 공공택지 비중 높지만…"신도시 완성 10년 걸려"

25일 부동산업계에 따르면 전문가들은 윤석열 정부가 임기 내 주택 250만가구를 공급하는 것이 어려울 것으로 예상한다.

윤 대통령 공약대로 250만가구를 택지유형별로 나누면 ▲공공택지 142만가구(56.8%) ▲재건축·재개발 47만가구(18.8%) ▲도심·역세권 복합개발 20만가구(8.0%) ▲국공유지 및 차량기지 복합개발 18만가구(7.2%) ▲기타 13만가구(5.2%) ▲소규모 정비사업 10만가구(4.0%)로 이뤄진다.

이 중 공공택지 비중이 약 57%로 가장 높지만, 신도시나 택지지구 개발사업으로는 주택공급 확대에 한계가 많다는 지적이다.

앞서 문재인 정부가 주택공급확대 방안으로 내놓은 3기 신도시는 예정한 시점에 입주하는 것이 현실적으로 어렵다는 비판이 많았다. 당시 국토교통부는 오는 2024년부터 3기 신도시 입주를 추진하겠다고 밝혔지만 실제 입주까지는 최대 10년이 걸릴 수 있다는 의견이 나온다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.05.25 sungsoo@newspim.com

신도시 개발절차는 ▲택지개발지구 지정 ▲개발계획 승인 ▲실시계획 승인 ▲택지조성공사 ▲택지 및 주택분양 순이다. 3기 신도시 사업시행자인 한국토지주택공사(LH)에 따르면 남양주 왕숙지구는 내년부터 부지 조성공사를 시작해 오는 2024년 본청약을 거쳐 2026년 12월 주민 최초 입주를 목표로 사업을 추진 중이다.

3기 신도시 중 가장 속도가 빠른 인천 계양지구는 2026년 상반기에 처음 입주할 예정이다. 공공주택특별법상 '개발계획'과 '실시계획'을 합쳐 '지구계획'이라 부르는데, 인천 계양지구 지구계획은 작년 6월 승인됐다.

다만 건설업계에 따르면 택지 조성부터 입주까지 빠르면 8년이 걸리지만 실제로는 10~15년 걸리는 경우도 부지기수다.

일례로 과천 지식정보타운은 지난 2013년 사업이 시작됐지만 '과천 푸르지오 어울림 라비엔오'는 작년 11월 입주했다. 2기 신도시인 양주 옥정신도시는 지난 2007년 개발을 시작했지만 'e편한세상 옥정 리더스가든'처럼 2024년 5월 입주 예정인 아파트도 있다.

2기 신도시 10곳은 성남 판교신도시, 화성 동탄1신도시, 화성 동탄2신도시, 김포 한강신도시, 파주 운정신도시, 수원 광교신도시, 양주 옥정·회천신도시, 위례신도시, 평택 고덕국제신도시, 인천 서구 검단신도시 등이다. 공급량은 평균 6만820가구, 총 60만8200가구였으며 사업기간은 '평균 14.2년'이었다.

특히 신도시의 경우 아파트만 짓는다고 해서 완성되는 것이 아니라 서울 접근성을 높여줄 수 있는 교통수단 등 생활인프라를 갖춰야 한다. 예컨대 3기 신도시 중 가장 규모가 큰 왕숙신도시의 경우 핵심 교통수단인 수도권 광역급행철도(GTX)-B의 개통 시기가 2030년경으로 예상되고 있다.

윤석열 정부의 임기가 넘어서야 신도시의 핵심 교통수단이 완성될 가능성이 있는 것이다.

김병기 리얼투데이 팀장은 "더 이상 신도시나 택지지구 개발사업을 통한 인위적 주택공급 확대는 한계에 도달했다"며 "개발 가능한 대규모 부지가 거의 남아있지 않은데다 환경오염 부작용까지 초래하고 있기 때문"이라고 말했다.

◆ 현실적 방안 '재건축·재개발 활성화'…"안전진단·분상제 규제 풀어야"

이에 따라 업계에서는 수도권에서 주택공급을 늘릴 수 있는 현실적 방안은 '재건축·재개발 활성화'라고 보고 있다. 윤 대통령이 공약한 대로 재개발·재건축 등 각종 정비사업 규제를 풀어서 주택이 지어지게끔 해야 한다는 의견이다.

윤 대통령 공약에 있는 250만가구 중 재건축·재개발 47만가구(18.8%)는 두 번째로 비중이 높다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "주택공급 확대를 위해서는 도심지 재개발·재건축 등 규제를 완화해야 한다"며 "용적률을 상향하고 민간건설사들의 주택공급 확대도 지원해야 한다"고 말했다.

특히 전문가들은 윤석열 정부 출범 이후 가장 먼저 손볼 것으로 보이는 재건축 규제가 무엇인지에 대한 질문에 '분양가상한제'(응답률 48.64%), '정밀 안전진단규제'(43.24%)라고 답변했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.05.25 sungsoo@newspim.com

현재 서울 재건축시장은 안전진단, 분양가상한제 등 고강도 규제로 사업 진행이 어려운 상태다. 안전진단은 재건축 사업의 첫 관문이다. 안전진단을 통과해야 정비구역지정, 조합설립, 시공사 선정, 사업시행인가, 관리처분인가 등을 진행할 수 있다.

특히 정밀 안전진단은 등급별로 ▲A~C등급 유지·보수(재건축 불가) ▲D등급 조건부 재건축(공공기관 검증 필요) ▲E등급 재건축 확정 판정으로 나뉜다. D등급 이하를 받아야 재건축을 추진할 수 있다. 다만 노원구나 양천구 목동 등 재건축 단지에서는 이 '안전진단' 규제에 막혀서 사업을 진행하지 못하는 경우가 많았다.

'분양가상한제'도 분양을 어렵게 하는 요소다. 조합 입장에서는 분양가상한제로 일반분양가를 높게 못 받는데다, 재건축초과이익환수제로 재건축 이익의 최대 50%를 세금으로 내야 하니 조합원들 부담이 크다.

게다가 우크라이나 전쟁으로 원자재 가격이 폭등한 탓에 건설사들은 수도권 알짜 정비사업장에서도 시공사 입찰을 포기하는 경우가 속출하고 있다. 정비사업이 활성화되게끔 하려면 분양가상한제 규제를 풀어줘야 하는 것이다.

특히 '단군 이래 최대 재건축'이라고 불리는 강동구 둔촌주공 아파트는 분양가 산정 문제로 분양 일정이 수년간 지연됐다. 둔촌주공 재건축은 일반분양 물량이 4786가구로 총 가구수의 39.7%를 차지해 청약자들 관심이 높다. 둔촌주공이 분양을 하지 못하면 강남권 공급물량은 그만큼 크게 줄어든다.

다만 이로 인해 분양가가 오르는 부담은 감수해야 할 것으로 보인다. 전문가들은 분양가상한제가 완화될 경우 분양시장에 미칠 영향이 무엇인지에 대한 질문에 '분양가 상승'(응답률 83.78%)이라고 답했다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 "분양가상한제처럼 재건축·재개발을 통한 공급을 저해하는 규제를 폐지해야 한다"며 "재건축·재개발 규제완화 뿐만 아니라 소규모 주택 재건축이든, 가로주택정비사업이든 주거 관련된 모든 사업을 굉장히 적극적으로 진행해야 할 것"이라고 말했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.05.25 sungsoo@newspim.com

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▲권대중 명지대학교 부동산학과 교수 ▲권일 부동산인포 팀장 ▲김광석 리얼하우스 대표 ▲김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 ▲김덕례 주택산업연구원 선임연구원 ▲김동욱 쌍용건설 주택총괄상무 ▲김병기 리얼투데이 팀장 ▲김성연 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 ▲김수현 현대건설 마케팅분양실 책임매니저 ▲김형범 대한주택건설협회 주택정책부장 ▲나기범 한화건설 주택사업실장(전무) ▲문왕현 금호건설 주택개발 상무 ▲박동욱 포스코건설 마케팅기획팀장 ▲박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▲박홍제 대한주택협회 차장 ▲서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 경영학과 교수) ▲설재근 한라 홍보팀장 ▲송승현 도시와경제 대표 ▲안명숙 룩센트블로 부동산 총괄 이사 ▲우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산 팀장 ▲유재석 마루프런티어 대표 ▲이강산 한국건설협회 차장 ▲이기웅 한국주택협회 정책팀장 ▲이동현 하나은행 부동산자문센터장 ▲이상우 인베이드투자자문 대표 ▲이은형 대한건설정책연구원 책임연구원 ▲이주현 지지옥션 선임연구원 ▲임병철 부동산R114 수석연구원 ▲장경철 부동산일번가 이사 ▲김인만 김인만부동산경제연구소장 ▲김정호 롯데건설 분양팀장 ▲송인호 KDI선임연구위원 부동산연구팀장 ▲심재훈 롯데건설 분양팀장 ▲함영진 직방 데이터랩장 ▲정상령 DL이앤씨 분양마케팅팀 부장 ▲조근호 삼성물산 상무 ▲최황수 건국대학교 부동산대학원 교수 ▲한문도 연세대학교 금융부동산학과 교수

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'갑질 의혹' 강선우 살린 까닭 [서울=뉴스핌] 이재창 정치전문기자 = 이재명 대통령이 20일 이진숙 교육부 장관 후보자에 대한 지명을 철회하고 강선우 여성가족부 장관 후보자는 살리기로 했다. 장관 후보자들에 대한 도덕성 논란이 심각한 상황에서 낙마자 없이 넘어갈 수는 없다는 판단에 따라 상징적인 낙마자로 이 후보자를 선택한 것이다. 야당이 강력히 요구한 두 명 중 한 명을 낙마시킴으로써 야당의 체면을 세워주는 모양새를 취하는 동시에 독주한다는 부정적 이미지를 피하려 한 것이다. 이 대통령 입장에서는 이 후보자 낙마가 측근인 강 후보자에 비해 부담이 상대적으로 덜했다. 강 후보자가 낙마할 경우 현역 의원 낙마 1호라는 불명예를 안게 돼 의원직을 수행하기도 여의치 않은 상황이었다. 이 후보자 낙마로 강 후보자를 구제한 것이다. [서울=뉴스핌] 이길동 기자 =강선우 여성가족부 장관 후보자가 26일 서울 종로구 수송동에 마련된 마련된 인사청문회 준비 사무실로 출근하며 인사를 하고 있다. 2025.06.26 gdlee@newspim.com 이 대통령과 여권 핵심은 지난주 이미 한 명 낙마 쪽으로 가닥을 잡았다. 우상호 정무수석이 "일부 후보자의 경우 청문회 이후에도 논란이 계속돼 여론이 악화하고 있다"고 말했다. 낙마를 사실상 기정사실화한 것이다. 특히 주말 여야 원내대표를 만나 의견을 구한 것은 최소한 한 명의 낙마를 전제로 한 것이었다. 야당 대표까지 만나고 모든 후보자를 밀어붙일 경우 독주한다는 비판을 피하기 어렵기 때문이다. 더불어민주당이 주장한 낙마자 제로는 이 대통령의 결단을 부각하기 위한 전술이었다. '낙마자는 없다'는 여당의 강경론에도 이 대통령이 지명 철회를 요구하는 야당과 민심을 수용하는 모양을 취할 수 있도록 한 것이다. 자진 사퇴가 아니라 지명 철회라는 강수는 야당의 요구를 수용하는 모양을 취한 것이다. [서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 이진숙 부총리 겸 교육부 장관 후보자가 16일 오전 서울 여의도 국회 교육위원회에서 열린 인사청문회에서 모두발언을 하고 있다. 2025.07.16 mironj19@newspim.com 관심은 낙마자가 한 명이냐, 아니면 두 명이냐였다. 두 후보자 모두 낙마 1순위였다. 한 명을 살리기 어려울 정도로 막상막하였다. 논문 표절과 자녀 불법 조기 유학 의혹이 불거진 데다 전문성도 결여돼 있다는 지적을 받은 이 후보자의 낙마는 사실상 결정된 상태였다. 여기에 강 후보자까지 포함시킬지 여부가 초미의 관심사였다. 파상 공세를 취하는 야당이 문제가 아니었다. 두 후보자에 대해 진보색이 강한 시민 단체마저 낙마를 요구했다. 여론을 중시하는 이 대통령 입장에서는 곤혹스러운 상황이 아닐 수 없었다. 자칫 지지 세력이 등을 돌릴 수 있어서다. 이런 상황에서 이 후보자 낙마와 강 후보자 구제는 여당 기류에서 그대로 나타났다. 대통령실 주변에서 "이 후보자는 외부에서 추천했다"는 얘기가 흘러나온 것은 낙마자가 나올 경우 1순위는 이 후보자가 될 수 있음을 강하게 시사한 것이다. 낙마하더라도 부담이 덜할 수 있다는 의미로 받아들여진 것이다. 당 분위기는 더 노골적이었다. 강 후보자에 대해서는 입단속이 이뤄진 것으로 알려졌으나 이 후보자에 대해서는 특별한 지침이 없었다고 한다. 이를 반영하듯 강 후보자에 대해서는 지난주 중반까지 여론이 싸늘했지만 그 이후 당 주변에서는 더 이상 얘기가 나오지 않았다. 이 후보자에 대해서는 달랐다. 김상욱 의원에 이어 강득구 의원이 공개적으로 이 후보자를 비판하며 거취를 거론했다. 강 의원은 "연구 윤리 위반, 반민주적 행정 이력, 전문성 부족 등은 결코 가볍게 넘길 수 없는 중대 결격 사유"라고 말했다. 이 후보자 낙마로 분위기를 몰아가는 듯했다. 이 후보자는 논문 표절 문제가 컸지만 이재명 정부가 전면에 내세운 유능함도 보여주지 못한 게 결정적이었다. 여권이 갑질 논란이 심했던 강 후보자를 감싼 논리가 유능함이었다. 청문회 과정에서 유보 통합 등 교육 정책과 관련된 기본적인 사항조차 숙지하지 못해 전문성에 심각한 의구심이 제기됐다. 여당 의원들조차 "어떻게 그런 것도 대답을 하지 못하느냐"는 비판이 나올 정도였다. 우상호 대통령실 정무수석은 이날 오후 용산 대통령실에서 브리핑을 통해 인사청문회를 거쳤지만 임명이 안 된 11명의 장관 후보자 중 지명 철회는 이 후보자 한 명이라는 점을 분명히 해 강 후보자는 임명 절차를 밟을 것임을 시사했다. 강 후보자의 인사청문경과보고서가 채택되지 않은 상태에서 임명을 강행하려면 절차상 국회에 보고서 재송부를 요청해야 하는 만큼 이 대통령은 이른 시일 내에 관련 조치에 나설 것으로 보인다. 이 대통령이 강 후보자를 임명한다고 해도 부담은 남는다. 강 후보자의 사퇴를 요구한 상당수 민주당 보좌진들과 정서적으로 등을 지게 될 수밖에 없다. 강 후보자 사퇴를 요구한 시민단체의 입장도 부담이다. 야당은 여론을 돌리기 위한 파상 공세에 나서고 있다. 강 후보자도 갑질 장관이라는 낙인이 찍힌 상태에서 업무를 제대로 수행할 수 있을지도 의문이다. 향후 여론 추이에 관심이 쏠리는 이유다. leejc@newspim.com 2025-07-21 06:45