재경부가 15일 발표한 부동산시장 안정화 방안 중 '주택공급 확대방안' 요약분입니다.
◈ 개발밀도 상향, 개발절차 개선 → 공급물량 조기 확대
◈ 도시․건축규제 합리적 개선 → 민간 주택건설 촉진
1. 공공택지 물량의 조기확대
가. 수도권 신도시 등 신규택지 확보 추진
□ 8.31정책에 의한 추가소요 택지(1,500만평)의 확보와 장기 주택소요에 대비하기 위해 추가 신도시 개발 추진
ㅇ 현재까지 송파(205만평), 김포(+203만평), 양주(+134만평), 파주(+212만평), 검단(340만평) 개발을 통해 1,094만평 확보
ㅇ 나머지 택지(약 400만평)의 확보와 함께,
- 민간택지 위축 가능성 및 ‘2011년 이후의 소요에 미리 대비하기 위해 ’07 상반기부터 분당급 신도시 등을 순차적으로 계속 확보
나. 신도시 및 국민임대주택단지의 밀도 상향조정
□ 현재 조성 중인 2기 신도시의 개발밀도와 용적률을 지역여건과 주택수요 등을 감안하여 상향 조정하고, 녹지율을 합리적으로 조정하여 43천호 추가 공급(367천호→410천호)
◈ 조정안(김포․파주․광교․양주․송파․검단 신도시 평균)
․개발밀도 : 118인/ha → 136인/ha (↑18인)
․용적률 : 175% → 191% (↑16%p)
․녹지율 : 31.6% → 27.2% (↓4.4%p)
* 개별지구별로 실정에 맞게 녹지율 등을 조정할 계획
* 밀도비교(인/ha) : 199(분당), 329(평촌) vs. 95(판교), 130(김포), 143(파주)
* 英國도 최근 밀도제고 추세(런던 : ’97년 120인/ha→ ‘03년 168인/ha)
ㅇ 개발밀도를 높이더라도 분당 수준의 쾌적성 등 친환경적 주거여건 확보가 가능하며, 오히려 자족성 증진에 기여
(※ 분당 : 개발밀도 199인/ha, 용적률 184%, 녹지율 20%)
- 주택단지내 근접 생활공간에 생태면적을 늘려 체감녹지공간을 충분히 확보(옥상녹화, 벽면녹화, 투수성 포장 확대 등)
□ 개발제한구역 해제지역에 건설되는 국민임대단지(남양주별내 등 28개지구)의 용적률을 높여 46천호 추가 공급(191천호→238천호)
ㅇ 대도시 인접지역에 임대 및 분양주택 물량을 확대함으로써 직주근접성을 갖춘 주거공간 확충
* 용적률을 현행 150→180%(서울은 190→200%)로 상향하고 획일적 층고제한을 폐지하여 인근 자연경관과 조화로운 건축을 도모
다. 녹지면적의 합리적 조정
□ 신도시 공원․녹지비율을 합리적으로 조정
ㅇ 녹지율을 현행 24～28%이상→20～25% 이상으로 설정하되, 주위여건을 감안하여 가감이 가능토록 함(신도시계획기준 개정)
□ 지구 인근에 보전가치가 높은 녹지가 충분하게 형성되어 있는 경우에는 지구내 녹지율의 합리적인 하향조정이 가능하도록 함 (신도시계획기준 개정)
라. 택지개발 기간단축을 통한 주택공급 조기화
(1) 신도시 등 추진시 도시기본계획 수립 의제
□ (개선방안) 국가정책적으로 추진하는 신도시 규모의 택지지구 지정시 도시기본계획에 우선하도록 법 개정
ㅇ 先계획-後개발 원칙은 난개발 방지가 목적이므로, 신도시 등 국가계획 사업에는 예외를 인정할 필요
ㅇ 향후 도시기본계획 정비시 국가계획의 내용을 반영
(2) 광역교통개선대책 수립권 조정
□ (개선방안) 신도시 등 국책사업의 경우에는 건교부장관이 대도시권광역교통위원회 심의를 거쳐 직접 광역교통개선대책을 수립
ㅇ 신도시 등 국가 정책적인 사업과 광역교통망 체계간의 연계성 제고 가능
(3) 택지개발절차 단축
□ (개선방안) 개발계획을 지구지정과 동시 수립하여 절차를 지구지정(개발계획 포함)․실시계획 승인의 2단계로 단축
* 택지개발촉진법 개정 추진
ㅇ 지구지정․개발계획 수립단계에서 지자체 및 관계기관 협의, 도시계획위원회 심의 등 각종 협의를 일괄 처리
* 현행 도시개발사업, 국민임대단지, 산업단지 개발도 2단계 절차
ㅇ 지구지정과 개발계획의 동시수립 추진에 따라, 환경영향평가 등도 지구지정 전후에 앞당겨 본격 착수토록 개선
* 지구지정～개발계획 승인까지 약 1～1.6년 소요되므로, 지구지정과 개발계획 승인을 통합할 경우 약 1년 정도 단축될 것으로 예상
(4) 사전환경성검토와 환경영향평가 중복 개선
□ 사전환경성검토 및 환경영향평가의 연계 강화
ㅇ 사전환경성 검토 후 계획에 큰 변경이 없는 경우, 旣 제출서류, 조사결과 등을 환경영향평가시 인정
ㅇ 사전환경성 검토시 환경영향평가 항목에 대한 스코핑을 실시한 경우, 환경영향평가시에는 이를 면제
ㅇ 사전환경성 검토시 실시한 주민의견수렴이 환경영향평가의 의견수렴을 대체할 수 있는 경우, 영향평가에서는 생략
□ 환경DB(환경조사 자료, 국가환경측정망 등)를 평가자에게 제공하여 환경영향평가서 작성기간 단축
ㅇ 4계절 평가는 기존 자료가 불충분한 경우에 한하여 실시
☞ 관계부처간 협의를 통해 추진중인 ｢환경․교통․재해 등에 관한 영향평가법 개정안(9.28일 입법예고)｣에 반영 추진
2. 민간택지내 주택공급물량 확대
가. 기존 도심의 광역재정비 활성화 및 원주민 재정착 유도
□ 수도권 기존 도심의 재정비촉진지구 및 서울 뉴타운에서 ‘12년까지 총 36만호(임대주택 54천호 포함)의 주택을 건설
ㅇ 서울 강북에 지정(‘06.10)된 17곳의 재정비촉진지구(3개 시범지구 포함)와 17곳의 뉴타운지구 (총 257천호)
ㅇ ‘06～’07년중 경기․인천의 기존 도심에도 15곳의 재정비촉진지구를 지정 예정 (경기 67천, 인천 36천호)
□ 세입자 등 원주민의 재정착을 통한 주거안정을 위하여 전체물량의 약 15%인 5.4만호를 임대주택으로 건설할 계획
ㅇ 저소득층 재정착을 위한 임대주택 건설계획을 지구별 재정비촉진계획에 의무적으로 반영
* 재정비촉진사업시행시 임대주택건설 의무 : 인센티브로 증가된 용적률의 50～75%를 임대주택으로 건설
ㅇ 단계적인 순환개발방식을 통해 전세난 등 주거문제 최소화
- 사업지 인근에 건설하는 국민임대주택 또는 매입임대 주택을 임시거주시설로 활용
나. 계획관리지역내 주택건설규제 합리화
□ (현황) 아파트 건설이 가능한 계획관리지역(비도시지역)내 제2종 지구단위계획구역의 경우 용적률을 150%이내로 규제
ㅇ 지구단위계획 구역은 사업자가 기반시설을 부담하므로, 현행 용적률로는 사업성이 부족
* 非도시지역(계획관리지역, 舊 준농림지역)의 주택건설실적(전국)이 90년대 年 6만호 → ‘03년 1만호 수준으로 급감
□ (개선방안) 친환경적․계획적 개발을 전제로 도시화가 예정된 非도시지역내 규제를 개선하여 민간건설 촉진
ㅇ 계획관리지역내에서 2종 지구단위계획 구역은 용적률을 현행 150% → 180%까지 허용 (국토계획법시행령 개정)
* 계획관리지역은 비도시지역 중 개발에 적합하다고 평가된 지역이고, 2종 지구단위계획 수립시 적정한 기반시설 확보가 가능
다. 다세대․다가구 주택건축규제 개선
□ (현황) 주차장 및 일조권 기준이 강화되면서 다세대․다가구 주택의 건설물량 급감
ㅇ 특히, 다세대주택은 ’05년 8.7천호가 건설되어 ‘02년(16.8만호)의 5.2% 수준에 불과
* ‘02.10 서울시 조례로 다세대․다가구주택의 주차장 설치기준을 호당 0.7대→1대로 강화 (‘04.5, 주차장법령 개정)
* ‘06. 1 다세대주택의 일조권 기준 강화 (건축법시행령)
- 민법상 50cm → 건축물 이격거리를 높이의 1/4이상으로 제한
□ (개선방안) 일조권 기준 등을 도시․환경측면에 부합하는 범위내에서 개선 (건축법시행령 개정사항)
ㅇ 일조권 기준은 주택소요․주거환경 등을 감안하여 현실에 맞게 완화
* (개선안) 인접대지 경계선으로부터 건축물 높이의 1/4이상(통상 10m 높이의 다세대는 양쪽으로 2.5m) 띄우도록 하던 것을, 일정거리(예:1m) 이상의 범위에서 지자체 실정에 따라 조례로 정함
ㅇ 주차장 기준은 주거환경을 감안하여 유지하되, 피로티 구조로 된 주차장을 층수에서 제외하여 추가건축 허용
* (개선안) 현재 다세대․다가구는 1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용시에만 층수에서 제외 → 주차장과 근린생활시설이 함께 있는 경우도 층수에서 제외하여 주택부분만으로 3개층 허용
라. 주상복합․오피스텔 건축규제 개선
□ (현황) 도심내 상업지역에 허용되는 주상복합․오피스텔의 규제 강화로 건설물량이 크게 감소
ㅇ (주상복합) 주택비율 축소로 ‘03년을 정점으로 감소
* 주택연면적 비율을 90%→70%미만으로 축소(서울시조례, ‘03년),
300세대이상 사업을 건축허가 → 사업승인 대상(‘03.6, 주택법)
* (‘00년)7,526호→(’02)15,578→(’03)16,815→(‘04)6,837→(’05)1,735
ㅇ (오피스텔) 건축기준 강화 등으로 ‘04년 이후 대폭 감소
* 건축기준(‘04.6) : 업무용면적 50%이상→ 70%이상, 바닥난방 금지 등
* (‘01년)3,463호→(‘02)16,630→(’03)42,999→(’04)68,449→(‘05)32,679
□ (개선방안) 1인가구 증가, 재택근무 등 신규 주택수요에 대응하고, 도심내 거주공간 확충을 위해 관련규제 개선
ㅇ 주상복합건축물의 주택 연면적 비율을 지자체와의 협의를 통하여 상향 조정 검토 (지자체 조례 개정사항)
* 현행 서울시 조례상 70%(4대문밖)→90%(국토계획법상 허용상한)
ㅇ 오피스텔은 소규모(예: 전용 15평이하)에 한해 바닥난방을 허용하는 방안을 검토臼?독신자 등의 사무․주거겸용 사용상의 편의 개선 (건축법시행령 개정사항)
* 고가의 중대형 오피스텔은 규제 완화시 투기수요 유입 우려
◈ 개발밀도 상향, 개발절차 개선 → 공급물량 조기 확대
◈ 도시․건축규제 합리적 개선 → 민간 주택건설 촉진
1. 공공택지 물량의 조기확대
가. 수도권 신도시 등 신규택지 확보 추진
□ 8.31정책에 의한 추가소요 택지(1,500만평)의 확보와 장기 주택소요에 대비하기 위해 추가 신도시 개발 추진
ㅇ 현재까지 송파(205만평), 김포(+203만평), 양주(+134만평), 파주(+212만평), 검단(340만평) 개발을 통해 1,094만평 확보
ㅇ 나머지 택지(약 400만평)의 확보와 함께,
- 민간택지 위축 가능성 및 ‘2011년 이후의 소요에 미리 대비하기 위해 ’07 상반기부터 분당급 신도시 등을 순차적으로 계속 확보
나. 신도시 및 국민임대주택단지의 밀도 상향조정
□ 현재 조성 중인 2기 신도시의 개발밀도와 용적률을 지역여건과 주택수요 등을 감안하여 상향 조정하고, 녹지율을 합리적으로 조정하여 43천호 추가 공급(367천호→410천호)
◈ 조정안(김포․파주․광교․양주․송파․검단 신도시 평균)
․개발밀도 : 118인/ha → 136인/ha (↑18인)
․용적률 : 175% → 191% (↑16%p)
․녹지율 : 31.6% → 27.2% (↓4.4%p)
* 개별지구별로 실정에 맞게 녹지율 등을 조정할 계획
* 밀도비교(인/ha) : 199(분당), 329(평촌) vs. 95(판교), 130(김포), 143(파주)
* 英國도 최근 밀도제고 추세(런던 : ’97년 120인/ha→ ‘03년 168인/ha)
ㅇ 개발밀도를 높이더라도 분당 수준의 쾌적성 등 친환경적 주거여건 확보가 가능하며, 오히려 자족성 증진에 기여
(※ 분당 : 개발밀도 199인/ha, 용적률 184%, 녹지율 20%)
- 주택단지내 근접 생활공간에 생태면적을 늘려 체감녹지공간을 충분히 확보(옥상녹화, 벽면녹화, 투수성 포장 확대 등)
□ 개발제한구역 해제지역에 건설되는 국민임대단지(남양주별내 등 28개지구)의 용적률을 높여 46천호 추가 공급(191천호→238천호)
ㅇ 대도시 인접지역에 임대 및 분양주택 물량을 확대함으로써 직주근접성을 갖춘 주거공간 확충
* 용적률을 현행 150→180%(서울은 190→200%)로 상향하고 획일적 층고제한을 폐지하여 인근 자연경관과 조화로운 건축을 도모
다. 녹지면적의 합리적 조정
□ 신도시 공원․녹지비율을 합리적으로 조정
ㅇ 녹지율을 현행 24～28%이상→20～25% 이상으로 설정하되, 주위여건을 감안하여 가감이 가능토록 함(신도시계획기준 개정)
□ 지구 인근에 보전가치가 높은 녹지가 충분하게 형성되어 있는 경우에는 지구내 녹지율의 합리적인 하향조정이 가능하도록 함 (신도시계획기준 개정)
라. 택지개발 기간단축을 통한 주택공급 조기화
(1) 신도시 등 추진시 도시기본계획 수립 의제
□ (개선방안) 국가정책적으로 추진하는 신도시 규모의 택지지구 지정시 도시기본계획에 우선하도록 법 개정
ㅇ 先계획-後개발 원칙은 난개발 방지가 목적이므로, 신도시 등 국가계획 사업에는 예외를 인정할 필요
ㅇ 향후 도시기본계획 정비시 국가계획의 내용을 반영
(2) 광역교통개선대책 수립권 조정
□ (개선방안) 신도시 등 국책사업의 경우에는 건교부장관이 대도시권광역교통위원회 심의를 거쳐 직접 광역교통개선대책을 수립
ㅇ 신도시 등 국가 정책적인 사업과 광역교통망 체계간의 연계성 제고 가능
(3) 택지개발절차 단축
□ (개선방안) 개발계획을 지구지정과 동시 수립하여 절차를 지구지정(개발계획 포함)․실시계획 승인의 2단계로 단축
* 택지개발촉진법 개정 추진
ㅇ 지구지정․개발계획 수립단계에서 지자체 및 관계기관 협의, 도시계획위원회 심의 등 각종 협의를 일괄 처리
* 현행 도시개발사업, 국민임대단지, 산업단지 개발도 2단계 절차
ㅇ 지구지정과 개발계획의 동시수립 추진에 따라, 환경영향평가 등도 지구지정 전후에 앞당겨 본격 착수토록 개선
* 지구지정～개발계획 승인까지 약 1～1.6년 소요되므로, 지구지정과 개발계획 승인을 통합할 경우 약 1년 정도 단축될 것으로 예상
(4) 사전환경성검토와 환경영향평가 중복 개선
□ 사전환경성검토 및 환경영향평가의 연계 강화
ㅇ 사전환경성 검토 후 계획에 큰 변경이 없는 경우, 旣 제출서류, 조사결과 등을 환경영향평가시 인정
ㅇ 사전환경성 검토시 환경영향평가 항목에 대한 스코핑을 실시한 경우, 환경영향평가시에는 이를 면제
ㅇ 사전환경성 검토시 실시한 주민의견수렴이 환경영향평가의 의견수렴을 대체할 수 있는 경우, 영향평가에서는 생략
□ 환경DB(환경조사 자료, 국가환경측정망 등)를 평가자에게 제공하여 환경영향평가서 작성기간 단축
ㅇ 4계절 평가는 기존 자료가 불충분한 경우에 한하여 실시
☞ 관계부처간 협의를 통해 추진중인 ｢환경․교통․재해 등에 관한 영향평가법 개정안(9.28일 입법예고)｣에 반영 추진
2. 민간택지내 주택공급물량 확대
가. 기존 도심의 광역재정비 활성화 및 원주민 재정착 유도
□ 수도권 기존 도심의 재정비촉진지구 및 서울 뉴타운에서 ‘12년까지 총 36만호(임대주택 54천호 포함)의 주택을 건설
ㅇ 서울 강북에 지정(‘06.10)된 17곳의 재정비촉진지구(3개 시범지구 포함)와 17곳의 뉴타운지구 (총 257천호)
ㅇ ‘06～’07년중 경기․인천의 기존 도심에도 15곳의 재정비촉진지구를 지정 예정 (경기 67천, 인천 36천호)
□ 세입자 등 원주민의 재정착을 통한 주거안정을 위하여 전체물량의 약 15%인 5.4만호를 임대주택으로 건설할 계획
ㅇ 저소득층 재정착을 위한 임대주택 건설계획을 지구별 재정비촉진계획에 의무적으로 반영
* 재정비촉진사업시행시 임대주택건설 의무 : 인센티브로 증가된 용적률의 50～75%를 임대주택으로 건설
ㅇ 단계적인 순환개발방식을 통해 전세난 등 주거문제 최소화
- 사업지 인근에 건설하는 국민임대주택 또는 매입임대 주택을 임시거주시설로 활용
나. 계획관리지역내 주택건설규제 합리화
□ (현황) 아파트 건설이 가능한 계획관리지역(비도시지역)내 제2종 지구단위계획구역의 경우 용적률을 150%이내로 규제
ㅇ 지구단위계획 구역은 사업자가 기반시설을 부담하므로, 현행 용적률로는 사업성이 부족
* 非도시지역(계획관리지역, 舊 준농림지역)의 주택건설실적(전국)이 90년대 年 6만호 → ‘03년 1만호 수준으로 급감
□ (개선방안) 친환경적․계획적 개발을 전제로 도시화가 예정된 非도시지역내 규제를 개선하여 민간건설 촉진
ㅇ 계획관리지역내에서 2종 지구단위계획 구역은 용적률을 현행 150% → 180%까지 허용 (국토계획법시행령 개정)
* 계획관리지역은 비도시지역 중 개발에 적합하다고 평가된 지역이고, 2종 지구단위계획 수립시 적정한 기반시설 확보가 가능
다. 다세대․다가구 주택건축규제 개선
□ (현황) 주차장 및 일조권 기준이 강화되면서 다세대․다가구 주택의 건설물량 급감
ㅇ 특히, 다세대주택은 ’05년 8.7천호가 건설되어 ‘02년(16.8만호)의 5.2% 수준에 불과
* ‘02.10 서울시 조례로 다세대․다가구주택의 주차장 설치기준을 호당 0.7대→1대로 강화 (‘04.5, 주차장법령 개정)
* ‘06. 1 다세대주택의 일조권 기준 강화 (건축법시행령)
- 민법상 50cm → 건축물 이격거리를 높이의 1/4이상으로 제한
□ (개선방안) 일조권 기준 등을 도시․환경측면에 부합하는 범위내에서 개선 (건축법시행령 개정사항)
ㅇ 일조권 기준은 주택소요․주거환경 등을 감안하여 현실에 맞게 완화
* (개선안) 인접대지 경계선으로부터 건축물 높이의 1/4이상(통상 10m 높이의 다세대는 양쪽으로 2.5m) 띄우도록 하던 것을, 일정거리(예:1m) 이상의 범위에서 지자체 실정에 따라 조례로 정함
ㅇ 주차장 기준은 주거환경을 감안하여 유지하되, 피로티 구조로 된 주차장을 층수에서 제외하여 추가건축 허용
* (개선안) 현재 다세대․다가구는 1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용시에만 층수에서 제외 → 주차장과 근린생활시설이 함께 있는 경우도 층수에서 제외하여 주택부분만으로 3개층 허용
라. 주상복합․오피스텔 건축규제 개선
□ (현황) 도심내 상업지역에 허용되는 주상복합․오피스텔의 규제 강화로 건설물량이 크게 감소
ㅇ (주상복합) 주택비율 축소로 ‘03년을 정점으로 감소
* 주택연면적 비율을 90%→70%미만으로 축소(서울시조례, ‘03년),
300세대이상 사업을 건축허가 → 사업승인 대상(‘03.6, 주택법)
* (‘00년)7,526호→(’02)15,578→(’03)16,815→(‘04)6,837→(’05)1,735
ㅇ (오피스텔) 건축기준 강화 등으로 ‘04년 이후 대폭 감소
* 건축기준(‘04.6) : 업무용면적 50%이상→ 70%이상, 바닥난방 금지 등
* (‘01년)3,463호→(‘02)16,630→(’03)42,999→(’04)68,449→(‘05)32,679
□ (개선방안) 1인가구 증가, 재택근무 등 신규 주택수요에 대응하고, 도심내 거주공간 확충을 위해 관련규제 개선
ㅇ 주상복합건축물의 주택 연면적 비율을 지자체와의 협의를 통하여 상향 조정 검토 (지자체 조례 개정사항)
* 현행 서울시 조례상 70%(4대문밖)→90%(국토계획법상 허용상한)
ㅇ 오피스텔은 소규모(예: 전용 15평이하)에 한해 바닥난방을 허용하는 방안을 검토臼?독신자 등의 사무․주거겸용 사용상의 편의 개선 (건축법시행령 개정사항)
* 고가의 중대형 오피스텔은 규제 완화시 투기수요 유입 우려
