[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = "분양가상한제가 개편안이 나와봐야 알겠지만 상승 여력이 크지 않을 것으로 보여 실망하는 조합원이 적지 않아요. 되레 시장 혼란만 부추기는 게 아닌지 우려스럽네요."(서울 강동구 A재건축 조합원)

정부가 추진 중인 분양가상한제(분상제) 개편안이 분양가 현실화보단 심의기준 합리화에 초점을 맞추면서 민간 정비사업의 공급 지연이 당분간 이어질 것으로 보인다.

지방자치단체별로 차지가 있는 심의기준 통일만으로 조합이 원하는 수준의 분양가 인상이 이뤄지기 어렵기 때문이다. 가산비 산정에서 일부 분양가 상승 여력이 생기겠지만 현재 규제 기조를 유지한다는 게 정부측 입장이다. 이 때문에 조합들은 내년 대선 이후 규제 방향성을 재검토한 뒤 사업 진행을 고려하겠다는 목소리도 나오는 실정이다.

◆ 분양가 현실화 기대에도 제도 합리화에 초점...상승분 미미

3일 부동산업계에 따르면 정부의 분양가상한제 개정안을 앞두고 기대감이 높았던 정비사업 조합들이 실망감을 내비치고 있다.

[서울=뉴스핌] 김학선 기자 = 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 27일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 부동산시장 점검 관계장관회의를 주재하며 모두발언을 하고 있다. 2021.10.27 yooksa@newspim.com

국토교통부가 주택공급 확대가 중요하다고 목소리를 높이고 있지만 민간 시장의 규제 완화에는 소극적인 태도를 보이고 있어서다. 이미 서울지역의 수급 불균형이 심화된 상태로 청약 과열이 곳곳에서 벌어지고 있다. 서울에서 정비사업 이외에 주택공급에 한계가 있다는 점에서 공공주도 사업과 함께 민간 시장의 제도 개선이 중요하다는 목소리가 상당하다.

강동구 둔촌주공 한 조합원은 "정부가 분양가상한제 규제 완화한다는 얘기에 기대감이 있었는데 심의기준 합리화 수준에 그칠 것으로 보여 이를 둘러싼 분쟁이 계속될 가능성이 있다"며 "현재 주택보증공사(HUG)와 조합이 생각하는 분양가 차이가 1000만원 정도인데 개편안이 나와도 이 격차가 크게 줄지 않으리라고 본다"고 말했다.

'단군 이래 최대 재건축'으로 불리는 강동구 둔촌주공은 최고 35층, 1만2032가구로 조성된다. 일반분양 물량만 일반 아파트 4~5개 단지 규모인 4786가구에 이른다. 분양 이전 조합원 이주가 실시됐지만 2년 가까이 분양 일정을 잡지 못했다. 애초 조합측은 3.3㎡당 3550만원을 희망했으나 HUG의 분양가 심사에서 2990만원을 통보받았다. HUG가 제시한 분양가를 수용할 경우 조합원은 가구당 약 1억3000만원의 분담금이 추가된다며 수용을 거부했다. 분상제 제도 개선으로 조합측의 원하는 분양가 수준으로 조정될 것이란 기대감이 있었으나 현실은 쉽지 않을 것이란 분위기가 짙다.

이외에도 서울에서는 방배6구역(3080가구)을 포함해 ▲동대문구 이문1구역(3069가구) ▲방배 6구역▲송파구 잠실진주(2636가구) ▲은평구 대조1구역(1971가구) ▲성동구 행당7구역(958가구) 등의 분양시기가 미뤄지고 있다. 조합원간 마찰 등 개별적으로 지연 사유에 차이가 있지만 대체로 분양가에 대한 불만이 가장 큰 이유다.

송파구 잠실진주 조합 관계자는 "주민들이 정부의 분상제 개편안을 보고 대응하자는 분위기가 많았는데 현재는 기대감이 떨어진 상태"라며 "잠실역 주변 시세가 3.3㎡당 7000만원이 넘는데 절반을 조금 넘는 4000만원 수준의 분양가는 수용할 수 없다는 조합원이 상당수다"라고 말했다.

국토부는 분상제 제도 개선에도 분양가 통제를 지속할 것이란 입장을 분명히 하고 있다. 최근 노형욱 국토부 장관은 기자간담회에서 "분양가상한제 개편안은 제도적 목적에 맞게 추진되는 것으로 분양가격을 올려주기 위한 것이 것은 아니다"며 "분양가상한제, 재건축 초과이익 환수제 등의 규제 완화가 언젠가는 필요하지만 당장 시행하면 부작용이 크게 나타날 수 있다"고 설명했다.

◆ "시장요구 외면" 불만 확산...정비사업 공급지체 장기화

분양가상한제 규제 완화가 시장의 기대에 미치지 못하자 정부가 민간시장의 주택공급 확대는 유도하지 못하고 시장 혼란만 야기했다는 지적도 나온다.

작년 7월 재시행된 민간택지 분상제는 일정한 표준건축비와 택지비(감정가)에 가산비를 더해 분양가를 정하는 제도다. 상한제를 적용받게 되면 지방자치단체의 분양가심의위원회로부터 분양가 승인을 받아야 하는데 주변시세의 80% 이하에서 결정된다. 분양가 상승을 옥죄는 대표적인 규제책이다.

정부는 집값을 안정시키는 정공법은 충분한 공급이라고 수차례 강조했다. 공급의 중요성을 강조하면서도 현실에서는 여전히 공공주도 주택공급에만 매달리는 형국이다. 수요층 선호가 더 강한 민간 분양을 활성화하지 않고서는 공급확대 실효성이 제한적이나 게 업계의 시각이다.

분양가를 놓고 분쟁이 장기화되면서 민간 정비사업 물량은 씨가 마른 상태다. 국토부에 따르면 올해 1~9월 재건축·재개발 등으로 새아파트가 공급된 조합원 물량은 2만7979가구로 전년(5만852가구) 대비 45.0% 급감했다. 5년 평균치와 비교해도 26.5% 줄어든 수치다.

정비사업의 지연은 고스란히 서울 분양물량 감소로 이어졌다. 올해 1~9월 서울 일반분양은 8107가구에 그쳤다. 전년(2만6090가구)와 비교해 68.9% 쪼그라들었다. 5년 평균치로도 66.2% 줄었다. 공공택지개발로 경기도와 인천에서 주택공급이 늘었지만 빈 땅이 거의 없는 서울은 그린벨트 해제 이외에는 택지개발이 어렵다. 정비사업이 유일한 방법이지만 정부의 분양가, 초과이익 등의 규제로 평년치를 크게 밑도는 게 현실이다.

임병철 부동산114 리서치센터 팀장은 "작년 분양가상한제가 본격적으로 시행된 이후 올해(1~8월) 서울 분양물량이 전년동기 대비 80% 정도 감소한 것으로 나타났다"며 "분양가 심의기준 합리성도 중요하지만 사업성을 높일 수 있는 현실화도 민간 정비사업의 공급 확대에 큰 부분을 차지할 것"이라고 말했다.

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