[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 금융당국의 대출규제로 인해 무주택자들의 셈법이 복잡해지고 있다. 내년 1월부터 '규제 지역(투기‧투기과열‧조정대상지역)에서 6억원 초과 주택을 살 때 충부채원리금상환비율(DSR) 40% 한도에서만 대출을 받을 수 있도록 대출 규제가 강화된 탓이다.

이로 인해 무주택자들이 오피스텔 시장으로 유입 속도가 높아질 것이란 전망이 나오고 있다. 아파트 보다 상대적으로 대출 문턱이 낮고 아파트 청약 경쟁률에서 뒤처지는 저가점자와 현금 동원 능력이 떨어지는 이들이 주거용 오피스텔로 눈길을 돌릴 것으로 보인다.

전문가들은 이번에 새로 발표된 가계부채 규제로 오피스텔에 수요자들이 몰릴 것으로 내다봤다. 다만 서울과 수도권 등 아파트 매맷값 상승폭이 둔화하는 분위기여서 오피스텔 가격이 조정을 받을 수 있다고 조언했다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.10.28 ymh7536@newspim.com

◆ "숨쉴 틈 없는 겹겹 대출 규제"…오피스텔로 눈 길 돌려

2일 부동산 업계에 따르면 서울 부동산 매매시장은 금융당국의 대출규제 강화에 무주택자들이 서울 오피스텔 매수와 3시 신도시 청약 대기 등을 놓고 고민에 빠진 분위기다. 내년 1월부터 본격적으로 규제가 시행될 경우 새 아파트에 대한 청약 경쟁률이 치열해지면서 상대적으로 대출 규제에서 자유로운 오피스텔에 대한 수요가 늘어날 수 있기 때문이다.

금융당국은 내년부터 총 대출액 2억원을 넘는 차주에 대해 차주별 DSR을 적용하기로 결정했다. 예컨대 내년에 6억원짜리 아파트구매 계획을 잡고 있는 연소득 5000만원의 무주택자가 한도 5000만원짜리 마이너스통장(금리 연 3.95%)을 보유하고 있다면 서울 규제 지역 내 6억원짜리 아파트를 구입하며 주담대로 2억 4000만원을 마련할 수 있었다.

하지만 내년부터는 소득에 따라 대출 한도가 축소된다. 연소득이 5000만원인 무주택자는 주담대 가능 금액은 1억 5000만원이 줄어든 9000만원 밖에 대출이 나오지 않는다. 반면 연소득 7000만원인 무주택자라면 주담대 금액은 기존과 동일한 수준에서 대출을 받을 수 있다.

이를 반영할 경우 연봉 5000만원 무주택자가 받을 수 있는 대출 한도에 맞춰 주택을 매입할 경우 6억원 미만 아파트 혹은 오피스텔이 가능하는 뜻이다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.10.28 ymh7536@newspim.com

◆ 중소형 매물도 '8억 시대'

문제는 최근 상승한 아파트 매맷값으로 인해 서울과 수도권 아파트를 매수하기는 어려운 상황이다. KB국민은행 리브부동산이 발표한 월간KB주택시장동향 시계열 자료에 따르면 10월 수도권 아파트 중위 매매가격은 7억 9183만원으로 처음으로 8억원에 근접했다.

서울 아파트 중위가격은 10억 7333만원으로 연초(9억 2017만원) 대비 1억 5316만원 상승했다. 중위가격은 주택 매매가격을 순서대로 나열했을 때 중간에 있는 가격이다.

중소형 단지가 밀집한 노도강(노원·도봉·강북구)의 아파트값은 10억원 돌파했다. 지난달 11일 서울시 도봉구 창동 주공19단지의 전용면적 59㎡가 11억 5000만원에 손바뀜했다. 이는 단지의 최고가이자 도봉구에서 전용면적 59㎡ 기존 최고가를 갈아치웠다.

매맷값 상승은 주변 단지들의 가격을 밀어 올리고 있다. 창동 주공 5단지와 3단지의 59㎡ 호가는 한 달 새 각각 5200만원 오른 10억 320만원, 10억 400만원에 매물이 나왔다.

85㎡ 매맷값은 10억원을 넘어섰다. 창동 '주공19단지'(창동 리버타운) 전용 84㎡는 6월 5일 12억 2500만원(3층)에 매매 계약을 체결했다. 연초 보다(10억5000만원·15층)보다 1억 7500만원 오른 것으로 전용 84㎡ 기준 도봉구 실거래가 역대 최고다. 전용면적 84㎡ 기준 도봉구에서 10억원 이상 아파트가 등장한 것은 이번이 처음이다.

도봉구 L공인중개사무소 대표는 "지난해 8월 이전 노원구는 서민들이 충분히 진입할 수 있는 가격대였는데 불과 1년여 만에 서민들은 쳐다보기도 어려울 만큼 아파트 가격이 급등했다"며 "여기에 정부의 대출 규제로 인해  문턱이 더욱 높아졌다"고 말했다.

◆ 중도금‧추가 주담대 대출 가능에 거래량 증가

시장은 대출규제에서 자유로운 오피스텔로 실수요자들이 몰릴 것으로 보고 있다. 정부의 대출규제에서 주거용 오피스텔은 규제에서 벗어났다. 특히 오피스텔은 시행사(또는 시공사) 자체 보증 방식으로 중도금을 빌려줘 기존 대출이 있는 경우도 추가 대출이 가능하는 장점이 부각되면서 청약자들이 몰리고 있다.

올해 초부터 지난달 24일까지 서울과 경기 오피스텔 매매 건수는 총 2만 8273건으로 전년 같은 기간보다 48% 증가한 것으로 나타났다.

서울 오피스텔 매매는 1만 3918건, 경기는 1만 4355건으로, 전년보다 각각 34.2%, 64.4% 늘었다. 같은 기간 서울 아파트 매매는 3만 7046건, 경기는 12만 8762건으로 전년보다 각각 40.5%, 29% 감소한 것과 대조적이다.

서울과 경기 모두 전용 40㎡ 이하 소형 오피스텔에 매매가 몰렸다. 올해 서울의 전용 40㎡ 이하 오피스텔 매매는 1만1096건으로 전체의 79.7%를 차지했다. 경기 전용 40㎡ 이하 오피스텔 매매는 7877건으로 전체의 54.9%였다.

시장은 정부의 대출 규제가 맞물리면서 오피스텔에 대한 수요가 늘어난 것으로 보고 있다. 아파트와 달리 오피스텔은 정부의 가계대출 규제에도 불구하고 중도금 대출이 가능하다는 점이 인기를 끄는 주요 요인으로 꼽힌다. 최근 분양되는 오피스텔은 시행사 자체 보증 방식으로 중도금을 빌려줘 기존 대출이 있는 경우도 추가 대출이 가능하다.

전문가들은 오피스텔은 아파트보다 가격 변동성이 높기 때문에 부동산 경기가 꺾일 경우 가격 낙폭도 상대적으로 크다는 점을 염두에 둬야 한다고 조언했다.

여경희 부동산R114 연구원은 "아파트값 상승과 대출규제가 심해지면서 젊은층들이 아파트 대체재인 오피스텔로 눈길을 돌리고 있다"며 "오피스텔의 경우 아파트보다 환금성이 떨어지고, 경기가 꺾일 경우 가격 낙폭도 상대적으로 크다는 점을 유념해야 한다"고 말했다. 

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