[AI로 본 부동산]은 AI 어시스턴트가 분석한 내용을 바탕으로 기자가 정리한 내용입니다. 챗GPT, 제미나이, 칸바 모델이 적용됐습니다. 상단의 'AI MY 뉴스' 로그인을 통해 뉴스핌의 차세대 AI 콘텐츠 서비스를 활용해 보기 바랍니다.

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 서울 아파트를 살 때 '재건축 추진 중'이라는 말만큼 시간의 범위가 넓은 표현도 드물다. 정비계획을 준비하는 초기 단지와 관리처분인가를 받은 단지가 모두 재건축 아파트로 불리지만, 실제 입주까지 남은 시간은 10년 이상 차이가 날 수 있어서다.

서울시가 최근 5년간 준공된 재개발·재건축 사업을 분석한 결과 정비사업에는 평균 18.5년이 걸렸다. 신속통합기획 도입과 인허가 절차 개선 등을 통해 사업기간 단축이 추진되고 있지만, 현재 사업이 어느 단계에 와 있느냐에 따라 실수요자가 기다려야 할 기간은 크게 달라질 수 있다.

◆ 평균 18.5년 걸린 정비사업…조합 이후 더 길어 

서울시가 최근 5년간 준공한 재개발·재건축 사업을 기준으로 산출한 평균기간은 정비구역 지정까지 2.5년, 이후 추진위원회·조합설립까지 3.5년, 사업시행·관리처분인가와 이주까지 8.5년, 착공 후 준공까지 4년이다.

정비구역 지정 이후만 놓고 봐도 준공까지 평균 16년가량이 걸린 셈이다. 특히 조합설립 이후 사업시행인가와 관리처분, 이주를 거치는 구간이 8.5년으로 전체 사업기간에서 가장 긴 비중을 차지한다.

재건축 사업도 유형에 따라 차이가 크다. 서울 정비사업 598곳을 분석한 연구에서는 준공한 아파트지구 재건축사업의 평균 사업기간이 13.4년, 공동주택 재건축은 8.82년으로 나타났다.

◆ 5년 입주는 관리처분도 빠듯…10년부터 단계별 격차

서울시가 제시한 정비사업 기간 단축 목표를 적용하면 정비구역 지정부터 조합설립까지 약 3년, 이후 사업시행·관리처분·이주에 5년, 착공부터 준공까지 4년가량이 소요된다. 전체 사업기간을 약 12년으로 줄이겠다는 구상이다.

이를 기준으로 보면 지금 정비구역 지정 단계의 주택을 매수해 5년 안에 새 아파트에 입주하는 것은 현실적으로 어렵다. 조합설립 단계 역시 사업시행인가와 관리처분, 이주·철거, 공사를 모두 거쳐야 해 5년을 맞추기 쉽지 않다.

반면 사업시행인가 이후부터는 10년 안에 입주할 수 있는 시간 여유가 커진다. 관리처분인가를 받은 단지는 이주와 철거, 착공 이후 공사기간이 핵심 변수로 압축된다.

◆ 신통기획 효과, 초반 5→2년…조합 이후도 속도전

신속통합기획의 가장 큰 변화는 사업 초기 단계에서 나타난다. 서울시는 기존 약 5년 걸리던 정비구역 지정 기간을 2~2.5년 수준으로 줄였고 앞으로 2년 이내로 더 단축한다는 목표를 세웠다.

조합설립 이후에도 절차 단축이 추진되고 있다. 신통기획 2.0은 사업시행 단계 약 6개월, 관리처분 약 3개월, 이주·해체 약 4개월 등 후속 절차에서 약 1년을 추가로 줄이는 방안을 담고 있다.

실제 은마아파트는 정비계획 결정 이후 7개월 만인 2026년 7월 사업시행계획인가를 받았다. 과거 정비사업에서 사업 초기뿐 아니라 조합설립 이후에도 수년씩 소요됐던 점을 감안하면 인허가 단계의 시간은 상당 부분 줄어드는 흐름이다.

◆ 인가 받아도 안심 못해…공사비·주민갈등이 발목

사업기간을 늘리는 변수는 조합설립 이전에만 있는 것이 아니다. 서울시 정비사업 추진현황을 보면 일부 사업장은 사업시행인가를 받은 뒤에도 관리처분과 이주, 착공까지 수년을 보내고 있다.

특히 공사비 증액과 설계변경, 조합원 간 의견 충돌, 소송, 시공사와의 분쟁은 사업기간을 늘리는 대표적인 변수다. 최근 정비사업에서 원자재 가격과 인건비 상승으로 공사비 갈등이 커지면서 인허가를 마치고도 착공이 늦어지는 사례가 반복되고 있다.

서울시가 공사비 검증과 표준계약서, 분쟁조정 제도를 강화하는 것도 이 때문이다. 결국 같은 사업단계라도 조합 내부 의사결정 속도와 시공사와의 공사비 협의 여부에 따라 실제 준공시점은 달라질 수 있다.

◆ 5년이면 관리처분 이후…10년은 사업시행인가부터

실수요자의 판단 기준은 '재건축이 되느냐'보다 '필요한 시점에 입주할 수 있느냐'에 맞출 필요가 있다. 5년 뒤 반드시 이사해야 하는 가구라면 관리처분인가 이후 단지를 중심으로 보는 것이 현실적이다. 착공 이후에도 준공까지 약 4년이 걸린다는 점을 감안하면 이주·철거가 늦어질 경우 5년도 빠듯할 수 있다.

자녀 교육 등으로 10년 안에 입주해야 한다면 사업시행인가 이후부터 선택하는 것이 시간 불확실성을 줄일 수 있다. 조합설립 단계에서는 사업시행인가와 관리처분, 이주·철거까지 추가 절차가 많이 남아 있어 공사비나 주민갈등이 발생할 경우 일정이 밀릴 가능성이 커진다.

반면 15년 이상 장기 보유가 가능하다면 정비구역 지정 단계까지 선택지가 넓어진다. 결국 '재건축 추진'이라는 표현보다 정비구역 지정, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가 가운데 현재 어느 단계인지가 실거주자의 대기시간을 가르는 핵심 기준인 셈이다.

min72@newspim.com