두 번 뜯어 고치는 대치동 현대아파트…재건축 이어 리모델링 추진 나선 까닭은

기사입력 : 2021년06월28일 07:31

최종수정 : 2021년06월28일 07:31

정부·서울시 재건축 규제에 차선책으로 선회
동작구 우성·극동·신동아 등 사업 절차 밟아
"각종 규제 틀에서 벗어나 사업·수익성 택해"

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 최근 강남구 대치동 현대아파트(대치현대) 리모델링 조합설립을 인가를 받으면서 15년 이상 되거나 한차례 이상 재건축을 추진한 단지들이 리모델링 사업을 추진하기 위한 움직임이 보이고 있다. 해당 단지는 한차례 재건축이 이뤄진 서울 강남권의 아파트가 20여년 만에 리모델링을 추진하면서 사업 배경에 이목이 쏠리고 있다.

사업이 성공적으로 마무리될 경우 서울시내 아파트 중 재건축을 거쳐 리모델링까지 이뤄지는 첫 사례가 될 전망이다. 부동산업계는 정부와 서울시의 각종 재건축 규제로 인해 상대적으로 규제의 틀에서 자유로운 리모델링 사업으로 눈길을 돌린 것으로 보고 있다.

◆ 재건축 규제 덜한 리모델링 사업 추진

28일 정비업계에 따르면 최근 강남구청은 강남구 대치동 현대아파트 리모델링 조합설립을 인가했다. 이 아파트는 1999년 재건축을 통해 최고 24층, 630가구 규모로 재 탄생됐다.

리모델링 조합 인가는 전체 소유주의 3분의 2, 동별 소유자의 2분의 1 이상이 찬성하면 가능하다. 조합은 인가 후 수직증축을 통해 630가구에서 714가구 규모의 새 아파트단지로 리모델링을 추진한다. 이영준 대치현대 리모델링 조합장은 "10월 초에 시공사 선정 총회를 열고 동시에 안전진단을 신청하는 등 사업 추진 속도를 높일 계획"이라고 말했다.

해당 단지의 리모델링 사업은 신축 아파트를 중심으로 서울 집값이 급등하는데 철옹성 같은 재건축 규제로 인해 리모델링 사업을 통해 사업비 절감과 수익성 등을 고려한 것에 따른 것으로 풀이된다.

[서울=뉴스핌] 강남구청은 강남구 대치동 현대아파트 리모델링 조합설립을 인가했다. [사진=유명환 기자] 2021.06.16 ymh7536@newspim.com

리모델링은 준공 후 15년이 지난 아파트의 기본 골조는 남겨둔 채 가구당 면적을 확장하고, 층을 올리거나 별도 동을 지어 가구 수도 확대하는 것이다. 주로 소규모 단지가 대상이었지만 최근에는 대단지를 중심으로 확산되고 있다. 정부의 재건축 규제와 토지거래허가제 등이 겹치면서 재건축에서 리모델링 사업으로 눈길을 돌린 것으로 풀이된다.

서울 곳곳에서 재건축 사업에서 리모델링 사업으로 선회하는 경우가 늘고 있다. 현행법상 수직증축은 15층 이상 아파트에서 최대 3개 층까지 높일 수 있기 때문이다. 별동증축과 함께 가구수를 15%까지 늘릴 수 있어 리모델링을 추진하는 단지들이 가장 먼저 고려하는 방식이다.

하지만 구조체(골조) 안전진단에서 B등급 이상을 받아야 하고 1차 안전진단과 1·2차 안전성 검토, 2차 안전진단까지 4차례 심사를 거친다. C등급 이상이면 가능한 수평증축은 1차 안전진단만 진행해 수직증축에 비해 2년가량 사업 기간을 단축시킬 수 있다.

때문에 사업이 지연된 많은 단지들이 수직증축에서 수평증축 방식으로 선회하는 중이다. 2013년 수직증축이 허용된 이후 사업계획 승인을 받은 곳은 현재까지 성지아파트가 유일하다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.06.16 ymh7536@newspim.com

◆ 서울 곳곳에서 리모델링 사업 추진

서울에선 강남구 대치동 현대 아파트에 동작구 우성·극동·신동아 통합 리모델링(4396가구)과 강동구 선사현대(2938가구) 등 대단지 아파트에서 리모델링 사업을 추진하고 있다. 강남권에서도 '대치2단지'(1758가구), 서초구 '잠원동아'(991가구) 등이 조합을 설립했거나 추진위를 구성했다.

지난 5월 기준 전국 공동주택 리모델링 사업 추진단지 수는 총 72개 단지, 5만3890가구로 나타났다. 이는 2019년 말 기준 37개 단지, 지난해 10월 기준 50개 단지에서 꾸준히 상승한 수치다.

건설업계도 발 빠르게 움직이고 있다. 건설업계 한 관계자는 "올해 리모델링 시장 규모가 서울에서만 10조원에 달한다"며 "리모델링 비용을 평당 1000만원 정도로 계산하면 전용면적 99㎡(30평형) 아파트 기준 리모델링 후 아파트가격이 3억원만 올라도 이득"이라고 말했다.

해당 아파트의 현재 시세가 주변 신축 아파트의 70% 이하면 사업성이 있다는 게 업계 분석이다. 집주인이 가장 선호하는 방식은 재건축이지만, 정부 규제로 쉽지 않다. 정부가 2018년과 지난해 잇달아 안전진단 규정을 강화하며 안전진단 문턱을 넘기 어려워졌다.

또 재건축초과이익환수제가 부활했고 지난해 6·17 대책을 통해 재건축 단지의 실거주 요건이 강화되는 등 규제가 갈수록 촘촘해지는 추세다. 인허가권을 쥐고 있는 서울시 등 지자체도 재건축에 급제동을 걸려면서 리모델링 사업으로 선회하고 있다.

각종 재건축 규제보다 상대적으로 리모델링은 규제가 덜하기 때문이다. 리모델링은 초과이익환수제도 따로 없고, 조합 설립 이후에도 아파트를 사고팔 수 있다. 30가구 이상 분양할 때 분양가 상한제를 적용받는 정도를 제외하곤 재건축에 비해 자유로운 셈이다. 인허가도 까다롭지 않아 사업 추진부터 입주까지 빠르면 6~7년 안에 가능하다.

대형 건설사도 최근 수주전에 적극적으로 나서고 있다. 현대건설은 지난해 말 경기도 용인 현대성우 8단지 리모델링 사업을 포스코건설과 공동으로 수주했다. 2008년 이후 12년 만의 리모델링 시장 귀환으로 최근에는 리모델링 전담팀까지 꾸렸다.

대형 건설사 관계자는 "정부와 서울시가 재건축 사업에 대한 규제 완화를 시행하면서도 다른 한편으로 다른 규제로 사업을 틀어막고 있는 상황"이라며 "이에 반해 리모델링 사업은 수익성과 사업성이 높게 평가받고 있어 재건축 단지 주민들이 규제가 덜한 사업으로 선회하고 있다"고 말했다.

ymh7536@newspim.com

사진

"7월 1일 출석하라" 재통보 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 내란 특별검사팀이 윤석열 전 대통령에게 오는 7월 1일 오전 9시에 2차 대면조사를 위해 출석해 달라고 통보했다. 박지영 내란 특검보는 29일 저녁 서울고검 청사에서 브리핑을 열고 "소환 일정과 관련해 윤 전 대통령 측 의견을 접수했고 제반 사정을 고려해 7월 1일 오전 9시에 출석하라고 통지했다"고 밝혔다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 윤석열 전 대통령이 29일 새벽 서울 서초구 서울고검 청사에 마련된 내란특검에서 피의자 신분으로 조사를 마친 뒤 귀가하고 있다. 2025.06.29 leehs@newspim.com 박 특검보는 "(소환 일정) 협의는 합의가 아니"라며 "결정은 수사 주체가 하는 것이고 윤 전 대통령 측 의견을 접수한 뒤 특검의 수사 일정이나 여러 필요성 등을 고려해 출석 일자를 정해서 통지한 것"이라고 설명했다. 다만 "변호인단 측의 반응은 아직 없다"고 덧붙였다. 앞서 특검팀은 윤 전 대통령 측에 오는 30일 출석하라고 통보했으나, 윤 전 대통령 측은 방어권 보장 등을 이유로 오는 7월 3일 이후로 조사 일정을 잡아 달라고 요청했다. 이에 특검팀이 당초 날짜보다 하루 늦은 7월 1일 조사를 진행하겠다고 재통보한 것이다. 특검팀은 경찰청에 수사방해 사건 전담 경찰관 파견을 요청했다고도 밝혔다. 윤 전 대통령 측이 지난 28일 첫 대면조사에서 박창환 경찰청 중대범죄수사과장(총경) 교체를 요구하며 조사를 거부한 행위가 특검법상 수사방해 행위에 해당한다고 특검팀은 판단하고 있다. 박 특검보는 "(윤 전 대통령 측 변호인이) 변론의 영역을 넘어선 사실과 다른 주장을 하고 있다. 이는 특검법에서 정한 수사방해 행위로 평가될 수 있다"며 "더 이상 좌시하지 않겠다. 특검은 수사방해 사건을 전담할 경찰관 3명을 경찰청에 파견 요청했다"고 말했다. 이어 "특검법 수사 대상에 보면 일련의 수사 방해나 재판 방해도 수사의 대상이 돼 있다"며 7월 1일 2차 대면조사에서도 박 총경이 계속 조사할 것이라고 부연했다. hong90@newspim.com 2025-06-29 22:14

사진

"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다. 정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00