[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 오세훈 서울시장이 2031년까지 정비사업 주택 31만가구 착공을 목표로 사업 추진에 속도를 내고 있지만, 착공 과정에서 발생하는 이주 수요를 흡수할 대책은 뚜렷하지 않다는 지적이 나온다. 이주 대책이 뒷받침되지 않을 경우 착공 목표 달성에 차질이 빚어질 수 있다는 전망도 제기된다.

서울시의 정비사업 착공 계획을 단순 계산하면 향후 5년간 매년 6만가구 이상이 착공에 들어가는 셈이다. 이 과정에서 멸실되는 주택도 연간 5만가구를 웃돌 수 있어 서울시의 장기 평균을 크게 넘어설 것으로 예상된다. 정비사업 추진에 따른 이주 수요가 단기간에 집중될 경우 전월세시장에 부담으로 작용할 수 있다는 우려가 나온다.

최근 다주택자에 대한 세 부담 강화 기조 속에 민간 임대주택 공급 여건도 위축될 가능성이 제기되는 만큼, 정비사업발 전월세시장 불안을 줄이기 위한 이주 대책 마련이 과제로 꼽힌다.

◆ 서울시, 2031년까지 153개 사업장에서 31만 가구 착공 추진

15일 부동산 시장 전문가들에 따르면 서울시가 추진하는 2031년까지 재개발·재건축 31만 가구 착공 목표는 달성이 되더라도 극심한 전월세 대란을 야기할 수 있을 것이란 우려가 나오고 있다. 

오세훈 서울시장은 지난해 9월 '신속통합기획 시즌2' 발표에서 처음 언급한 2031년까지 정비사업 주택 31만 가구 착공계획을 이후 지속적으로 보완하면서 목표 달성을 강조하고 있는 상황이다. 최근 오 시장은 연내 착공 예정인 11개 정비사업 조합과 5개 시공사, 8개 자치구와 '주택공급 목표 달성 공동협력 협약'을 체결한 자리에서 다시 한번 2031년 31만 가구 착공에 대한 의지를 다짐했다. 

서울시는 서울시 소재 전체 496개 정비사업구역(약 52.1만 가구) 가운데 조합설립인가 이후 153개 구역에서 2031년까지 31만 가구를 착공한다는 계획이다. 이는 지난 9대 지방선거에서 오 시장과 맞붙었던 여당의 정원오 후보의 '착착개발'에서 제시한 착공 물량과 유사한 수준이다. 이에 따라 주택경기가 외환위기, 금융위기 수준으로 급속 악화되지 않는다면 착공 목표 달성을 어느 정도 기대할 수 있다는 진단이 나온다. 

다만 서울시의 이같은 정비사업 주택 착공계획에 대해 논란은 여전히 이어지고 있다. 이주 대책이 시기 조정말고는 없다는 이유에서다. 정비사업은 기존주택을 헐고 새 주택을 지는 사업인 만큼 착공에 들어가려면 멸실주택이 발생할 수밖에 없다. 통상 재개발·재건축은 사업장마다 차이가 있지만 착공(계획)물량에서 기존 주택은 약 85% 정도임을 감안하면 31만가구를 착공하려면 최소 25만 가구가 멸실될 수밖에 없다. 특히 이들 멸실주택이 향후 5년간 집중적으로 발생한다는 점이 더 큰 문제점으로 지적된다. 

연차별 착공계획을 보면 당초 계획에서는 올해 2만3000여 가구를 시작으로 2027년 3만4000여 가구, 2028년 2만2000가구, 2029년 4만6000가구, 2030년 7만3000 가구, 2031년 11만2000가구 착공이 이뤄진다. 보완된 계획에 따르면 3년간 85개 정비구역의 착공이 예상된다. 올해 착공목표는 24곳, 3만 299가구로 수정됐으며 내년은 31곳-2만9876가구, 2028년은 30곳-2만5640가구가 각각 착공될 예정이다. 나머지 약 22만 가구는 2029년 이후 착공을 준비하고 있다.

국토교통부 등에 따르면 서울시 10년 장기평균 정비사업 착공물량은 2만2000여 가구다. 이에 따르면 올해부터 3년간 장기평균의 약 40~50%를 초과하는 착공물량이 발생한다. 하지만 최근 서울은 물론 수도권 서울 인접도시에서도 전월셋값이 큰폭으로 오르고 있으며 여기에다 정부의 실거주1주택 정책에 따라 민간 전월세임대주택이 크게 줄어들고 있음을 감안할 때 자칫 정비사업 이주수요로 인한 전월세 대란이 발생할 가능성이 거론되고 있다.

◆ 2031년 '장기평균 5배' 11만가구 착공 목표…이주대책은 없어

특히 서울시 계획대로라면 2029년부터 2031년까지 3년간 22만 가구가 착공될 예정이다. 이를 단순계산시 연평균 7만 가구 이상이 착공된다. 해마다 6만 가구 규모의 멸실 주택이 발생하는 셈이다. 특히 기존 계획에 따르면 2031년에는 11만2000가구의 착공이 이뤄질 예정이다. 이는 서울시 10년 장기평균 착공주택의 5배 수준이다. 이렇게 되면 말그대로 '전대미문'의 전세대란이 발생할 수 있을 것이란 진단이 나온다.

실제 14개 단지에서 재건축 착공을 앞두고 목동신시가지단지의 경우 서울시와 양천구는 한 주기에 3개 단지씩을 이주하는 방안이 거론됐다. 재건축 공사가 완료되는 한 주기가 3년이라 가정할 때 목동신시가지 단지는 15년이 지나야 재건축이 끝나는 셈이다. 

더욱이 분당신도시를 비롯해 노후계획도시 재정비사업도 비슷한 시기에 추진될 예정이다. 이렇게 되면 서울과 주택 수요가 겹치는 1기 신도시의 성격상 이주 문제는 배가될 것이란 진단이 나온다. 앞서 국토부는 분당신도시가 있는 경기 성남시에 대해 이주수요 대책 마련을 요구하며 재건축 물량 중단을 통보한 바 있다. 

국토부 관계자는 "서울시 계획대로라면 10년 장기 평균 멸실주택을 크게 뛰어넘는 수준의 이주수요가 발생할 수밖에 없을 것"이라며 "지금껏 볼 수 없었던 이주수요를 주택 임대차 시장이 부담할 수 있을지가 우려되는 상황"이라고 말했다. 

서울시는 이에 대해 이주수요를 적극적으로 조정해 전월세 대란을 대비하겠다는 입장을 거듭 밝히고 있는 상태다. 다만 '전대미문'의 이주 수요가 쏟아지는 상태에서 일시적인 시기 조정으로 이주대책을 해결하기는 어려울 것이란 진단이 많다.

이에 따라 시장에서는 연간 3만 가구 이상의 재건축 착공은 이주대책을 감안할 때 어려울 것이란 시각이 우세한 상황이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "서울시의 정비사업 계획은 방향성 측면에서 의미있는 계획이라고 볼 수 있지만 단기간 착공 목표 달성은 국제경기, 금리 등 여러 난제가 있을 수 있다"며 "특히 이주대책은 이주시기 조절 외에는 서울시가 아니라 정부라도 별다른 대책이 없는 상황"이라고 말했다. 

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