고덕강일 제일풍경채 10억?…'고삐풀린 분상제'에 더 멀어진 내집마련

기사입력 : 2021년02월20일 06:40

최종수정 : 2021년02월20일 06:40

고덕강일 제일풍경채, 분양가 9억 초과…중도금대출 불가능
이달 19일부터 '전월세 금지법' 시행…잔금도 현금 마련해야
HUG 개편시 현금부자만 이득…"무주택자 대출규제 낮춰야"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 수도권 공공택지에 분양하는 아파트들이 대출규제선 9억원 위로 분양가가 치솟았다.

정부가 집값 안정을 위해 '분양가상한제'를 시행하고 있지만 땅값과 주변 집값 급상승에 무력화되고 있다는 지적이다.

분양가가 이처럼 오르면 '로또분양' 문제를 일부 완화하는 측면이 있지만, 현금 없는 무주택자들의 내집마련이 더 어려워진다는 우려가 나온다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.02.19 sungsoo@newspim.com

◆ 고덕강일 제일풍경채, 분양가 9억 초과…중도금대출 불가능

20일 부동산업계에 따르면 수도권 인기 공공택지에 분양하는 아파트들은 작년부터 분양가가 계속 예상치를 뛰어 넘는 가격에 결정됐다.

최근 서울 강동구 고덕강일지구에서 분양한 '고덕강일 제일풍경채'(780가구)는 3.3㎡ 평균 분양가가 2429만원이다. 이는 작년 강일지구에 공급된 아파트들보다 분양가가 9~35% 가량 높다. 작년 6월 '고덕강일8단지, 14단지'는 3.3㎡당 평균 1800만~1900만원에 분양했다. 작년 12월 '힐스테이트 리슈빌 강일'은 3.3㎡당 분양가가 2230만원으로 책정됐다.

특히 고덕강일8단지, 14단지와 힐스테이트 리슈빌 강일은 전 가구 분양가가 9억원을 넘지 않아 중도금 대출이 가능했다. 반면 고덕강일 제일풍경채는 전용면적 101㎡가 모두 9억원이 넘어 중도금 대출을 한 푼도 받을 수 없다.

전용 101㎡ 분양가는 9억5640만~9억8660만원이다. 발코니 확장비(전용 101㎡ 기준 282만~1173만원), 유상옵션 비용을 포함하면 10억원에 가깝다.

관할 지자체인 강동구청은 고덕강일 제일풍경채 분양가가 힐스테이트 리슈빌 강일보다 비싼 이유는 용지 가격(택지비)과 건물 면적(건축비)이 더 크기 때문이라고 설명했다. 분양가상한제를 적용하는 주택의 분양가는 택지비, 택지비 가산비, 기본형건축비, 건축비 가산비를 다 합쳐서 계산한다.

서울주택도시공사(SH공사)에 따르면 고덕강일 제일풍경채 부지(강일지구 1블록)의 매각금액은 힐스테이트 리슈빌 강일(5블록)보다 ㎡당 10만원 정도 높았다.

강동구청 관계자는 "SH공사가 고덕강일 제일풍경채 부지(강일지구 1블록)를 매각할 때 힐스테이트 리슈빌 강일(5블록)보다 비싼 값에 팔았다"며 "고덕강일 제일풍경채는 지하주차장을 더 많이 확보하고 있어서 건물 연면적이 더 크고 공사비가 더 많이 든다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 고덕강일 제일풍경채 [자료=제일건설] 2021.02.19 sungsoo@newspim.com

◆ 이달 19일부터 '전월세 금지법' 시행…잔금도 현금 마련해야

고덕강일 제일풍경채는 서울에서 '전월세 금지법'을 피할 수 있는 마지막 분양단지다. 주택법 시행령 개정안에 따르면 이달 19일부터 수도권에서 입주자를 모집하는 분양가상한제 대상 아파트는 2년에서 최대 5년 동안 의무적으로 거주해야 한다.

공공택지 아파트는 ▲분양가격이 인근지역 시세의 80% 미만이면 5년 ▲분양가가 시세의 80% 이상 100% 미만이면 3년이 적용된다. 다만 고덕강일 제일풍경채는 이달 18일 입주자 모집공고를 냈기 때문에 이같은 규제가 적용되지 않는다.

민간택지 아파트는 상대적으로 의무 거주 기간이 짧다. 분양가가 ▲시세대비 80% 미만이면 3년 ▲시세대비 80% 이상 100% 미만이면 2년이다. 실거주 의무 기간은 최초 입주일부터 계산된다.

이에 따라 재건축·재개발 등으로 분양하는 새 아파트는 2년, 공공택지에서 분양하는 아파트는 준공 후 최대 5년까지 전·월세를 놓을 수 없게 된다. 기존에는 수분양자들이 전세입자를 받아서 새 아파트의 잔금을 치를 수 있었는데 앞으로는 그럴 수 없는 것이다.

수도권의 높은 집값을 감당하기 어려운 수요자들은 시세보다 크게 저렴하게 집을 장만할 방법이 '공공택지 분양'이다. 이 때 분양가상한제가 너무 과도하게 적용되면 '건설사들의 분양 포기'와 '로또청약 경쟁'이라는 부작용이 발생한다.

하지만 공공택지 아파트들이 계속 9억원보다 높게 분양하면 수분양자들은 중도금, 잔금을 모두 현금으로 마련해야 한다. 이에 따라 현금 없는 무주택자들의 내집마련이 더 어려워질 것이라는 우려가 나온다.

◆ HUG 개편시 현금부자만 이득…"무주택자 대출규제 낮춰야"

주택도시보증공사(HUG)가 오는 22일부터 고분양가 심사제도를 전면 개선하면 현금 없는 사람은 아파트 청약 길이 더욱 막힐 것으로 예상된다.

이번 고분양가 심사기준 개편은 주변 시세의 90%까지 분양가에 반영하는 게 핵심이다. HUG는 지난 2017년 이후로 수도권에서는 시세의 60~70% 수준까지 분양가 인하를 강제했고 이를 받아들이지 않으면 분양보증을 거부해왔다.

이처럼 낮은 분양가 책정은 주택 공급 물량을 감소시켜 주택 가격 상승의 원인이 된다는 지적을 받았다. 이에 따라 HUG는 앞으로 분양가를 주변 시세의 최대 85~90%까지 반영하기로 했다. 비교 사업장을 '분양 사업장'과 '준공 사업장' 각각 한 곳씩 총 2곳을 선정하고 분양시장과 기존 주택시장 상황을 모두 반영해 합리적으로 분양가를 산정하기로 했다.

하지만 고분양가 관리 지역은 대부분 투기과열지구 및 조정대상지역으로 대출규제 대상이다. 9억원 이하 주택은 주택담보대출비율(LTV)이 40%고 9억원 초과분은 LTV가 20%다. 15억원이 넘는 주택은 대출이 아예 안 나온다.

또한 고분양가 관리 지역은 대부분 수도권 지역과 지역 주요 광역시다. 이들 지역은 아파트값이 급격히 상승해서 분양가 역시 급격히 오를 것으로 보인다. 분양가가 높아질수록 대출규제는 더 강화돼 무주택자들의 진입장벽은 더 높아진다. 이에 따라 아파트 청약이 현금부자들의 전유물이 될 것이란 우려가 나온다.

전문가들은 분양가 산정기준 개정이 무주택자들에게 부담으로 작용하지 않도록 무주택자에게 대출 규제를 완화해야 한다고 강조했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "무주택 실수요자에 대한 선별적 규제 완화가 필요하다"며 "LTV를 현재 수준에서 10% 정도 완화하거나 비규제지역과 마찬가지로 70%로 확대하는 방안이 있다"고 말했다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "청년·신혼부부들의 내집마련이 어려운 근본적인 이유는 가진 돈이 적은데 대출이 너무 안 나오기 때문"이라며 "이들에게 LTV를 70% 이상으로 늘려주면 집 사는 데 본인 비용이 적게 들어 부담이 확 줄어든다"고 말했다.

또한 9억원이 넘는 주택은 중도금 대출이 안 된다는 규제도 대폭 완화하거나 폐지해야 한다는 의견도 있었다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "새로 분양하는 아파트가 얼마 이상이면 중도금 대출이 안 되도록 규제하는 나라는 전세계에서 우리나라밖에 없다"며 "중도금은 건설사가 수분양자에게 빌려주는 건데 그런 부분까지 정부가 규제하는 게 맞는지에 대한 고민이 필요하다"고 말했다.

이어 "장기간 무주택자였다가 청약으로 집을 마련하려 하는 경우처럼 확실한 실수요자로 파악되는 경우에는 중도금 대출규제를 전격적으로 완화해줘야 한다"고 덧붙였다.

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[변상문의 화랑담배] "일장기가 내려졌다" 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. 미 합참으로부터 일반명령 제1호를 하달받은 맥아더 장군은 일본 오키나와에 주둔하고 있던 미 제10군 예하 미 제24군단장 하지(John R. Hodge) 중장에게 1945년 8월 29일 한국의 38도선 이남 지역에서 일본군 무장을 해제하라고 명령하였다. 1945년 8월 기준 무장해제 대상 한반도 주둔 일본군은 14개 사단 35만여 명이었다. 이 명령에 따라 하지 장군은 예하 미 제7사단, 미 제40사단, 미 제96사단 배치 계획을 수립하였다. 미 제7사단은 서울과 개성을 포함한 38도선 일대 및 경기도, 충청도 일원을 맡도록 했다. 미 제40사단은 강원 및 경상도를, 미 제96사단(나중에 미 제6사단으로 변경)은 전라도를 책임 지역으로 할당하였다. 제주도는 미 제25기지창이 맡았다. 38도선 이남에 진주한 전체 미군 병력은 약 7만7645명이었다. 하지만 오키나와에 상륙함정이 부족하여 미 제7사단을 우선 투입하였다. 1945년 12월 19일 대한민국 임시 정부 환국을 환영하는 국민 행렬. [사진= 국사편찬위원회] 맥아더 장군은 미 제24군단의 한국 진주에 앞서 포고령 제1호를 발표하였다. 이 포고령 제1호에는 북위 38도선 이남 지역에 미군이 진주하여 일본군 무장을 해제하고, 유엔에 가입할 자격을 갖춘 독립된 국가를 수립한다는 내용이 포함되어 있었다. 1945년 9월 8일 13:30 인천항. 미 제7사단 장병들이 상륙정에서 내리기 시작했다. 날씨는 맑았다. 바람은 따뜻했다. 부두 공간은 충분했다. 17:30 상륙을 마쳤다. 다음 날인 9월 9일 아침 철로를 이용하여 서울로 들어왔다. 1945년 9월 9일 일요일 서울 거리는 엄숙한 빛 속에 잠겨있었다. 높고 푸르게 개인 가을 하늘을 이고, 태극기, 성조기, 소련 기, 중화민국 국기 등이 나란히 휘날리고 있었다. 서울역에서 내린 미 제7사단 장병들은 대오를 갖추어 조선총독부를 향하여 행군하기 시작했다. 행군 대열 중간에는 하지 중장과 킨 케이드 제독, 그리고 영관급 이상 장교들이 지프차를 타고 있었다. 장병들의 얼굴은 승리자의 위엄보다는 예의와 신의를 존중하는 겸손한 빛이었다. 한눈을 팔거나 전투화 소리를 크게 내는 군인은 없었다. 서울역에서 조선총독부에 이르는 거리에는 사람들이 담을 쌓고 있었다. 대한국인으로서 체면과 위신을 거룩하게 표현하고 있었다. 미 제7사단 600여 명이 09:00경 조선총독부 광장에 천막을 쳤다. 이어서 16:00 일본군의 항복문서 서명식이 조선총독부 회의실에서 거행되었다. 연합국 측의 노엠 H 무어 중위가 개회사를 했다. 미군 장교 안내로 조선 총독 일본군 육군 대장 아베 노부유키, 쬬오쯔끼 조선주차군사령관, 야마구치 진해 해군경비사령관이 차례로 입장했다. 연합국 측 장교단 13명은 이미 착석한 상태였다. 곧이어 하지 중장과 킨케이드 제독이 수많은 내외 보도진의 플래시를 받으며 미 헌병 호위 속에 입장하였다. 16:06 하지 중장은 앉은 채로 조인식 시작을 선언하였다. 영문과 일문으로 된 항복문서가 파란 천이 덮여있는 일본군 측 책상 위에 놓여 있었다. 쪼오쯔끼가 먼저 서명했다. 뒤를 이어 야마구치와 아베가 서명했다. 하지 중장, 킨케이드 제독 순으로 미국 측이 서명했다. 하지 중장의 간단한 폐식사와 함께 조인식이 끝났다. 아베 총독은 병원에 입원한 상태였으나, 이날 가까스로 나와 항복문서에 서명한 것이었다. 아베가 항복문서에 서명한 것은, 미군 제24사단장 하지 중장에게만 한 것이었다. 소련 측에는 항복문서 서명을 안 했다. 한반도에서 유일한 항복문서인 이것은 한반도 전체를 미국에 인계한다는 의미가 들어있는 것이었다. 이날 1945년 9월 9일 16:00를 기해 38도 선 이남에서 일본 국기 게양이 금지되었다. 16:35 조선총독부 정문에 걸려 있던 일장기가 내려졌다. 대신 성조기가 게양되었다. 미군정의 시작이었다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-10-13 08:00