[뉴스핌=김지유 기자] 아파트 투자에 대한 정부 규제가 강화되면서 오피스텔이 새로운 대체투자처로 각광받고 있다. 직장인이나 학생, 신혼부부를 비롯한 1~2인 가구 실수요자들은 물론 임대투자를 목적으로 하는 투자자들까지 오피스텔에 눈을 돌리고 있다. 특히 최근 수도권 주요 지역에서 공급되는 오피스텔은 대부분 역세권에 위치해 출퇴근이 편리하고 상가를 비롯한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있다.

하지만 오피스텔에 대한 인기가 높아지자 정부가 칼을 빼들었다. 정부는 지난 8·2 부동산대책에서 청약조정대상지역 오피스텔 분양권을 소유권 등기 때까지 전매할 수 없도록 했다. 또 분양 시 거주자에게 20%를 우선 분양하도록 제도를 손보기로 했다.

투기과열지구 가운데 서울과 과천은 지난 8월 3일부터 분양권 전매 규제가 적용되고 공급물량의 20%를 거주자가 우선 분양받도록 하고 있다. 세종시와 나머지 청약조정대상지역은 관련 법률 개정에 따라 올해 연말 오피스텔에 대한 규제가 적용될 예정이다.

이에 따라 오피스텔에 대한 투자 열기가 식고 매물가치가 하락할 수 있다는 우려가 나온다. 반면 오피스텔은 주로 실거주자나 월세 및 전세 임대를 목적으로 한 소비자층이 대부분이고 준공(평균 1~2년)이 빠르기 때문에 별다른 영향이 없을 것이라는 전망도 있다. 오피스텔에 관심 있는 수요자라면 투자 여부가 고민될 수밖에 없다. 오피스텔, 투자할까 말까?

힐스테이트미사역 견본주택을 찾은 방문객 모습

◆오피스텔 전성시대…주요 단지 청약률 '고공행진'

상반기 오피스텔 공급 물량

지난해 11월부터 연이어 아파트에 대한 부동산대책이 나오면서 수도권에서 분양된 주요 오피스텔 단지들은 높은 청약률을 기록하고 있다. 서울 중심 또는 서울에서 가까운 경기도 역세권에 위치해 입지 여건이 우수하고 대형 건설사가 지어 '브랜드 파워'를 갖춘 곳이 대부분이다. 그만큼 실수요와 투자 목적 모두 위험을 낮출 수 있다.

서울 강남구에서 분양된 대치3차아이파크(2017년 4월 분양)는 평균 52 대 1, 삼성동 롯데캐슬 클라쎄(2017년 3월 분양)는 평균 4.78 대 1의 청약률을 기록했다. 신분당선을 이용할 수 있어 서울 접근성이 뛰어난 경기 용인시 성복역 롯데캐슬 골드타운오피스텔 청약률(2017년 1월 분양)은 평균 43.1 대 1이었다. 하남 미사강변 힐스테이트(2017년 6월 분양)는 평균 45.63 대 1의 청약 수요가 몰렸다. 김포한강 메트로자이(2017년 6월 분양)는 평균 25 대 1의 경쟁률을 보였다.

거래도 활발하다. 상가정보연구소에 따르면 지난 7월 전국 오피스텔 거래 건수는 6월 거래량(1만4934건)보다 20% 증가한 1만7908건으로 집계됐다. 이는 국토부가 오피스텔 거래 건수를 별도로 집계하기 시작한 1월 이후 최대 수준이다.

◆오피스텔, 1H 분양·입주 각각 5만가구

이런 분위기 속에서 올해 상반기 오피스텔 공급 물량도 증가했다. 부동산114에 따르면 올해 상반기에는 전국에서 총 5만990실의 오피스텔이 분양됐다. 이 가운데 서울(4519실), 경기(2만671실), 인천(1만658실)에서 총 3만5848실이 공급돼 60%를 넘어섰다. 상반기 오피스텔 입주물량은 전국 4만8857실로 역시 서울(1만5746실), 경기(1만7306실), 인천(673실)이 대다수를 차지했다.

하반기에도 오피스텔 분양과 입주가 꾸준하게 이어진다. 올 하반기에는 전국에서 총 1만718실의 오피스텔이 분양될 예정이다. 입주 예정인 오피스텔 물량은 총 3만791실이다.

주요 분양단지로는 △서울 서초구 서초동 서초센트럴아이파크(480실, 9월) △서울 영등포구 문래동6가 롯데캐슬뉴스테이(238실, 9월) △경기 구리시 갈매동 구리갈매지구대방디엠시티(427실, 9월) △경기 수원시 하동 광교더원레이크(166실, 9월) △경기 하남시 망월동 미사역마이움푸르지오시티(1090실, 9월) △부산 강서구 명지동 명지국제신도시 더샵(2017년 9월) △서울 금천구 독산동 롯데캐슬뉴스테이(138실, 10월) △서울 영등포구 전농동 청량리4구역 롯데캐슬(528실, 10월)이 있다.

입주 단지 입주예정단지로는 △서울 송파구 문정동 문정아이파크(634실, 2017년 11월) △서울 강서구 마곡동 힐스테이트에코마곡역(475실, 2017년 12월) △경기 성남시 성남동 센트럴푸르지오시티(1255실, 2017년 12월)이 있다.

◆수도권 신도시 공급 집중..'옥석 가리기'는 필수

오피스텔 분양·입주물량은 주로 수도권에서 신도시를 비롯한 일부 지역에 집중되고 있다. 이점을 주목해야 한다는 게 전문가드르이 조언이다. 즉 일부 지역에 한해 공급 과잉이 심화되고 있는 것이다.

올해 3~6월에만 하남 미사강변도시 망월동과 풍산동 일대에 공급된 오피스텔은 총 4294실에 달한다. 망월동 미사엘 큐브(신우산업개발)와 같이 작은 단지(220실 분양)부터 힐스테이트미사역(현대엔지니어링)처럼 대규모(2011실 분양)까지 다양하다.

현지 공인중개사들은 물량 공급이 많아 지켜봐야 한다고 조언한다. 지난 6월 분양된 하남 미사 힐스테이트 오피스텔은 청약 당시 전용면적 38㎡ 타입에만 청약이 총 1330건 접수돼 최대 42 대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 하지만 공급이 많아 높은 청약률에 비해 분양권 프리미엄은 많이 붙지 않고 있다.

현지 중개업소에 따르면 하남 미사 힐스테이트 분양권에는 최소 200만~300만원에서 최대 2000만~3000만원의 프리미엄이 붙고 있다. 방 2개짜리는 비교적 높은 프리미엄(2000만~3000만원)이 붙지만 방 1개짜리는 프리미엄이 200만~300만원 선이다. 그나마 8,2대책 이후엔 거래가 잘 되지 않는다는 게 현지의 이야기다.

하남 미사 현지에서 영업 중인 한 공인중개사는 "지난 6·19 대책 이후 높은 청약률을 기록한 미사역 힐스테이트에 한동안 물어보러 오는 사람이 꽤 있었다"며 "하지만 높은 청약 경쟁률에 비해서 분양권에 프리미엄이 높게 붙고 있지는 않다"고 말했다.

대규모 오피스텔이 공급되고 있는 김포한강신도시도 상황은 비슷하다. 김포한강 구례동에서 영업 중인 공인중개업소에 따르면 분양된 오피스텔 분양권에 프리미엄이 붙어서 거래되는 경우는 거의 없다. 아직 김포한강 오피스텔 시장이 공급 단계이기 때문에 시기상조라는 지적이다. 그나마 매물이 나오는 곳들은 '무피'로 분양가 수준에서 매매가격이 형성되고 있다.

현지에서 영업 중인 한 공인중개업소 관계자는 "분양이 끝난 지 얼마 안 된 곳이 많기 때문에 프리미엄이 붙어서 매물이 나오기에는 아직 이르다"며 "간혹 분양가 수준에서 매물이 나온 곳들은 있지만 분양권이 전매될 정도로 시장이 자리 잡았다고 보기는 어렵다"고 전했다.

◆공급과잉 이어진다..전문가들, 일단 관망"vs"영향 없다"

전문가들도 신규 오피스텔 투자에 일단 관망해야 한다는 견해와 정부 규제대책에도 영향이 없을 것이란 의견이 공존한다. 공급 과잉과 함께 분양권 전매제한으로 투자수요가 빠질 수 있다는 의견과 오피스텔은 임대수익을 목적으로 한 소비자층이 대부분이고 준공도 빠르기 때문에 분양권 전매 규제에 영향을 받지 않을 것이라는 의견이 대립하고 있다.

선주희 부동산114 연구원은 "8·2 대책이 신규 분양에 맞춰져 있어 기존 오피스텔 매물에 대한 영향은 적은 것으로 판단된다"며 "오피스텔은 소형 아파트의 대체재로서 아파트 시장 흐름의 영향을 받는 만큼, 8·2 대책 이후 아직 혼란을 겪고 있는 아파트 시장을 주시하며 9월 이후 오피스텔 주요 단지 분양 결과를 봐야 할 것"이라고 말했다.

반면 심교언 건국대 교수는 "아파트에 대한 규제가 강화될수록 오피스텔이나 상가를 비롯한 대체투자처로 수요가 몰릴 가능성이 크다"며 "청약조정지역 오피스텔에 대한 분양권 전매 제한 등 규제가 강화됐다고 하지만 아파트에 비하면 미미한 수준이기 때문에 별다른 영향이 없을 것"이라고 내다봤다.

[뉴스핌 Newspim] 김지유 기자 (kimjiyu@newspim.com)