[뉴스핌=최주은 기자] 서울 최고 주거지로 꼽히는 뚝섬과 용산에서 각각 초고층 주상복합이 분양을 앞두고 있어 빅매치가 예상된다.

대림산업 ‘아크로 서울포레스트’와 효성 ‘용산 센트럴파크 효성해링턴 스퀘어’가 그 주인공이다.

이들 단지는 뚝섬과 용산에서 고급 주상복합으로 지어져 주변 단지 대비 최고의 분양가를 형성할 전망이다. 청약과 그 결과를 놓고 벌써부터 수요자들의 이목이 집중되고 있다.

4일 건설업계에 따르면 오는 5월 대림산업이 뚝섬에서 ‘아크로 서울포레스트’를, 6월에는 효성이 용산에서 ‘용산 센트럴파크 효성해링턴 스퀘어’를 분양한다.

이들 단지는 서웊숲과 용산가족공원 같은 대규모 공원과 건물이 조화를 이루는 ‘주거·상업·문화 복합지구’를 기본 콘셉트로 고급 주상복합을 공급한다는 측면에서 공통점을 보인다.

다만 이번 분양에서 뚝섬은 강남을 넘어서는 최고 분양가를 선보이지만 주변에 조성된 환경에 비해 분양가가 지나치게 비싸다는 지적이 나온다. 용산 역시 국제업무지구가 엎어진 이후 낙후된 주거시설이 많고 미군부대 이전이 늦어지면서 개발이 더디다는 점이 악재로 평가된다.

전문가들은 두 단지를 단순 비교하기는 어렵다고 입을 모은다. 입지나 생활환경 등 조건이 워낙 달라서다.

대림산업이 공급하는 아크로 서울포레스트는 뚝섬지구단위계획 특별계획구역(상업용지) 3구역에 들어선다. 4구역에는 부영이 호텔 및 주거시설을 지을 예정이다. 1구역에는 앞서 한화건설이 '갤러리아 포레'를 분양했고 지난 2011년 입주를 마쳤다.

아크로 서울포레스트는 서울숲 공원과 가까워 주거환경이 쾌적할 것으로 평가된다. 서울숲 공원은 여의도 공원의 두 배 규모(48만994㎡)다. 한강과 접해 있어 한강 조망도 가능하다. 분당선 ‘서울숲역’이 단지와 바로 붙어 있다.

효성이 공급하는 용산 센트럴파크 효성해링턴 스퀘어는 용산 국제빌딩주변 제4구역에 지어진다. 앞서 용산역전면 3구역과 2구역에는 래미안용산과 용산푸르지오 써밋이, 국제빌딩주변 3구역에는 아스테리움 용산이 입주했거나 입주를 앞두고 있다.

용산4구역은 미국 뉴욕의 배터리 파크(Battery Park), 독일 베를린의 포츠다머 플라츠(Potsdamer Platz)와 같이 대규모 공원과 조화를 이루도록 주거환경을 조성한다. 여기에 1만7615㎡ 규모의 용산파크웨이가 들어서고 용산역에서 국립중앙박물관까지 1.4㎞ 구간에 공원길이 들어서 쾌적한 환경이 예상된다. 지하철 1호선·경의선 용산역과 가깝고 지하철 4호선 신용산역도 5분 거리다.

강남 접근성은 두 단지 모두 용이하지만 거리상 아크로 서울포레스트가 더 가깝다. 아크로 서울포레스트는 성수대교를 건너면 바로 압구정동과 연결된다. 또 영동대교를 넘어서면 청담동과 이어진다.용산 센트럴파크 효성해링턴 스퀘어는 올림픽대교를 통해 강남으로 접근할 수 있다.

이들 단지 분양가는 주변 단지와 비교해 최고 분양가를 형성할 전망이다.

먼저 아크로 서울포레스트는 분양가가 미정이나 3.3㎡당 5000만원을 넘지 않는 선에서 결정할 것으로 알려졌다. 하지만 이는 2000년 이후 강남3구에서 분양된 단지 가운데 최고 분양가를 기록했단 신반포자이(3.3㎡당 4457만원)를 넘어서는 수준이다.

건설업계는 앞서 뚝섬 지구단위계획에 분양된 한화 갤러리아 포레 주상복합아파트(2011년 입주) 시세가 3.3㎡당 평균 4500만원 수준이고 오는 5월 입주하는 성수동 트리마제 주상복합아파트 대형 주택형 분양가가 3.3㎡당 최고 4800만원 선인 것을 감안하면 아크로 서울포레스트도 이와 비슷하거나 다소 높은 선에서 분양가가 결정될 것으로 보고 있다.

분양가에 비해 낙후된 주거시설은 단점으로 지적된다.갤러리아포레를 제외하고는 대부분 주변이 낙후된 주거시설이다. 생활·문화·편의시설이 부족하다는 점이 단점으로 꼽힌다. 성수동에는 1층에는 신발 공장이, 2~3층에는 거주형태의 주택이 즐비하다. 향후 이지역을 개발할 때 상인들의 생계 문제로 개발에 찬성을 이끌어 내는 것 또한 쉽지 않아 개발까지 시간이 소요될 전망이다. 여기에 레미콘 공장 이전이 불투명한 것도 개발을 지연시키는 요인으로 꼽힌다.

김재언 미래에셋대우 부동산 팀장은 "뚝섬은 앞서 갤러리아포레가 쌓아놓은 하이엔드 이미지 덕분에 아크로 서울포레스트도 마찬가지로 고급 분위기의 고분양가로 콘셉을 잡을 것"이라며 "강을 건너면 압구정이어서 그 수요가 어느 정도 넘어올 수는 있으나 주변 환경대비 분양가는 다소 높은 것으로 평가된다"고 말했다.

용산 역시 지금껏 분양됐던 단지의 최고가를 경신할 것으로 전망된다.

지금까지 한강로 일대에서 가장 분양가가 비쌌던 아파트는 지난 2010년 분양한 아스테리움 용산이다. 동부건설이 분양한 이 주상복합 아파트의 분양가는 3.3㎡당 평균 3400만원 수준이다. 이후 용산4구역 주변인 용산2구역과 3구역에서는 대우건설과 삼성물산이 각각 용산푸르지오써밋(800가구)과 래미안용산(970가구)을 공급했다. 용산푸르지오 써밋의 분양가는 3.3㎡당 평균 2400만원, 래미안용산은 2900만원이다.

현재 이곳은 프리미엄이 붙지 않은 가격에 매물이 나와 있다. 따라서 당시 분양가를 시세로 보면 된다. 이를 감안할 때 건설업계에선 3000만원 중반대인 3400만~3500만원 선에서 분양가가 책정될 것으로 보고 있다. 하지만 조합 측에서 이보다 더 높은 수준으로 일반 분양가 책정을 고려하고 있는 것으로 알려졌다. 3.3㎡당 3700만~3800만원까지도 거론되고 있다.

하지만 용산은 지난 2005년 ‘단군 이래 최대 프로젝트’로 불리는 용산역세권 개발이 추진되다 2013년 좌초됐다. 당시 이곳 지분가격이 크게 들썩여 한강로 일대 대로변(상업시설)은 3.3당 1억원에 달할만큼 가격이 올랐다. 개발 사업은 좌초됐지만 당시 형성된 가격이 크게 떨어지지 않고 유지되는 상황인 셈이다. 이 지역 아파트 분양가가 고평가 됐다고 지적되는 이유다.

여기에 미군부대 이전이 늦어지면서 개발에 속도를 내지 못하고 있다. 역세권 개발사업이 무산된 이후 지구단위계획구역을 제외한 곳곳에서 개별 사업자들이 소규모 개발을 추진하고 있어 난개발 우려도 나온다.

김 팀장은 "용산에 공급할 수 있는 주거시설이 한정 되다보니 건설사들이 '들어올 사람들은 들어온다'고 판단해 분양가를 높게 책정하고 있다"며 "뚝섬과 마찬가지로 주변 분양가(시세) 대비 높은 수준으로 형성될 것으로 보인다"고 말했다. 이어 "다만 용산은 각종 철도와 지하철 노선이 연결되는 교통의 요지이며 당장은 아니더라도 개발 호재가 무궁무진하다"고 평가했다.

[뉴스핌 Newspim] 최주은 기자 (june@newspim.com)