[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부가 주택공급확대 방안으로 내놓은 3기 신도시 입주 계획이 현실적으로 어렵다는 지적이 나오고 있다.  정부는 오는 2024년부터 3기 신도시에 입주할 수 있다고 밝혔지만 실제 입주까지 최대 10년이 걸릴 수 있다는 우려도 나온다. 

3기 신도시는 아직 토지보상 절차도 끝맺지 못한데다 문화재 발굴로 사업이 '전면 중단'될 가능성도 있어서다. 이러한 변수를 감안하면 3기 신도시의 입주 시기는 2030년 이후로 밀릴 수 있다는게 전문가들의 분석이다. 

◆사전청약, 주택 '패닉 바잉' 완화목적…2024~2025년경 입주

국토교통부는 8·4 부동산대책에서 기존에 계획한 공공택지(수도권 30만가구 등 총 77만가구) 내 공공분양 중 사전청약 물량을 당초 9000가구에서 6만가구로 대폭 확대한다고 밝혔다. 내년 3만가구, 2022년 3만가구다.

앞선 7·10 대책에서는 3기 신도시 조기공급을 위해 내년부터 사전청약 9000가구를 추진한다고 했는데 한 달여 만에 공급 물량을 7배 가까이 늘린 것이다.

7·10 부동산대책에 포함된 3기 신도시 2024년 입주계획 내용 [자료=국토교통부]

사전청약은 본 청약보다 1~2년 전 일부 물량에 대해 실시한다. 정부가 사전청약을 하는 것은 실수요자들이 주택공급을 예측하도록 해 청약대기나 매매수요(패닉 바잉, 사재기)에 나서지 않도록 하기 위해서다.

김현미 국토부 장관은 지난 4일 대책 발표 후 관계부처 합동브리핑에서 "이번에 많은 분들이 공급에 대해 걱정하고 있다"며 "사전청약을 늘려 수요를 사전에 분산하고 안심시키려 한다"고 말했다.

이번 대책으로 기존보다 늘어나는 물량 중 50% 이상은 생애최초 구입자, 청년, 신혼부부에게 돌아간다. 국토부는 청약시스템이 구축되는 내년 3분기부터 사전청약 접수를 시작할 계획이다. 입주까지는 3~4년 걸린다. 내년 사전청약을 실시할 경우 오는 2024~2025년경 입주가 가능하다는 뜻이다.

연도별 수도권 공공택지 입주자 모집 물량은 ▲올해 10만1000가구 ▲내년 11만6000가구 ▲2022년 11만가구 ▲2023년 11만7000가구 ▲2024년 10만5000가구 ▲2025년 이후 22만1000가구 순이다. 실수요자들은 이를 보고 몇 년도에 얼마의 주택이 공급되니 당장 무리해 집을 사기보다는 청약을 기다리기로 선택할 수 있다.

◆ 3기 신도시, 토지보상도 안 끝나…문화재로 사업 '올스톱' 위험도

하지만 현재 3기 신도시 진행상황을 고려하면 사전청약 후 3~4년 후 입주할 수 있다는 국토부 계획은 이뤄질 가능성이 낮아 보인다. 신도시 개발절차는 ▲택지개발지구 지정 ▲개발계획 승인 ▲실시계획 승인 ▲택지조성공사 ▲택지 및 주택분양 순이다.

3기 신도시의 사업시행자인 한국토지주택공사(LH)에 따르면 3기 신도시는 지구지정만 완료됐으며 아직 토지보상이 끝나지 않았다.

왕숙1·2 공공주택지구와 하남 교산지구는 보상일정도 확정되지 않은 상태다. 지구별 면적, 특성에 따라 편차가 있지만 지구지정부터 개발계획 승인까지 빠르면 1년, 늦으면 2~3년 이상 걸린다.

LH는 내년 중 개발·실시계획 승인을 받을 예정이지만 토지보상이 빨리 끝나지 않으면 일정이 지연질 수 있다. 여기에 택지 조성, 개별 설계, 착공, 건물 완공, 인테리어, 조경에 걸리는 시간까지 고려하면 2024년 입주는 현실적으로 불가능하다는 지적이다.

건설업계에 따르면 택지 조성부터 입주까지 빠르면 8년이 걸리지만 실제로는 10~15년 걸리는 경우도 부지기수다.

일례로 과천 지식정보타운은 지난 2013년 사업이 시작됐지만 입주 시점은 내년 말 이후다. LH가 택지에 아파트 입주가 가능한 시기(택지사용 가능시기)로 정한 시점이 내년 말이기 때문이다. 절차 상 택지사용 가능시기 이후에 입주가 이뤄진다. 2기 신도시인 양주신도시는 지난 2007년 개발시작 후 현재까지 입주를 못한 곳도 있다.

3기 신도시 중 입지가 가장 좋다고 평가받는 하남 교산지구는 문화재 발굴로 공사가 전면 중단될 위험도 있다. 공사 도중 백제시대 유물과 같은 문화재가 나오면 문화재청에 신고해야 하고 해당 기관에서 조사발굴단을 파견해 인근을 살펴봐야 한다.

앞서 서울 송파구 풍납동 일대는 지난 1997년 아파트 재건축 공사 현장에서 옛 하남위례성(한성)의 것으로 추정되는 백제 유물들이 쏟아져 나와 재건축·재개발 사업이 20년간 '올스톱'됐다. 춘천 중도에 지어질 예정이었던 테마파크 '레고랜드'도 문화재 조사 진행 도중 고인돌, 청동기시대 유물이 발굴돼 착공이 늦어졌다.

하남 교산지구도 비슷한 상황이 연출될 수 있다. 하남 교산지구에 고대·중세 유적이 밀집해 신도시 건설계획을 철회해야 한다는 게 학계 주장이기 때문.

학회에서는 교산지구 일대에 보물 제332호 '하남 하사창동 철조석가여래좌상'이 나온 천왕사지, 보물로 지정된 오층석탑과 삼층석탑이 있는 사적 제352호 동사지, 보물 제981호 '하남 교산동 마애약사여래좌상', 조선시대 교육기관인 광주향교 등이 존재한다고 분석한다.

LH 관계자는 "인허가 등 사업절차가 변수 없이 진행될 경우 빠르면 2024년경부터 입주가 추진될 것으로 보인다"면서도 "다만 실시계획이 확정되지 않은 터라 언제 입주가 가능할지에 대한 언급은 조심스럽다"고 말했다.

◆ 1기 신도시, 발표 후 입주까지 4년…'군사독재정권'이라서 가능

과거 1·2기 신도시의 사업 소요기간을 봐도 2024년 3기 신도시 입주가 가능할지는 불투명하다. 1기 신도시는 노태우 정부가 집값 안정, 주택난 해소를 위해 서울 근교에 건설한 신도시다. 경기 성남 분당신도시, 고양 일산신도시, 군포 산본신도시, 부천 중동신도시, 안양 평촌신도시가 있다.

5곳의 1기 신도시에는 평균 5만8400가구, 총 29만2000가구(공동주택 28만1000가구)가 들어섰다. 개발기간은 평균 6년 정도다. 지난 1989년 발표 후 1993년 입주가 끝났으니 입주까지 4년 걸린 셈이다.

하지만 노태우 정부는 '군사독재정권'으로 사업을 강압적으로 추진하는 게 가능했던 시절이다. 당시 일산지역에서는 신도시개발로 집과 땅이 수용되는 것을 비관한 나머지 농민들이 농약을 먹고 자살하는 사태도 벌어졌다. 지금 정부의 사업속도가 이처럼 빠를 것으로 기대하기는 어렵다. 

채상욱 하나금융투자 연구원은 "1기 신도시 건설 당시 '택지개발촉진법'에 의한 토지수용 방식은 폭력적이고 강제적이었다"며 "토지 소유주들의 권한은 박찰됐고 의견은 묵살됐다"고 말했다. 택지개발촉진법은 지난 2014년 박근혜 정부 당시 폐지됐다.

◆ 2기 신도시, 평균 사업기간 14.2년…"고덕·검단, 입주 11년 소요"

2기 신도시는 1기 신도시보다 건설 기간이 두배 넘게 소요됐다. 2기 신도시는 2003년 노무현 정부가 서울 집값 급등을 막기 위해 건설한 12곳의 신도시다. 수도권에 10곳, 지방에 2곳(천안 아산신도시, 대전 도안신도시)이 있다.

수도권 신도시 10곳은 성남 판교신도시, 화성 동탄1신도시, 화성 동탄2신도시, 김포 한강신도시, 파주 운정신도시, 수원 광교신도시, 양주 옥정·회천신도시, 위례신도시, 평택 고덕국제신도시, 인천 서구 검단신도시 등이다. 공급량은 평균 6만820가구, 총 60만8200가구였으며 사업기간은 평균 14.2년이었다.

1기 신도시(5만8400가구)보다 평균 공급량이 2000가구 정도 많은데 사업기간은 2배 이상이 걸린 셈이다. 일부 2기 신도시는 입주까지 11년이 소요됐다. 고덕신도시는 2008년 개발을 시작해서 작년 하반기 첫 입주가 이뤄졌다. 인천 검단신도시는 2009년 개발 후 올해 상반기 처음 입주했다.

2008년 금융위기로 사업여건이 악화된 이유도 있지만 그만큼 신도시 개발에 상당한 기간이 필요하다는 의미로 해석된다. 3기 신도시 역시 서울과 접근성 등 생활여건을 갖춘 후 입주가 이뤄지려면 10년 가까이 걸릴 수 있다는 관측이 나오는 이유다.

3기 신도시 중 가장 규모가 큰 왕숙신도시의 핵심 교통수단인 수도권 광역급행철도(GTX)는 개통 시기가 빠르면 2027년일 것으로 예상된다.

전문가들도 이러한 점을 고려해 신도시 입주 계획을 세워야한다고 지적하고 있다. 구만수 국토도시계획기술사사무소 대표는 "신도시는 사람이 살 수 있을 정도의 인프라를 갖추기까지 10년이 걸린다"고 말했다. 

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "국토부 발표대로 2024년 3기 신도시 입주가 가능하리라는 생각은 버려야 한다"며 "실수요자들이 3기 신도시 청약을 위해 주택구입을 미룬다면 입주까지 대기기간이 10년 가량 늘어날 수 있다"고 말했다. 

sungsoo@newspim.com