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[뉴스핌=박민선 기자] 뜨겁게 달궈진 부동산 투자 열풍에 수억원대 성과보수 파티가 곳곳에서 일어나고 있다. 자산운용사들은 부동산 관련 펀드 및 리츠 상품에 대해 일명 '매입보수'를 설정해 운용보수 외에 초기 수익금을 확보 중인 것으로 나타났다. 이는 상품이 설정되기까지 소요되는 제반 비용 및 전문인력들의 수고비 등을 고려해 만들어진 부동산 시장만의 '인센티브'다. 

이에 대해 일각에선 부동산 투자 시장의 급성장세 속에 매입보수를 통한 인센티브가 업권내 인력 확보를 위한 하나의 경쟁 요소로 부각되고 있다고 지적했다. 자칫 과도한 성과주의가 추후 투자자 피해를 키울 수 있다는 얘기다.

18일 금융투자협회에 따르면 현재 부동산 관련 펀드 순자산 규모는 40조6077억원으로 전년동기(33조4352억원) 대비 21.5% 증가했다. 이는 동기간 주식형펀드의 순자산이 76조2000억원에서 70조9000억원으로 감소한 것과는 대조적이다.

특히 딜 규모가 수천억대에 달하는 해외 부동산 펀드가 이 가운데 절반 가량인 17조원 이상을 차지하고 있다.

이 같은 부동산 투자 시장의 성장세는 저금리시대 대체투자에 대한 수요 증가와 금융당국의 사모펀드 규제 완화가 맞물리면서 급물살을 탔다. 금융위원회는 지난해 사모펀드 활성화 방안을 통해 사모펀드 운용사 인가제를 등록제로 전환하고 자기자본과 전문 운용 인력 규모 등에 대한 자격 요건을 낮췄다. 실제 지난해 부동산 펀드 순자산 증가분인 7조원 가량은 모두 사모펀드(32조3654억원→39조7086억원)를 통해 이뤄졌다.

이처럼 낮아진 진입 장벽에 안정적 투자 대상을 향한 대규모 수요, 제한된 인력풀, 부동산 투자상품의 희소성 등 모든 여건이 맞물리자 각 자산운용사들은 쟁탈전 수준의 인력 확보 경쟁에 나서고 있다. 우수 인력을 채용하기 위해 파격적인 인센티브 등이 가장 효과적인 유인책으로 활용되는 추세다.

관련업계에 따르면 현재 부동산 관련 펀드를 조성하고 있는 대부분의 자산운용사들은 운용보수 외에 '매입보수'라는 항목을 통해 각 딜마다 적게는 30bp(0.3%), 많게는 100bp(1%) 가량의 수수료를 챙기고 있다.

즉, 3000억원 규모의 건물을 매입하는 딜이 성사됐을 경우 이중 최대 30억원의 매입보수를 확보한 뒤 이 중 일정 부분을 해당 딜을 담당한 부서의 성과급으로 지급하는 것이다. 업계 관계자는 "통상이라는 범위로 이야기하기 어렵지만 신생 자산운용사일수록 성과급 비율을 상당 수준으로 높이고 있다"고 설명했다.

이는 공모펀드 시장에 새롭게 도입된 성과보수제와 비교하더라도 큰 격차를 보인다. 당국은 지난달 수익률과 무관하게 0.6% 안팎으로 지급되던 운용보수를 인하하고 목표수익률 달성 여부에 따라 성과를 차등 지급하도록 개정했다. 이는 안정적인 상품 운용을 통해 고객 수익률을 향상시키라는 취지다.

이에 비해 사모형 부동산 펀드의 경우 상품 설정과 동시에 거액의 성과급 지급이 가능하다. 모럴헤저드로 이어질 것을 우려하는 것도 이 때문이다.

업계 한 전문가는 "본래 자산운용사의 성과급은 운용을 통해 자산의 추가 수익을 창출함으로써 평가받는 것이 타당한데 매입보수를 통해 초기 성과급 확보가 가능해진다면 무리한 상품 개발에 급급하게 될 수 있다"고 지적했다.

특히 최근 부동산 전문 인력들의 이동이 잦아지면서 운용 책임자가 타사로 이직할 경우 후임 매니저들이 기존 상품 운용에 집중하기보다는 새로운 상품 개발에 주력할 가능성이 높아 투자자 리스크를 높일 수 있다는 지적이다.

이효섭 자본시장연구원 연구위원은 "사전 계약에 따른 사안이므로 불법이거나 규제 가능한 부분은 아니"라면서도 "급작스러운 변동성 발생에 따른 투자자 손실로 이어질 수 있는 가능성을 감안해 자체 협의회 등을 통해 자정 노력을 기울일 필요가 있다"고 지적했다.

일례로 임직원들의 단기성과 위주의 성과급 체계가 과도한 위험을 발생시킬 수 있다는 우려를 반영한 금융투자업계의 성과급 이연제와 같은 추가 조치가 필요하다는 얘기다.  

또다른 부동산 투자 전문가는 "현 상황에서 일부 본부장급은 연간 2~3개 딜만 성사시켜도 10억원대 성과급 확보가 가능한 수준"이라며 "대체투자 시장이 확대되는 국면에 무분별한 상품 개발이 목적이 돼 기형적 성장이 이뤄질 수 있다는 점에서 신중한 접근이 필요한 때"라고 꼬집었다.

[뉴스핌 Newspim] 박민선 기자 (pms0712@newspim.com)