[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부가 공공정비사업의 재건축초과이익환수제(재초환)를 면제한다고 밝혔지만 여전히 강남권 재건축은 참여가 제한적일 것이라는 지적이 나온다. 공공정비사업 방식은 조합의 자율성이 떨어지고 민간 주도보다 조합원에게 갈 개발이익이 줄어서다.

또한 신규 매수자가 우선공급권(입주권)을 받을 수 없으니 기존 소유자는 주택을 팔 수 없어 재산권 행사에 제약이 생긴다. 정부가 관련 규정을 조속히 명문화해서 공공정비사업의 예측가능성을 높일 필요가 있다는 분석이다.

◆ 공공에 재건축 맡기면 재초환 빼준다…조합 개발이익·자율성 '위축'

정부는 관계부처 합동으로 발표한 '대도시권 주택공급 획기적 확대방안'(2·4대책)에서 공공이 직접 사업을 시행하는 방식으로 정비사업(공공 직접시행 정비사업)을 할 경우 재초환을 면제한다고 밝혔다.

공공 직접시행 정비사업이란 민간 조합 주도로 이뤄지는 재개발·재건축을 공공이 위탁받아 진행하는 것이다. 기존에 조합이 있는 곳은 조합원 과반수의 요청으로 공기업이 정비사업을 시행한다. 조합이 없는 곳은 토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻어 신청하고 1년 내 3분의 2 이상의 동의를 받으면 된다.

이 방식으로 사업을 하면 조합총회나 관리처분인가 등 행정 절차를 생략하고 지자체 통합심의를 적용한다. 이 경우 기존에 13년 이상 걸렸던 정비사업이 5년 이내 끝난다는 게 정부 설명이다.

공공이 직접 사업을 시행하는 대신 재초환이 면제돼 사업성이 대폭 개선된다. 조합이 해산되니 재건축 조합원 2년 거주 의무도 생기지 않는다.

다만 공공 직접시행 정비사업에는 단점이 있다. 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH)와 같은 공공기관이 사업시행을 맡으면 조합이 수수료를 내야 한다는 점이다. 이 경우 민간이 사업하는 것보다 조합원들에게 돌아올 개발이익이 줄어들게 된다.

앞서 공공주도 재개발로 진행된 '성남형 공공재개발'의 경우 직원 인건비 등 일반관리비와 건설간접비가 LH 총사업비의 4% 이하 수준으로 부과됐다. 사업비가 1000억원, 수수료율이 4%라고 가정하면 40억원을 수수료로 내야 하는 셈이다.

성남형 공공재개발은 성남시 구도심의 주거환경을 개선하기 위해 LH와 성남시가 추진한 사업이다. 성남시 중원구 중동3구역, 수정구 단대구역 재개발 사업이 이 방식으로 운영됐다.

또한 공공정비사업은 조합의 자율성을 크게 위축시킨다. 임대주택 유형 및 배치, 분양가 산정, 건축설계와 기부채납 시설개방 등의 운영에 대해 민간과 공공이 조율해야 할 사안이 많아져서다. 조합은 시공브랜드 선정 외 대부분의 결정권을 공공에 양도해야 한다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "강남권 재건축 단지는 조합의 자율성과 사업의 고급화를 중요시하는 만큼 공공 직접시행 정비사업에 대한 참여율이 제한될 수 있다"며 "정부가 공공정비사업 관련 시행령, 조례, 운영기준을 조속히 명문화하고 성공적인 사업 모델을 안착시켜 사업의 예측가능성을 높일 필요가 있다"고 말했다.

◆ 우선공급권 '양날의 검'…투기수요 차단 vs 재산권 침해·동의율 하락

'우선공급권'(입주권) 관련 규제도 주택시장에 '양날의 검'이 될 수 있다. 투기목적 수요를 일부 차단하는 효과가 있겠지만 다른 한편으로는 주택 매도를 통한 재산권 행사가 어려워질 수 있어서다.

2·4대책에 따르면 앞으로 대책발표일 이후 공공재개발 등 사업구역 내 기존 부동산을 신규 매입하는 계약을 체결한 사람은 우선공급권을 못 받는다.

정부가 공공재개발을 야심차게 추진하자 투자수요가 몰려 다세대·연립(빌라)주택 가격이 치솟았는데 이 경우 새로이 유입된 투자자들에게 입주권을 주지 않겠다는 뜻이다.

또한 대책발표일 이후 부동산 분할·분리소유 등 권리 변동이 있는 경우에도 우선공급권을 받지 못한다. 예컨대 단독주택, 나대지 등을 다세대 등으로 건축해서 지분을 분할하는 경우 대책발표일 이후 건축허가분 부터는 우선공급권이 나오지 않는다.

우선공급권은 1세대 1주택 공급이 원칙이다. 공유지분인 경우 대표 1명에게만 공급한다. 우선공급권은 소유권이전등기시까지 전매를 할 수 없다.

우선공급 대상자 및 그 세대에 속한 자는 우선공급 계약일로부터 5년 이내 투기과열지구에서 우선공급 및 정비사업 조합원 분양 신청이 금지된다. 다른 일반 재건축·재개발 조합원 분양 신청도 불가능하다.

이처럼 '우선공급권' 규제를 하면 해당 구역에 대한 투기수요를 차단하는 효과가 있다는 분석이다. 우선공급권을 못 받으면 투자자들은 굳이 해당 사업구역 내 부동산을 살 이유가 없어져서다.

문제는 주택 매도를 통한 재산권 행사가 어려워질 수 있다는 점이다. 예컨대 사업이 예기치 못한 이유로 장기화됐는데 기존 소유자가 급하게 집을 처분해야 하는 경우가 있다.이 때 신규 매수자는 입주권을 못 받고 현금청산 당하게 되니 아무도 집을 사려 하지 않게 된다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "현금청산당할 집은 언제까지 거주할 수 있을지 모르기 때문에 아무도 안 사려 할 것"이라며 "이 경우 매도자가 집을 팔 수 없으니 재산권 침해문제가 생길 수 있다"고 말했다.

또한 토지등소유자 동의율 하락으로 사업 추진에 어려움이 생길 수도 있다. 입주권(우선공급권)을 받는 기준이 까다로워질수록 해당 구역 내 토지등소유자들은 사업 참여유인이 떨어져서다.

함 랩장은 "도심공공주택 복합사업이나 공공정비사업의 경우 토지등소유자 10%의 동의를 받아서 지구지정을 제안할 수 있다"며 "다만 1년 이내 토지등소유자 3분의 2 이상의 동의를 받지 못하면 사업 예정지구가 해제돼 버린다"고 말했다.

이어 "정부가 투기억제를 위해 신규 매입자에게 입주권을 안 주고 현금청산을 해버리면 이들은 정비사업에 동의하지 않을 가능성이 높다"며 "이 경우 사업 진행에 장애물이 될 수도 있다"고 덧붙였다.

양지영 양지영R&C연구소장은 "이번 대책은 공공이 사업시행을 주도할 경우 해당 구역에 인센티브 등 혜택을 줬다는 점에서 긍정적"이라면서도 "다만 민간 참여를 유도하기 위해 효율성을 더욱 높일 필요가 있다"고 말했다.

sungsoo@newspim.com