[서울=뉴스핌] 유명환 기자 =  정부의 잇따른 집값 고점 경고에도 서울 아파트 매매가격은 가파르게 상승하고 있다. 특히 중저가 아파트 단지가 밀집된 노도강(노원·도봉·강북구)을 중심으로 한 매수세가 강하게 나타나고 있다. 

전문가들은 잇따른 부동산 정책 실패에 따른 후유증이 누적되면서 수요자들이 더 이상 부동산 정책을 신뢰하지 않고 있다는 게 가장 큰 문제로 지목하고 있다. 정부가 자신했던 2·4 공급 대책은 속도를 내지 못하고 있고 3기 신도시 사전청약 역시 '고분양가 논란'이 일며 시장 불안에 영향을 미쳤다고 업계는 보고 있다.

◆ 중저가 밀집지역 상승세 견인

28일 한국부동산원의 주간 아파트 동향에 따르면 지난 주(19일 기준) 전국 아파트 매매가격은 0.27% 올랐다. 전주(0.24%) 대비 0.03%p(포인트) 커진 상승폭이다. 수도권(0.32%→0.36%)과 서울(0.15%→0.19%), 지방(0.16%→0.19%)이 일제히 가격이 오른 영향이다.

특히 서울 아파트값 상승세는 꺾이지 않고 있다. 지난 2주간 각각 0.15%씩 오른 서울 아파트값은 이번 주 0.19%로 상승폭을 키웠다. 2019년 12월 셋째 주(16일 기준·0.20%) 이후 83주 만에 최고 상승률이다. 그 사이 굵직한 부동산 대책들이 여러 차례 쏟아졌는데도 오름세를 꺽지 못하고 있다.

서울은 '노도강(노원·도봉·강북구)'으로 대표되는 중저가 지역과 강남권 외곽 단지를 중심으로 가격이 급등했다. 노원구는 이번 주 0.35%라는 기록적인 상승률을 보였다. 2년 10개월 전인 2018년 9월 이후 가장 높은 상승률이다.

도봉구(0.27%)는 재건축 등 개발사업 기대감이 있는 창·도봉동 위주로 가격이 뛰었다. 강북구(0.18%)는 저평가 단지가 많은 우이·번동 일대 단지가 강세를 이끌었다.

노원구 상계주공13단지(고층)의 경우 전용면적 45.9㎡가 이달 1일 신고가인 5억 4500만원에 거래됐다. 연초(4억 300만원)에 비해 무려 35.2% 뛴 가격이다.

급등한 매매가격에 정부가 진화에 나섰지만 매수세는 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 최근 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 "서울 집값이 고평가됐을 가능성이 높아 수요자들의 합리적인 판단이 필요하다"고 언급했다.

홍남기 부총리는 지난 달에도 "국내 연구기관·한국은행 등을 중심으로 주택 가격 고평가 가능성과 집값 조정 시 영향 등에 대한 우려가 제기되고 있다"며 "세계적으로 코로나19 기간 중 집값이 펀더멘털(기초 체력) 대비 과도하게 올라 부동산 분야 취약성이 확대될 가능성을 지적하고 있다"고 말했다. 집값이 앞으로 떨어질 가능성이 큰 만큼 무리해서 집을 사지 말라는 의미였다.

이달 초에는 노형욱 국토교통부 장관이 바통을 이어받아 "무리하게 대출해 '영끌'에 나설 경우 나중에 집을 처분할 시점에 자산 가격 재조정이 일어나 힘든 상황에 직면할 수 있는 만큼 투자에 신중해 달라"고 무리한 주택 구매를 경고했다. 주택 정책을 집행하는 고위 관계자들이 집값 고점 경고 메시지를 반복적으로 던지는데도 집값이 가파르게 뛰고 있는 것이다.

◆ 전세 시장 '불장'에도 정부 '자화자찬'

잇따른 경고에도 수도권 곳곳에서 신고가가 속출하고 있다. 중저가 단지가 몰려 있는 경기도 안성(0.89%), 안양 동안구(0.87%), 군포(0.76%) 등에서 높은 상승률이 관측됐다. 싼 곳을 찾아 계속 수요가 이동하는 현상이 나타나고 있다.

고가 단지도 사정은 비슷하다. 성남시 분당구 백현동의 '백현마을2단지' 전용면적 84㎡는 이달 5일 직전 최고가(19억 3000만 원)보다 1억 2000만원 뛴 20억 5000만 원에 매매됐다. 수원시 영통구 원천동의 '광교중흥에스클래스' 전용 133A㎡는 12일 19억 6000만원에 거래되며 신고가를 경신했다.

전세 시장도 불안하기는 마찬가지다. 지난주 서울·수도권·지방 등 전국의 전세가 상승 폭은 지난주를 뛰어넘었다. 전국 176개 시군구 중 무려 164곳의 전세가가 올랐다.

정부가 최근 재건축 2년 실거주 의무 규제를 백지화하자 일부 단지에서 전세 매물이 늘어나고 전세가가 소폭 떨어지는 현상이 관측됐지만 이미 심화할 대로 심화한 전세난을 완화하기에는 역부족이라는 분석이 제기된다.

전문가들 사이에서도 '매매와 전셋값이 너무 올랐다'는 평가가 나온다. 그럼에도 시장 불안이 지속되는 것은 '정책 실패' 탓이라는 설명이다. 이 때문에 수요자들이 더 이상 부동산 정책을 신뢰하지 않게 됐다는 것이다. 정부가 자신했던 2·4 공급 대책은 속도를 내지 못하고 있고 3기 신도시 사전청약 역시 '고분양가 논란'이 일며 시장 불안에 영향을 미쳤다.

◆ "누적된 피로도와 정책 실패에 따른 시장 혼란"

이런 가운데 정부가 연일 내놓는 '엄포'와 '자화자찬'은 시장의 불신을 더욱 키우고 있다. 한 전문가는 "시장에서는 정부가 정책 실패를 하고도 아직도 정신을 차리고 자화자찬에 빠져 있다"며 "수요자들은 이를 비웃듯 우상향에 베팅을 하고 있는 것"이라고 말했다.

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 "3기 신도시 등 공급 대책에도 집값이 계속 오르고 있다 보니 정부에서 '집값이 너무 올랐다'는 언급을 계속하며 시장을 안정화시키려 하고 있다"고 진단했다.

이어 "하지만 지난 4년간 정책 실패가 이어진 만큼 시장에서는 정부의 경고가 먹히지 않을 것"이라며 "결국 공급이다. 공급을 늘리지 않는 이상 시장 안정화에는 한계가 있다"고 말했다. 김인만 김인만부동산연구소장은 "양도세 중과 규제를 완화해야 매물이 나오고, 매물이 나와야 가격 상승이 둔화된다"며 규제 완화로 공급을 늘리는 방안을 적극 내놓아야 한다고 충고했다.

서울 아파트값이 쉽게 누그러지긴 어려울 것으로 보인다. 서울 아파트 입주물량 감소세가 내년까지 이어지는 데다 3기 신도시의 한정된 분산 효과와 전세 수요의 매매 전환도 집값을 밀어올릴 가능성이 크다고 보고 있다.

임병철 부동산114 수석연구원은 "재건축 재개발 등 정비사업 기대감과 중저가, 저평가 지역으로 주택 수요가 유입되고 있어 상승세가 이어지고 있다"며 "특히 올해 서울 아파트 입주물량이 지난해보다 37% 정도 줄어드는 가운데 준공, 착공 물량도 감소할 것으로 예상돼 공급 감소 우려가 더 커질 것으로 보인다"고 말했다.

ymh7536@newspim.com