전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

"규제 피하자" 재건축 안전진단 속도...공공재건축은 '글쎄'

기사입력 : 2020년08월18일 06:02

최종수정 : 2020년08월18일 06:02

고덕9단지·올림픽선수촌, 1차 안전진단 업체 선정
안전진단 통과시 공공참여 고밀재건축 참여 가능
사업성·주거환경 악화 우려...참여 여부 '불투명'

[서울=뉴스핌] 노해철 기자 = 서울 노후 아파트 단지들이 재건축 첫발인 정밀안전진단에 속도를 내고 있다. 내년부터 안전진단 절차가 더욱 까다로워지는 등 규제 강화가 예고됐기 때문이다. 정부의 23번째 부동산 대책까지 나오자 향후 추가 규제에 대한 불안감이 겹치면서 더욱 서두르는 분위기다.

이들 단지는 향후 안전진단을 통과하면 공공재건축에 참여할 수 있는 길이 열린다. 해당 사업 참여시 용적률 상향, 사업기간 단축 등 지원이 이뤄진다. 그러나 다수의 단지는 과도한 기부채납에 따른 사업성 악화로 공공 참여를 꺼리는 모습이다.

◆ 고덕주공·올림픽선수촌 정밀안전진단 수행업체 선정

18일 정비업계에 따르면 서울 강동구 고덕주공9단지 재건축추진준비위원회(재준위)는 지난 12일 1차 정밀안전진단 용역을 수행할 업체 선정을 마쳤다. 이 단지는 앞으로 3개월간 안전진단을 거쳐 오는 11월쯤 결과가 나올 것으로 보고 있다.

정밀안전진단은 ▲구조안전성 ▲주거환경 ▲설비 노후도 ▲비용 편익 등을 따져 재건축 추진 여부를 결정한다. 안전진단 결과는 A~E까지 5개 등급으로 나뉘는데, A~C등급은 재건축 불가, D등급은 조건부 재건축, E등급은 재건축 확정이다. 조건부 통과한 단지는 한국시설안전공단 또는 한국건설기술연구원 등 공공기관이 수행하는 2차 안전진단(적정성 검토)에서도 D등급 이하를 받아야 한다.

송파구 올림픽선수기자촌아파트도 지난 10일 1차 안전진단 업체 선정을 위한 입찰을 마감했다. 입찰 참여 업체들의 용역수행능력 등을 평가하는 적격심사를 거쳐 다음 주쯤 업체 선정 절차가 마무리될 것으로 보인다. 올림픽선수촌 재건축 모임은 지난 6월 중순 안전진단 비용 모금을 시작한지 2주 만에 비용을 마련하고, 지난달 1일 송파구청에 신청했다.

앞으로 안전진단 문턱이 더 높아지면서 노후 단지에서는 사업에 탄력이 붙고 있다. 정부는 6·17 부동산 대책을 통해 1·2차 안전진단의 선정·관리주체를 기존 시·군·구에서 시·도로 변경했다. 이는 올해말 도시 및 주거환경정비법 개정을 거쳐 내년 상반기부터 시행될 예정이다.

유상근 올림픽선수촌 재건축 모임 회장은 "안전진단 규제가 나오면서 소유주들 사이에선 사업을 빨리 진행하자는 인식이 생겼다"며 "정부가 규제를 할수록 오히려 단결력이 높아지고 있다"고 말했다.

이밖에도 송파구 한양1차아파트와 양천구 목동12단지도 1차 안전진단 신청을 마치고 현재 업체 선정을 위한 용역을 발주했다. 노원구 월계시영(미성·미륭·삼호)아파트는 현재 예비안전진단신청을 위한 주민 동의서를 접수받고 있다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 서울 시내 아파트 단지. 2020.08.13 pangbin@newspim.com

◆ 안전진단 통과시 공공재건축?..."주민 찬성 어려울 듯"

이들 단지는 안전진단 통과시 정부가 추진하는 공공재건축이 가능하지만, 벌써부터 거부감을 나타내고 있다. 최대 70%의 과도한 기부채납으로 사업성 저하를 우려하기 때문이다. 여기에 민간택지 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등 재건축 규제는 그대로인 탓에 공공재건축에 따른 최대 용적률 500% 적용, 최고 50층 허용 등 혜택도 '무용지물'이라는 설명이다.

이강석 고덕주공9단지 재준위원장은 "젊은 사람들에게 주택을 공급하려는 정부 정책은 이해한다"면서도 "다만 재건축초과이익환수제 분양가상한제에 이어 기부채납으로 임대아파트를 늘리라고 하면 사업성이 떨어져 주민들이 찬성하겠느냐"고 반문했다.

주민들 사이에선 고밀 재건축보다는 쾌적한 주거 환경이 더 중요하다는 의견도 있다. 특히 최근 코로나19 등 감염병 확산에 대한 우려가 커지면서 공공재건축의 매력이 반감됐다는 설명이다.

유 회장은 "메르스, 코로나19 등 감염병 발생 주기가 짧아지면서 안전하고 쾌적한 단지 조성에 대한 요구가 커지고 있다"며 "정부가 제시한 고밀도 재건축은 이러한 요구에 역행하는 것"이라고 말했다.

다수 단지들에서 공공재건축 참여를 꺼려하면서 공급 효과는 제한적일 것이란 우려가 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "공공이 참여하면 '공공스러운 아파트'가 만들어질 가능성이 높기 때문에 효과는 한정적"이라며 "조합원 아파트의 향후 가치나 일반분양가에 연동되는 추가분담금 등을 고려하면 고급스럽게 짓는 것이 더욱 유리할 것"이라고 말했다.

sun90@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
"7월 1일 출석하라" 재통보 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 내란 특별검사팀이 윤석열 전 대통령에게 오는 7월 1일 오전 9시에 2차 대면조사를 위해 출석해 달라고 통보했다. 박지영 내란 특검보는 29일 저녁 서울고검 청사에서 브리핑을 열고 "소환 일정과 관련해 윤 전 대통령 측 의견을 접수했고 제반 사정을 고려해 7월 1일 오전 9시에 출석하라고 통지했다"고 밝혔다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 윤석열 전 대통령이 29일 새벽 서울 서초구 서울고검 청사에 마련된 내란특검에서 피의자 신분으로 조사를 마친 뒤 귀가하고 있다. 2025.06.29 leehs@newspim.com 박 특검보는 "(소환 일정) 협의는 합의가 아니"라며 "결정은 수사 주체가 하는 것이고 윤 전 대통령 측 의견을 접수한 뒤 특검의 수사 일정이나 여러 필요성 등을 고려해 출석 일자를 정해서 통지한 것"이라고 설명했다. 다만 "변호인단 측의 반응은 아직 없다"고 덧붙였다. 앞서 특검팀은 윤 전 대통령 측에 오는 30일 출석하라고 통보했으나, 윤 전 대통령 측은 방어권 보장 등을 이유로 오는 7월 3일 이후로 조사 일정을 잡아 달라고 요청했다. 이에 특검팀이 당초 날짜보다 하루 늦은 7월 1일 조사를 진행하겠다고 재통보한 것이다. 특검팀은 경찰청에 수사방해 사건 전담 경찰관 파견을 요청했다고도 밝혔다. 윤 전 대통령 측이 지난 28일 첫 대면조사에서 박창환 경찰청 중대범죄수사과장(총경) 교체를 요구하며 조사를 거부한 행위가 특검법상 수사방해 행위에 해당한다고 특검팀은 판단하고 있다.  박 특검보는 "(윤 전 대통령 측 변호인이) 변론의 영역을 넘어선 사실과 다른 주장을 하고 있다. 이는 특검법에서 정한 수사방해 행위로 평가될 수 있다"며 "더 이상 좌시하지 않겠다. 특검은 수사방해 사건을 전담할 경찰관 3명을 경찰청에 파견 요청했다"고 말했다. 이어 "특검법 수사 대상에 보면 일련의 수사 방해나 재판 방해도 수사의 대상이 돼 있다"며 7월 1일 2차 대면조사에서도 박 총경이 계속 조사할 것이라고 부연했다. hong90@newspim.com 2025-06-29 22:14
사진
"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다.  정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00
안다쇼핑
Top으로 이동