[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 아파트의 경쟁력을 높이는 요소로 꼽혀온 고급 커뮤니티 시설이 입주 후 관리비 부담 문제로 정부의 제도 개선 검토 대상에 올랐다. 시설 도입 단계부터 운영 여건과 비용 부담을 면밀히 따질 기준이 필요하다는 의견이 나오는 반면, 비용을 감수하려는 소비자의 선택권까지 제한해서는 안 된다는 주장도 맞서고 있다.

◆ "초호화 커뮤니티 적절한가"…정부, 단지 규모별 적정 기준 검토

28일 업계에 따르면 최근 국토교통부는 '공동주택 복리시설 설치 운영 연구' 용역 접수를 마감했다. 공동주택 복리시설의 설치·운영 실태를 조사해 단지 규모와 특성에 맞는 적정 기준을 마련하기 위한 조치다.

연구 대상은 최근 5년간 준공됐거나 사업 승인을 받은 150가구 이상 아파트다. 가구 수에 따른 시설 설치 면적과 이용 현황, 운영 과정의 문제를 살펴보고 유지관리비와 장기수선충당금 등 입주민의 재정 부담을 고려한 기준안을 개발한다. 인근 근린생활시설·지역 커뮤니티와의 중복 및 상생 방안, 지방자치단체의 관리·감독 역할도 검토한다. 시설별 문제도 유형화해 대책을 찾는다.

정부가 주목하는 것은 시설 도입 단계에서 장기 운영비를 충분히 따지지 않는 관행이다. 시공사는 수주 경쟁력을 높이고 조합은 단지 자산가치를 끌어올리기 위해 특화시설을 내세우지만, 준공 이후 비용은 입주민이 부담하게 된다는 것이다.

국토부 관계자는 "최근 공동주택의 공공기여와 특화설계가 도입되고 있으나 유지·관리 비용에 대한 고려 없이 시설 유형이 결정되는 현실"이라며 "공사비와 분양가뿐 아니라 입주 후 관리비·장기수선충당금 등 장기적 주거비 부담 요소로 작용할 우려가 있다"고 말했다.

이어 "특화 커뮤니티 시설에 따른 공사비 부담뿐 아니라 준공 이후 운영 부담과 관리 부실 등으로 유휴 공간이 되는 사례도 다수 발생하고 있다"고 설명했다.

◆ 선호도 높지만 고비용…고급 커뮤니티의 두 얼굴

커뮤니티 시설의 고급화는 건설사의 수주 경쟁뿐 아니라 달라진 주거 수요와도 맞닿아 있다. 집 안에서 생활하는 데 그치지 않고 단지 안에서 운동과 여가, 업무까지 해결하려는 수요가 늘면서 시설 구성도 주택을 고르는 주요 조건이 됐다.

한국갤럽이 희림종합건축사사무소·알투코리아부동산투자자문과 20~69세 가구주 및 그 배우자 1318명을 대상으로 실시한 설문에서 주택 특화 콘셉트 중 '다양한 커뮤니티가 갖춰진 주택'을 선호한 응답은 34%였다. '임대료·관리비가 비싸더라도 편의시설 등을 통해 편리함을 추구한다'는 응답도 56%를 차지했다.

알투코리아 관계자는 "부대시설도 세분화·차별화·상품화 전략을 통해 수요자의 요구를 충족하려는 시도가 이어졌다"며 "다양한 커뮤니티 시설 도입은 라이프스타일을 반영해 입주민의 주거 만족도를 높이려는 시도"라고 설명했다.

커뮤니티 시설 확충 비용은 분양가 산정에 반영된다. 분양가 상한제가 적용되는 아파트의 경우 법정 최소면적을 초과해 설치하는 복리시설 비용을 기본형건축비에 더하는 가산항목으로 인정한다.

디에이치방배의 입주자모집공고에는 수영장과 사우나, 시네마, 골프연습장 등이 커뮤니티 시설로 제시돼 있다. 이 단지가 공시한 법정초과 복리시설 가산비는 약 106억2846만원이다. 스마트팜과 미디어라운지, 워크라운지, 게스트하우스 등을 도입한 오티에르반포는 42억9284만원의 가산비를 공시했다.  

실내수영장과 사우나, 호텔식 다이닝 등은 관리 인력과 전기·수도·냉난방비가 지속적으로 들어간다. 시설을 갖추고도 이용 수요나 운영 재원을 확보하지 못하면 적자를 메우는 방식과 이용료를 두고 주민 갈등이 생길 수 있다.

실제로 개포동 디에이치퍼스티어아이파크에서는 수영장·사우나 등 커뮤니티 시설의 운영비 부담과 가구별 이용률 차이가 갈등으로 이어지기도 했다. 지난해 가구당 월 무료 이용 횟수를 기존 52회에서 40회로 줄였지만, 무료 이용분을 없애고 이용할 때마다 요금을 받자는 의견까지 나왔다.

동시에 전면 유료화로 이용자가 줄면 운영 적자가 커질 수 있다는 반론도 제기됐다. 시설을 자주 이용하는 가구와 그렇지 않은 가구 사이에서 운영비를 어떻게 나눌지가 쟁점이 된 셈이다.

◆ "운영 부담 따져야" vs "시설 선택은 시장에"

기준 마련을 긍정적으로 보는 이들은 이를 통해 시설을 유치하는 단계에서 입주 후 운영 부담을 산정할 수 있다고 주장한다. 시공사와 조합은 수주 경쟁과 단지 가치 제고를 위해 특화시설을 늘리지만, 유지·관리 비용은 입주민이 장기간 부담한다. 

이용률이 낮거나 적자가 쌓인 시설은 단지의 자산이 아니라 공동 부담으로 남을 수 있다. 정부가 단지 규모별 설치·이용 실태를 조사하려는 것도 시설을 많이 갖추는 데 집중한 계획을 실제 운영이 가능한 구조로 바꾸겠다는 접근이다.

문정민 조선대 교수는 "커뮤니티 시설이 거주지의 가치를 결정하는 요소로 자리 잡았지만 계획과 운영이 뒷받침되지 않는다"며 "마케팅 수단으로 커뮤니티 시설을 보급했으나, 사전계획이 부족하거나 관련 법 규정이 현실과 다른 문제가 발생하고 있다"고 말했다.

비용 부담을 관리할 필요성과 시설 수준을 제한하는 문제는 아예 다른 측면이라는 의견도 있다. 송승현 도시와경제 대표는 "주택은 입지와 면적뿐 아니라 커뮤니티, 서비스, 주거환경에 따라 가치가 달라지는 상품"이라며 "정부가 시설 수준까지 제한하면 건설사의 혁신과 고급화 경쟁이 위축되고 소비자의 선택권도 줄어들 수 있다"고 말했다.

이어 "과도한 비용 전가와 불투명한 운영은 관리할 필요가 있다"면서도 "시설을 짓고 유지하는 데 얼마가 드는지 소비자가 판단할 수 있도록 하되, 최종 선택은 시장에 맡겨야 한다"고 부연했다. 

기준 자체를 배제하기보다 지역별 수요와 부담 능력에 맞춰 적용해야 한다는 절충 의견도 있다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "기준을 일반적으로 적용하기보다 지역마다 차등화할 필요가 있다"며 "강남 고가 지역은 고급화 의지가 강하고 실제 비용을 부담할 여력이 있는 수요층도 많다"며 "고급화를 억제하는 기준으로 적용되면 오히려 이견과 갈등으로 사업 속도에 차질이 생길 수 있다"고 설명했다.

주택업계에서는 획일적인 기준이 정비사업 수주 경쟁을 자금지원 조건에 더 치우치게 할 수 있다는 우려도 나온다. 한 대형 건설사 관계자는 "지역과 연령에 따라 커뮤니티 선호가 상당히 다르고 시설을 축소하려는 흐름도 있다"며 "기준이 생기면 시공사를 선정할 때 커뮤니티를 구성하는 역량보다 자금조달 역량을 보는 조합원들이 더 많아질 수 있다"고 말했다.

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