재건축 막바지 단지보다 개발 기대감 높아..저금리에 당분간 강세 이어질 듯
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[뉴스핌=이동훈 기자] 서울 서초구 반포동의 재건축 열기가 사업 초기 단계에 불과한 단지에까지 확산되고 있다. 개발 기대감이 부풀어 오르자 집주인들은 매물을 대부분 거둬들이고 있다.
이들 '3세대 반포재건축' 단지는 실제 재건축 추진까지 평균 10년은 걸릴 것으로 전망되며 입지여건도 기존 재건축 단지보다 떨어진다는 약점을 갖는다. 하지만 1세대 반포 재건축인 반포 주공단지에서 시작된 재건축 열기가 이어질 것이란 기대감이 크다.
21일 부동산 업계에 따르면 삼호가든5차, 궁전, 신반포 25차 등의 매물이 빠르게 철회되고 있다. 3.3㎡당 4000만원이 넘는 고분양가 논란에도 반포지역 재건축이 잇달아 완판하자 향후 매맷값이 더욱 오를 것이란 기대감이 반영된 것이다.
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이들 단지는 반포 ‘3세대’ 재건축 아파트로 불린다. 1세대는 지난 2000년대 초반 개발 바람이 분 반포주공단지, 2세대는 반포주공과 인접한 미주, 삼호가든1·2차 등이다. 3세대는 고속버스터미널 뒤편 삼호가든5차, 궁전아파트 등이 대표적이다. 3세대 단지는 안전진단, 조합설립 추진위원회 설립 등 재건축 행정절차가 시작 단계다.
우선 삼호가든5차는 부동산에 나온 매물이 한 건도 없다. 올해 들어 4~5건 정도 팔겠다는 매물이 있었지만, 최근 재건축 안전진단이 통과하자 집주인들이 매물을 거둬들였다. 조합설립을 위한 추진위원회 구성을 준비하고 있다.
재건축 투자 열기에 사겠다는 사람은 증가한 반면 팔겠다는 움직임이 없자 매맷값은 고공행진 중이다. 입주 이후 역대 최고가를 매달 경신하고 있다. 전용면적 98.6㎡는 최근 3~4년간 8억~9억원을 오르내리다 작년 말 10억원을 돌파했고 이달에는 10억6000만~10억7000만원에 매도호가가 형성돼 있다.
반포역 인근 하나공인 관계자는 “단지 규모가 160여 가구로 크지 않지만 반포역을 걸어서 이용할 수 있고 학군이 좋아 매수 문의가 꾸준한 상황”이라며 “안전진단 통과로 재건축 사업이 본격화될 것이란 기대감에 집주인들이 매물을 거둬들였다”고 말했다.
주변 단지도 상황이 비슷하다. 래미안 퍼스티지 바로 맞은편에 있는 신반포 궁전아파트는 거래 매물이 없다. 작년 5월 추진위원회가 구성됐고 연내 조합설립을 위해 주민 동의를 받고 있다.
신반포25차도 매물이 2~3건에 불과하다. 주변 신반포18·24차 통합 재건축이 분양을 앞두고 있고 작년 12월 추진위원회가 구성된 이후 재건축이 본격화될 것이란 기대감이 높다. 추진위 측은 내년 상반기 조합설립을 계획하고 있다.
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사업 초기 단계인 재건축 단지가 인기를 끄는 이유는 상대적으로 개발 프리미엄이 적게 붙어서다. 일반적으로 사업이 막바지에 달하면 프리미엄이 최고치에 이른다. 투자 위험성이 그만큼 적기 때문이다. 이런 이유로 재건축이 초기 단계인 단지에 관심을 두는 투자자들이 많다.
강남 재건축의 매맷값 강세도 큰 영향을 미쳤다. 강남 재건축은 대부분 일반분양이 100가구 미만인 데다 3.3㎡당 4000만원이 넘는 분양가에도 완판이 이어지고 있다. 1년 새 매맷값이 1억원 넘게 오른 단지도 적지 않아 자산가들에게 좋은 투자처로 꼽힌다.
다만 사업이 시작 단계인 만큼 장기적인 관점에서 투자해야 한다고 전문가들은 조언한다. 추진위원회에서 사업 마지막 단계인 관리처분 인가까지 통상 5~8년이 걸린다. 주민들 간 이해관계가 복잡하고 재건축 이후 실익이 크지 않으면 사업이 10년을 넘기는 경우도 많다.
리얼인베스트먼트 안민석 실장은 “반포 재건축 단지는 교통, 학군, 생활 인프라 등이 뛰어나 위험성이 상대적으로 낮은 투자처로 평가되고 있다”며 “최근 이 지역의 5~6개 단지가 분야에 성공했고 저금리 기조도 계속돼 2~3년 정도는 강세가 계속될 것으로 전망한다”고 말했다. 이어 “사업 초기인 단지는 재건축이 완료되기까지 7~8년 걸린다는 점에서 장기적인 관점에서 투자에 뛰어들 필요가 있다”고 덧붙였다.
[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)
