주민 갈등 키운 공공재건축 사전컨설팅...첫 단추부터 '삐끗'

기사입력 : 2020년10월08일 06:03

최종수정 : 2020년10월08일 06:03

사전컨설팅 총 15곳 신청...은마·잠실5·세림 등
은소협 "약 11억원 손해...사전컨설팅 철회해야"
주민 동의율 확보 어려워...공급 효과 '불투명'

[서울=뉴스핌] 노해철 기자 = 공공참여형 고밀재건축(공공재건축) 첫 단추인 사전컨설팅부터 주민 갈등이 벌어지면서 사업 추진에 발목이 잡히고 있다.

정부 계획대로 오는 연말까지 선도사업지를 선정하기 위해선 주민들 동의가 필수적이다. 그러나 공공재건축에 대한 주민 반감은 좀처럼 가시지 않으면서 제대로 된 공급 효과를 내기 어려울 것이란 우려가 커지고 있다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 서울 강남구 은마아파트 단지. 2020.10.07 pangbin@newspim.com

◆공공재건축 사전컨설팅 신청하자...주민들 "철회하라" 반발

8일 부동산업계에 따르면 최근 일부 서울 재건축 추진 단지에서 공공재건축 사전컨설팅을 신청한 사실이 알려지자 해당 주민들은 크게 반발하는 모습을 보이고 있다. 이들은 과도한 기부채납 비율과 재건축초과이익환수제, 분양가상한제 적용 등으로 사업성이 크게 떨어질 것이라며 사전컨설팅 철회를 요구하고 있다.

공공정비사업 통합지원센터에 따르면 지난달 말까지 공공재건축 사전컨설팅 신청을 접수한 단지는 총 15곳이다. 여기에는 강남구 은마아파트와 일원우성7차, 송파구 잠실주공5단지 등 강남권뿐만 아니라 성동구 세림아파트, 용산구 중산시범, 광진구 중곡아파트 등 비강남권 단지들도 포함됐다.

이들 단지들이 사전컨설팅 신청에 나선 것은 공공재건축에 따른 사업수지 등을 따져보기 위해서다. 사전컨설팅은 공공재건축 시행 전후 자산 가치 추정, 일반분양가, 공사비 등을 분석해 사업 수익률과 추정분담금 등을 제공한다. 조합은 해당 자료를 근거로 공공재건축 참여 여부를 판단할 수 있다.

반면 주민들은 사전컨설팅 신청에 대해 강한 거부감을 드러내고 있다. 공공재건축으로 용적률이 늘어나더라도 대부분 기부채납으로 공공임대를 지어야 하는 탓에 이익이 반감되기 때문이다. 공공재건축은 최고 층수를 35층에서 50층으로 올리고 용적률을 300∼500%까지 늘리는 대신, 늘어난 용적률의 최대 70%를 기부채납 해야 한다. 여기에 재건축초과이익환수제, 분양가상한제 등 규제까지 적용받으면 조합원 분담금은 더 크게 늘어날 수 있다.

은마아파트 소유주협의회(은소협) 측은 최근 은마아파트 재건축 추진위원회 사무실 앞에서 공공재건축 사전컨설팅에 대한 반대 및 철회를 요청하는 시위를 진행하기도 했다. 이들은 "용적률 500%를 채택할 경우 현재 조합원 평균 소유지분이 15.28평에서 7.94평으로 약 7.34평 감소한다"며 "은마 평균대지가가 평당 1.5억원 정도라는 점에서 11억원 정도 손해 보는 것"이라고 주장했다.

그러면서 "세대별 대지지분이 반으로 줄어들고 재산적 가치가 급격하게 하락할 것"이라며 "거의 전부 공공부분으로 흡수돼 우리에게 경제적 이익도 없을뿐더러 그나마도 재건축초과이익환수로 환수될 것"이라고 반발했다.

◆"사전컨설팅 신청=공공재건축 추진 아냐"...사업 추진 '불투명'

서울 15개 단지에서 사전컨설팅을 신청했지만 실제 공공재건축으로 이어지기까지는 쉽지 않을 것으로 보인다. 공공재건축에 대한 반발로 주민 동의율 확보가 쉽지 않아서다. 공공재건축 추진을 위해선 주민 동의율 66.7% 이상을 확보해야 한다. 주민 3명 중 2명 이상의 찬성 없이는 사업을 진행할 수 없다는 의미다.

주민 반발이 커지면서 은마아파트 재건축추진위원회 측도 공공재건축에 선을 긋는 분위기다. 재건축추진위원회는 주민들에게 "추진위원회에서는 500% 용적률의 정부가 제시하는 공공재건축을 절대하지 않는다"며 "국제공모설계한 일반3종주거지역에서 준주거지역으로 종상향하는 용적률 400%에 49층을 제시한 계획안을 관철해 사전수지분석을 받아보자는 것"이라고 설명했다.

다른 단지들도 마찬가지다. 성동구 마장동에 위치한 세림아파트는 공공재건축 추진에 대해 유보적인 입장을 보이고 있다. 이 단지는 지난달 민간 재건축 사업 추진을 위해 성동구청에 정비구역지정을 신청했다. 내년 상반기 정비구역 지정 절차를 마무리한 뒤 이르면 2022년 하반기쯤 조합설립을 마치겠다는 계획이다.

세림아파트 정비구역 지정 추진위원회 관계자는 "공공재건축이 단지에 유리 또는 불리한지를 먼저 따져보기 위해 사전컨설팅을 신청했다"이라며 "사업 추진 여부는 주민 동의를 거쳐 결정하게 될 것"이라고 말했다.

그는 또 "용적률이 많이 나오더라도 대형 건설사가 참여하지 않으면 공공재건축을 진행하기 어려울 것으로 보인다"며 "주민들 사이에선 공공재건축 시 가구 수가 늘더라도 빽빽하게 지어져 주거 쾌적성이 떨어진다는 점에서 반대 목소리가 나오고 있다"고 덧붙였다.

국토교통부와 서울시는 주민 동의율, 주택공급 효과 등을 고려해 선도사업 후보지를 선정한 뒤 연내 최종 사업지를 확정할 예정이다. 선도사업을 시작으로 5년간 서울에 총 5만 가구를 공급한다는 계획이다. 그러나 사업 첫 단계부터 주민들의 강한 반발에 직면하면서 공급 효과를 내기 어려울 것이란 관측에 무게가 실리고 있다.

국토부는 선도사업지에 대해 기부채납 비율을 완화해주고 주택도시기금 지원 등 추가 인센티브를 부여하는 방안을 검토하고 있다. 구체적인 범위는 조만간 국회 입법 발의 예정인 도시 및 주거환경정비법 개정안에 담길 예정이다. 다만 초과이익환수제나 분양가상한제 적용 제외에 대해선 고려하지 않는다는 입장은 여전히 확고하다.

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"7월 1일 출석하라" 재통보 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 내란 특별검사팀이 윤석열 전 대통령에게 오는 7월 1일 오전 9시에 2차 대면조사를 위해 출석해 달라고 통보했다. 박지영 내란 특검보는 29일 저녁 서울고검 청사에서 브리핑을 열고 "소환 일정과 관련해 윤 전 대통령 측 의견을 접수했고 제반 사정을 고려해 7월 1일 오전 9시에 출석하라고 통지했다"고 밝혔다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 윤석열 전 대통령이 29일 새벽 서울 서초구 서울고검 청사에 마련된 내란특검에서 피의자 신분으로 조사를 마친 뒤 귀가하고 있다. 2025.06.29 leehs@newspim.com 박 특검보는 "(소환 일정) 협의는 합의가 아니"라며 "결정은 수사 주체가 하는 것이고 윤 전 대통령 측 의견을 접수한 뒤 특검의 수사 일정이나 여러 필요성 등을 고려해 출석 일자를 정해서 통지한 것"이라고 설명했다. 다만 "변호인단 측의 반응은 아직 없다"고 덧붙였다. 앞서 특검팀은 윤 전 대통령 측에 오는 30일 출석하라고 통보했으나, 윤 전 대통령 측은 방어권 보장 등을 이유로 오는 7월 3일 이후로 조사 일정을 잡아 달라고 요청했다. 이에 특검팀이 당초 날짜보다 하루 늦은 7월 1일 조사를 진행하겠다고 재통보한 것이다. 특검팀은 경찰청에 수사방해 사건 전담 경찰관 파견을 요청했다고도 밝혔다. 윤 전 대통령 측이 지난 28일 첫 대면조사에서 박창환 경찰청 중대범죄수사과장(총경) 교체를 요구하며 조사를 거부한 행위가 특검법상 수사방해 행위에 해당한다고 특검팀은 판단하고 있다. 박 특검보는 "(윤 전 대통령 측 변호인이) 변론의 영역을 넘어선 사실과 다른 주장을 하고 있다. 이는 특검법에서 정한 수사방해 행위로 평가될 수 있다"며 "더 이상 좌시하지 않겠다. 특검은 수사방해 사건을 전담할 경찰관 3명을 경찰청에 파견 요청했다"고 말했다. 이어 "특검법 수사 대상에 보면 일련의 수사 방해나 재판 방해도 수사의 대상이 돼 있다"며 7월 1일 2차 대면조사에서도 박 총경이 계속 조사할 것이라고 부연했다. hong90@newspim.com 2025-06-29 22:14

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"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다. 정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00