분상제 피해 40억대 분양…강남권 '29가구 이하' 공급 확산

기사입력 : 2026년11월02일 15:33

최종수정 : 2026년11월02일 15:33

AI 핵심 요약

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2일 디에이치 신반포에스테라가 일반분양 28가구 입찰을 진행했다
최저 입찰가는 40억900만원으로 평당 1억2000만원에 육박했다
강남권 정비사업장들이 공사비 부담에 29가구 이하 공급을 택했다

!AI가 자동 생성한 요약으로 정확하지 않을 수 있어요.

30가구 미만 임의공급 틈새 활용…HUG 분양가 심사 및 상한제 규제 배제
'디에이치 신반포에스테라' 28가구 최고가 입찰…평당 1억 2000만원 육박
치솟은 공사비에 조합원 분담금 절감 목적…실거주 의무·전매제한도 없어

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 서울 강남권 소규모 정비사업장을 중심으로 일반분양 물량을 29가구 이하로 제한해 분양가상한제를 피하는 공급 방식이 확산하고 있다. 치솟은 공사비 부담을 덜기 위해 조합들이 정해진 분양가 대신 최고가 입찰 방식을 택하면서, 서초구 잠원동에서는 전용면적 84㎡의 입찰 기준가격이 40억원을 웃도는 소규모 재건축 단지까지 등장했다.

◆ '디에이치 신반포에스테라' 28가구 최고가 입찰…평당 1억2000만원 육박

2일 정비업계에 따르면 서초구 잠원동 신반포22차 아파트를 재건축하는 '디에이치 신반포에스테라'는 오는 6일 일반분양 28가구에 대한 공개경쟁입찰을 진행한다. 현대엔지니어링이 시공을 맡은 이 단지는 지하 3층~지상 최고 35층, 2개 동, 총 160가구 규모로 지어지며 일반분양 물량은 모두 전용면적 84㎡(공급면적 109.31㎡)다.

이 단지는 청약홈을 통한 일반 청약 대신 동·호수별 입찰 기준가격 이상 최고가를 제시한 응찰자를 당첨자로 선정하는 최고가 입찰 방식을 택했다. 책정된 입찰 기준가는 최저 40억900만원(102동 201호)에서 최고 43억9800만원(101동 1601호, 102동 1501·1601·1801호)에 달한다. 발코니 확장비와 기본 제공 품목 비용이 포함된 금액으로, 시작 가격부터 평(3.3㎡)당 약 1억2000만~1억3000만원 선에 형성됐다.

◆ 30가구 미만 임의공급 틈새 활용…HUG 분양가 심사 및 상한제 규제 배제

서초구는 분양가상한제가 적용되는 규제지역임에도 이처럼 주변 시세에 맞먹는 가격 책정이 가능한 이유는 일반분양 물량이 30가구 미만인 28가구여서다. 현행 주택법상 일반분양 물량이 30가구 미만이면 분양가상한제와 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사를 받지 않고 임의공급할 수 있다. 인근에서 분양가상한제를 적용받아 공급된 대단지들의 전용 84㎡ 분양가가 20억원대 초중반이었던 점과 비교하면 시작가부터 두 배 가까이 높은 수준이다.

분양 관계자는 "일반공급 물량이 28가구에 불과해 분양가상한제가 적용되지 않다 보니 기존 상한제 단지 대비 가격이 높게 책정됐다"며 "대신 전매제한이나 실거주 의무, 거주지 제한 등 각종 청약 규제에서도 모두 벗어나 있다"고 말했다.

실제로 이번 입찰은 청약통장 유무나 가점, 거주지역에 관계없이 참여할 수 있다. 당첨 후 전매제한이 없어 입주 전 분양권 거래가 가능하고, 실거주 의무도 배제돼 세입자를 들여 잔금을 치르는 것도 허용된다. 일반분양 물량에 10층 이상 중·고층 세대가 다수 포함된 만큼 현금 동원력을 갖춘 자산가나 가점이 낮은 젊은 층의 응찰이 이어질지 주목된다.

다만 시장에서는 낙찰가 상단이 입찰 기준가에서 큰 폭으로 뛰기는 쉽지 않을 것이라는 관측도 나온다. 현재 잠원동과 반포동 일대 주요 신축 대단지의 전용 84㎡ 실거래가와 인근 '메이플자이' 입주권 시세가 40억원대 중후반에서 50억원대 선에 형성돼 있어서다. '디에이치' 하이엔드 브랜드가 적용되고 규제 배제 이점이 있더라도, 총 160가구 규모의 소규모 단지라는 특성을 고려하면 이미 시세 수준까지 올라온 기준가에 높은 웃돈을 얹기는 부담스럽다는 분석이다.

◆ 치솟은 공사비에 조합원 분담금 절감 목적…실거주 의무·전매제한도 없어

최근 강남권에서는 급등한 공사비 여파로 이 같은 '29가구 이하' 임의공급이 소규모 사업장의 주요 사업 전략으로 자리 잡는 추세다. 3.3㎡당 공사비가 1000만원을 훌쩍 넘어선 상황에서 소규모 단지가 분양가상한제까지 적용받으면 일반분양 수익이 줄어들어 조합원 분담금이 크게 늘어나기 때문이다.

앞서 송파구 오금동 아남아파트를 리모델링한 '송파 더 플래티넘'과 송파성지아파트를 리모델링한 '잠실 더샵 루벤'도 일반분양 물량을 29가구로 맞춰 상한제를 적용받지 않고 공급을 마쳤다. 잠원·반포 일대 중소형 리모델링 추진 단지들 역시 일반분양분을 29가구 이하로 설계하는 사업 계획을 채택하고 있다. 일반분양 물량이 많은 대단지들 또한 보류지를 법정 한도까지 확보해 최고가 입찰로 매각하며 사업성을 보전하는 흐름이다.

정비업계 관계자는 "소규모 재건축이나 리모델링 사업장은 일반분양 물량이 30가구를 넘기는 순간 상한제 대상이 돼 조합원 분담금 부담이 커진다"며 "가구 수를 29가구 이하로 맞추거나 중대형 평형을 늘리는 방식으로 분양가 규제를 피하려는 단지들의 움직임이 하나의 추세로 굳어지고 있다"고 말했다.

dosong@newspim.com

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주식 팔면 다음 날 입금된다고? [서울=뉴스핌] 이정아 기자 = 국내 증권시장의 주식 결제주기가 50여 년 만에 단축된다. 현재 주식 매매 후 2영업일이 걸리는 결제 기간을 1영업일로 줄여 투자자가 주식을 판 다음 날 매도대금을 인출할 수 있도록 하는 것이 핵심이다. 한국거래소와 한국예탁결제원, 한국증권금융, 금융투자협회는 2일 서울 여의도 한국거래소에서 이 같은 내용을 담은 '증권시장 결제주기 단축 로드맵'을 발표했다. 이번 로드맵은 ▲청산결제 인프라 개편 ▲금융회사와 외국인 투자자의 이행 기반 마련 ▲결제주기 단축 전 투자자 편익 확대 등 8대 분야 22개 과제로 구성됐다. 관계기관은 2027년 10월까지 시장 인프라를 개편하고 최소 6개월간 통합 테스트를 거쳐 최종 시행 시점을 확정할 계획이다. ◆ 월요일 주식 팔면 화요일 입금…반대매매도 하루 빨라져 결제주기가 단축되면 개인투자자가 가장 먼저 체감하는 변화는 주식 매도대금의 인출 시점이다. 현재 국내 증시에서는 주식을 매도한 뒤 2영업일이 지나야 매도대금을 인출할 수 있다. 월요일에 주식을 팔았다면 수요일에 현금을 찾을 수 있다. 그러나 T+1 체계로 전환하면 월요일 매도한 주식의 대금을 화요일에 인출할 수 있다. 주식을 사고파는 주문 방식은 그대로 유지한다. 다만 실제 주식과 현금이 오가는 결제 시점이 하루 앞당겨진다. 투자자는 주식 매도대금을 더 빨리 확보해 생활자금이나 다른 투자에 활용할 수 있다. 반면 주식을 매수하는 투자자는 결제대금을 하루 일찍 준비해야 한다. 특히 보유 현금보다 많은 주식을 매수하는 미수거래 투자자는 자금 납부기한이 기존 T+2일에서 T+1일로 단축된다. 미수금을 제때 납부하지 못했을 때 증권사가 보유 주식을 강제로 처분하는 반대매매 시점도 T+3일에서 T+2일로 앞당겨진다. 매수대금 확보에 주어지는 시간이 줄어드는 만큼 미수거래 투자자의 자금 관리 부담이 커질 수 있다. 착오로 체결한 주식 매매를 정정할 수 있는 시간 역시 하루 줄어든다. 거래소와 예탁결제원은 결제주기 변경에 맞춰 착오매매 정정과 대규모 착오구제 제도, 증권거래세 징수 절차 등을 정비할 예정이다. ◆ 11월부터 매도대금담보대출 금리 인하…연 150억 절감 기대 결제주기 단축에 앞서 개인투자자의 자금 조달 부담을 줄이기 위한 조치도 시행한다. 한국증권금융은 증권사에 저금리 자금을 공급하고 증권사는 이를 활용해 중·저금리 매도대금담보대출 상품을 출시한다. 매도대금담보대출은 투자자가 주식을 매도한 뒤 실제 결제일이 도래하기 전에 매도대금을 미리 빌려 쓰는 상품이다. 현재 증권사들은 매도대금담보대출에 연 7.5~10% 수준의 금리를 적용하고 있다. 대출 기간이 1~2일로 짧고 거래소가 결제이행을 보증해 상환 위험이 상대적으로 낮은데도 금리가 높다는 지적이 제기돼 왔다. 관계기관은 대출금리를 연 5% 중·후반 수준으로 낮출 경우 투자자당 이자비용이 약 25% 감소할 것으로 추산했다. 해당 상품을 취급하는 증권사가 12곳으로 확대되면 전체 투자자의 연간 이자비용은 약 150억원 줄어들 것으로 예상했다. [서울=뉴스핌] 김현우 기자 = 코스피가 전장 종가보다 92.97포인트(1.62%) 내린 5637.77으로, 코스닥은 전장 종가보다 92.97포인트(1.62%) 내린 5637.77로 거래가 시작된 가운데 2일 오전 서울 중구 하나은행 을지로 본점 딜링룸에서 직원들이 업무를 보고 있다. 서울외환시장에서 달러/원 환율은 9시경 기준 1333.70원에 거래되고 있다. 2026.11.02 khwphoto@newspim.com 미래에셋증권은 2일부터 관련 상품을 출시하고 키움증권은 오는 20일 출시할 예정이다. 이후 참여를 희망하는 증권사로 취급 대상을 순차적으로 확대한다. 구체적인 대출금리는 각 증권사가 출시 시점에 안내한다.. ◆ "2027년 10월 인프라 개편 완료…2028년 전환 목표" 결제주기 단축은 단계적으로 추진한다. 우선 올해 12월까지 증권사와 자산운용사 등 업권별 업무표준안과 이행점검표를 마련한다. 금융회사들이 새로운 결제체계에 맞춰 전산시스템과 업무 절차를 개편할 수 있도록 구체적인 기준을 제공하는 것이다. 2027년 1분기에는 금융당국을 중심으로 관계기관 태스크포스(TF)와 전문 사업관리조직(PMO)을 출범시킨다. 이를 통해 금융회사별 시스템 개발과 테스트 일정, 제도 개선 진행 상황 등을 통합 관리할 예정이다. 한국거래소와 예탁결제원 등 증권유관기관은 2027년 10월까지 청산결제 인프라 개편을 완료한다는 목표다. 국내외 금융회사와 외국인 투자자는 2028년 1분기까지 전산개발과 업무체계 정비를 마칠 계획이다. 이후 최소 6개월 이상의 통합 테스트를 거쳐 2028년 중 T+1 결제체계로 전환하는 방안을 추진한다. 다만 최종 시행일은 확정하지 않았다. 금융당국과 국내외 금융회사, 외국인 투자자의 준비 상황과 아시아 주요국의 전환 일정 등을 종합적으로 고려해 결정할 예정이다. 관계기관은 오는 12월 18일까지 시장 참여자들의 의견을 수렴하고 공청회와 토론회 등을 통해 추가 개선 과제를 발굴할 방침이다. 이번 개편은 1972년 T+2 결제제도를 도입한 이후 50여 년 만에 추진하는 결제주기 체계 변경이다. 관계기관은 결제주기 단축으로 미결제 상태에 놓이는 거래 규모와 위험 노출 기간이 줄어들고 증권사의 거래증거금 부담도 완화될 것으로 기대하고 있다. 동시에 결제업무의 자동화와 표준화를 통해 국내 증권시장의 글로벌 경쟁력을 높인다는 계획이다. plum@newspim.com 2026-11-02 10:30

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