[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부가 주택공급 확대를 위해 86조원 규모의 PF 보증을 공급한다. 지원 자금이 실제 착공과 준공으로 이어져야 공급 효과를 낼 수 있다는 지적이 나온다. 정상 사업장의 자금조달 위축을 해소하는 게 관건이라는 분석이다.

2일 한국건설산업연구원(이하 '건산연')은 '8·13 주택공급 금융지원 대책의 평가와 보완방향' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다.

정부는 2026~2028년 주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG)를 통해 총 86조원의 PF 보증을 공급할 계획이다. HF 34조원, HUG 52조원 규모다. 건축공사비 플러스 PF 보증은 5조원으로 확대하고 대출한도도 총사업비의 최대 90%까지 높인다. 평균 보증료는 0.25%에서 0.17%로 낮추고 조기 착공 사업장에는 추가 인하와 한시적 100% 보증을 적용한다.

그러나 최근 PF 시장에선 부실사업장 정리와 함께 신규 자금 공급이 줄고 있다. 금융권 PF 익스포저는 2023년 말 231조1000억원에서 올해 3월 말 169조8000억원으로 감소했다. 유의·부실 우려 사업장은 16조4000억원으로 전체의 9.6%를 차지했다. PF대출 연체율은 지난해 말 3.88%에서 올해 3월 말 4.65%로 올랐고 토지담보대출 연체율도 같은 기간 29.68%에서 31.88%로 상승했다.

자금의 재유입도 더뎠다. 2024년 2분기부터 올해 1분기까지 신규 PF 공급은 141조5000억원인 반면 회수·정리는 202조8000억원으로 순공급은 61조3000억원 감소했다. 신규 PF 공급은 회수·정리 규모의 70%에 그쳐 회수된 자금의 약 30%가 신규 개발사업으로 다시 공급되지 못했다.

나경연 건산연 경제금융·도시연구실장은 "이런 흐름이 지속되면 정상 사업장의 토지 확보와 인허가, 본PF 전환, 착공으로 이어지는 주택공급 기반이 약화될 수 있다"고 말헀다.
 
PF 부실은 건설사 유동성에도 영향을 미치고 있다. 국토부 시공능력평가 20~100위 가운데 분기별 공시를 하는 27개 중견 건설사의 공사미수금은 2024년 9월 말 3조7218억원에서 지난해 9월 말 5조2607억원으로 41.3% 증가했다. 건설업 중소기업 연체율도 2024년 말 1.22%에서 지난해 말 1.71%로 올랐다.

건산연은 단기적으로 정상 사업장에 대한 자금공급이 준공까지 이어지도록 보증의 실효성을 높여야 한다고 제언했다. 나 실장은 "공적 보증의 위험 경감 효과가 실제 PF 금리 인하로 이어지도록 해야 한다"며 "예상 공사비 변동분 등을 반영한 추가 금융 한도를 사전에 설정해 공사 중 자금 단절을 막아야 한다"고 말했다.

중도금·잔금대출과 PF 금융을 연계하고, 자금난으로 착공이 지연된 수도권 사업장에는 도시형생활주택이나 오피스텔 등으로 용도를 변경할 수 있는 신속 심의도 제안했다. 중장기적으로는 시공사에 편중된 위험 부담을 시행사와 금융기관, 민간자본이 함께 나누는 구조로 바꿔야 한다고 분석했다.

나 실장은 "사업장별 토지·인허가·공사·분양·금융 정보를 통합 관리할 필요가 있다"며 "정책 성과도 보증 공급액이 아닌 본PF 전환과 착공·준공 등 실질적인 사업성과를 중심으로 평가해야 한다"고 강조했다.

업계에선 이번 대책에서 공적 보증과 정상화 재원을 크게 늘렸다는 점은 긍정적이라는 평가가 나온다. 다만 성패는 보증 공급 규모보다 실제 자금 집행에 달렸다는 주장이 지배적이다.

나 실장은 "지원 자금이 PF 대출 실행과 착공·준공으로 얼마나 이어지는지가 중요하다"며 "정상 사업장이 브릿지론부터 본PF, 착공, 준공까지 자금을 원활하게 조달할 수 있도록 정책의 무게중심을 옮겨야 한다"고 제언했다.

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