[뉴스핌=노희준 기자] # 지방에 거주하는 연소득이 3000만원인 A씨는 3억원짜리 주택을 구입하기 위해 2억1000만원의 주택담보대출을 받고자 한다. 대출방식은 만기 10년 균등분할 방식, 연 2.5%의 변동금리로 받고 싶다. 이번 새로운 주담대 대출 가이드라인으로 A씨의 대출 가능 금액은 어떻게 될까?

14일 금융당국에 따르면, A씨가 이 조건에서 주담대를 받고자 한다면 연간 소득에서 원리금 부담액이 차지하는 비율(DTI)를 계산하면 79.2%가 된다. 지방의 경우 DTI 규제(60%)가 적용되지 않아 현재 같은 시점에서는 변동금리 대출이 가능하다.

하지만 내년 5월부터는 지방도 변동금리 대출의 경우 '스트레스 DTI'가 적용된다. 이는 상승가능금리(스트레스 레이트)를 감안한 DTI로 향후 금리가 올라가더라도 감당할 수 있는 적절한 대출규모를 계산하는 방법이다.

가령 이달 '상승가능금리' 2.7%를 더해 DTI비율을 산정하면 A씨의 스트레스 DTI는 89.9%가 돼 80%를 초과하게 된다. 상승가능금리 2.7%가 더해져 원리금 부담 상환 부담이 그 만큼 늘어나기 때문이다.

이 경우 내년 5월부터는 아예 고정금리 대출로 2억1000억원을 대출받거나 '스트레스 DTI'가 80%를 넘지 않는 한도내의 대출 규모인 1억8700만원만 변동금리로 대출을 받을 수 있다.

또, 이번에 신규 도입되는 c총부채원리금상환비율(DSR)로는 직접적인 대출 규모가 줄어들지는 않는다. DSR은 차주의 총 금융부채 상환부담을 평가하는 시스템이다. 가령 만기 5년의 신용대출 5000만원(금리 5%)을 쓰고 있는 B씨가 신규로 만기 20년(비거치식·분할상환)의 주택담보대출 2억1000만원(금리 3%)을 받는 경우를 생각해보자.

신용대출에 따른 A씨의 원리금을 감안한 DSR은 88.3%다. 이 경우 은행의 적정 DSR 수준인 80%를 넘는다. 은행은 A씨 대출에 대해 차주의 신용상태를 모니터링 하는 등 사후관리를 실시하는 한편, 향후 대출이 부실화될 우려가 크다고 판단되는 경우 A씨와의 상담 등을 통해 예방 조치 등을 취하게 된다. 다만, A씨가 추가 주담대 2억1000만원을 받지 못하는 것은 아니다.

이밖에 이번 주담대 대출 규제에는 많은 예외 조항이 있어 주의가 필요하다. 가령 C씨는 아파트를 분양 받아 계약금을 지불한 후, 은행에서 중도금 대출(집단대출)을 받고 중도금 납부까지 완료해 내년 입주시 일시상환 방식으로 잔금대출을 받을 예정이다. C씨의 경우, 잔금대출(집단대출)로 가이드라인 적용의 예외대출로 이전과 동일한 방식으로 대출을 받을 수 있다.

불가피한 경우도 이번 주담대 가이드라인의 예외로 취급된다. 형제·자매 없이 홀어머니를 모시고 살던 D씨는 갑자기 어머니가 돌아가시게 됐다. 어머님이 소유했던 3억원 상당 주택과 함께 일시상환 방식인 1억원 주택담보대출도 상속받게 된 것이다. 이 경우는 상속으로 인한 채무인수라 가이드라인 적용 예외사항으로 일시상환 방식으로 주담대 채무를 인수할 수 있다.

[뉴스핌 Newspim] 노희준 기자 (gurazip@newspim.com)