[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 한국은행 기준금리가 두 달 연속 오르면서 주택시장에서도 금리 부담이 다시 커지고 있다. 올해 남은 금융통화위원회에서 추가 인상이 이어질 경우 기준금리가 과거 부동산 조정기에 기록했던 연 3.5% 수준을 넘보게 된다. 주택담보대출 금리와 차입 부담이 높아질 경우 주택 거래와 가격 상승세에도 영향을 미칠 수 있다는 전망이다.

현재 주택시장 여건이 당시와 다른 만큼 금리 인상의 영향이 과거와 같은 양상으로 나타날지는 지켜볼 필요가 있다. 당시에는 빠른 금리 인상과 함께 주택가격 조정이 진행됐지만, 현재는 서울을 중심으로 한 공급 부족 우려와 전셋값 상승 등이 주택시장에 주요 변수로 작용하고 있다. 시중 유동성 여건도 과거와 달라 금리 상승만으로 주택시장 흐름이 크게 바뀌기는 어려울 수 있다는 분석이 나온다.

다만 기준금리가 연 3.5%를 넘어 4% 안팎까지 상승할 경우 차입 부담이 한층 커지면서 서울 주요 지역을 비롯한 주택시장에 미치는 영향도 확대될 가능성이 있다는 관측이 나온다.

◆ 두 차례 남은 금통위…고금리 부담 다시 커진다

1일 업계에 따르면 한국은행의 추가 기준금리 인상 가능성이 거론되면서 주택 매수심리와 거래량이 위축되고 최근 이어진 집값 상승세도 둔화될 수 있다는 관측이 나온다.

현재 기준금리는 연 3.00%다. 한은은 지난 7월 2.50%에서 2.75%로 올린 데 이어 8월에도 0.25%포인트(p)를 추가 인상했다. 올해 통화정책방향 결정회의는 오는 10월 22일과 11월 26일 두 차례 남았다. 두 회의에서 각각 0.25%p씩 인상할 경우 연말 기준금리는 3.50%까지 올라가게 된다.

기준금리가 마지막으로 3.50%를 기록한 것은 2023년 1월이다. 한은은 2023년 1월 13일 기준금리를 3.25%에서 3.50%로 올린 뒤 2024년 10월 3.25%로 인하하기 전까지 약 1년 9개월 동안 이를 유지했다.

당시 부동산 시장은 금리 상승의 충격이 본격화되던 시기였다. 3.50%로 금리가 올라간 직후인 2023년 1월 셋째 주 서울 아파트값은 전주 대비 0.35% 하락했고 전국은 0.49% 떨어졌다. 서울 아파트값은 당시 34주 연속 내림세를 이어가고 있었다.

다만 고금리가 이어진 기간 내내 집값이 하락한 것은 아니다. 정부의 규제 완화와 급매물 소진 등의 영향으로 서울 아파트값은 2023년 5월 월간 기준 0.01% 오르며 16개월 만에 반등했다. 금리뿐 아니라 규제와 공급, 시장 심리 등이 집값을 함께 좌우한다는 의미다.

현재 서울 아파트값도 강세를 이어가고 있다. 9월 셋째 주 서울 아파트값은 0.13% 올라 85주 연속 상승했다. 강남·서초 등 일부 핵심지가 하락했지만 상대적으로 가격이 낮은 외곽지역으로 상승세가 번지는 모습이다.

◆ 대출 의존 높은 외곽부터 영향…4%대 열리면 타격 불가피

전문가들은 기준금리가 추가로 오르면 거래량과 집값 상승폭을 낮추는 효과가 있을 것으로 보고 있다. 다만 연내 3.50% 도달 가능성이나 가격 조정 폭을 놓고는 시장 여건을 더 지켜봐야 한다는 의견이 나온다.

다만 올해 남은 두 차례 금통위에서 모두 금리를 올리기는 쉽지 않을 것으로 봤다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "올해 남은 두 차례 금통위에서 모두 금리를 올리기는 어렵고 한 차례 정도 추가 인상해 연내 3.25% 수준까지 오를 가능성이 있다"고 말했다. 다만 올해 남은 기간과 내년을 합치면 추가 인상이 이어질 가능성은 있다고 봤다.

금리 상승 자체는 주택시장에 하방 압력으로 작용할 것으로 예상했다. 함 랩장은 "금리는 모든 자산가격을 끌어내리는 중력과 같다"면서 "추가 인상이 이뤄지면 거래가 식고 가격 상승률을 누르는 효과가 있을 것"이라고 말했다. 현재 주담대 금리가 5%대까지 올라온 만큼 추가 금리 인상은 대출을 활용한 매수세에도 부담이 될 수 있다는 설명이다.

다만 2023년과 같은 급격한 조정으로 이어질지는 별개의 문제라고 봤다. 함 랩장은 "그때보다 시중 부동자금이 많고, 지금은 전국이 아니라 서울과 경기 동남권 중심으로 시장이 움직이고 있다"며 "공급 부족과 전세가격 상승을 금리가 이겨낼 수 있을지는 지켜봐야 하지만 가격 상승을 둔화시키는 효과는 있을 것"이라고 말했다.

지역별 영향도 다르게 나타날 가능성이 크다. 서울 핵심지역의 상승세는 금리만으로 억제하기 쉽지 않은 반면 대출 의존도가 높은 외곽지역은 금리 상승의 영향을 상대적으로 크게 받을것으로 전망된다.

송승현 도시와경제 대표는 "최근 많이 오른 서울 외곽은 대출 의존도가 높아 금리가 더 오르면 거래에 제약이 생길 수 있다"며 "상승세를 누르는 효과는 있겠지만 공급 물량과 전월세 불안이 남아 있어 완전히 하락세로 돌리기에는 한계가 있다"고 말했다.

기준금리가 3.5%를 넘어 4%에 접근할 경우에는 분위기가 달라질 수 있다고 분석했다. 송 대표는 기준금리가 4%까지 오르고 이에 따라 시중 대출금리가 크게 뛴다는 가정 아래 "집을 사는 데 한계가 생겨 조정 국면에 들어갈 가능성이 있다"고 말했다. 이어 "4%가 열린다면 부동산뿐 아니라 전반적인 시장 조정으로 소득에도 영향을 줄 수 있어 집값 상승을 억제하는 효과가 커질 것"이라고 설명했다.

min72@newspim.com