[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부의 실거주 중심 세제개편안이 서울 주택시장의 가격대별 수요 지형을 바꾸고 있다. 종합부동산세 부담을 줄일 수 있는 20억원대 주택과 20억원 후반대 선호 단지로 매수 관심이 이동하는 모습이다.

비거주 1주택자의 실거주 전환 가능성이 커지면서 전세시장에도 변화가 예상된다. 기존 전세 매물이 줄어들 경우 전세 품귀 현상이 심화하고, 이에 따른 전셋값 상승 우려도 커질 수 있다는 전망이 나온다.

◆ "종부세 기준 바뀐다구요?" 20억원대 호가도 '꿈틀'

9일 부동산 업계에 따르면 정부가 내놓은 세제개편안을 계기로 서울 주택시장에서 가격대별 수요 재편 가능성이 거론되고 있다.

개편안에 따르면 실거주 1가구1주택자의 종합부동산세 기본공제를 공시가격 12억원에서 14억원으로 높인다. 그 외 주택 보유자는 공시가격 합계 9억원 초과분부터 과세한다. 시가로 환산하면 각각 약 20억원과 약 13억원 수준이다.

주택분 종부세 공정시장가액비율은 현행 60%에서 70%로 상향한다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는 2027년 70%, 2028년부터 80%를 적용한다. 2028년 이후 종부세율은 ▲과세표준 3억원 이하 0.5% ▲3억원 초과~6억원 이하 0.7% ▲6억원 초과~12억원 이하 1.3%가 적용되며 12억원을 넘으면 2~5%로 높아진다.

세 부담 상한은 전년 보유세의 150%에서 200%로 확대한다. 1가구1주택자 세액공제에는 2027년 800만원, 2028년부터 600만원의 한도를 둔다.

이번 개편으로 공시가격 12억원 초과~14억원 이하 주택은 종부세 기준선 아래로 내려가게 됐다. 국토교통부 공동주택 가구별 공시가격 자료에 따르면 이 구간에 해당하는 주택은 전국 12만3721가구다. 송파구가 1만3431가구로 가장 많고 강동구(1만1008가구)와 성동구(1만246가구)가 뒤를 잇는다.

이 구간에 약 2000가구가 포함된 강동구 고덕그라시움은 지난 6월 25억4500만원에 거래됐지만 현재 호가는 26억원부터 시작한다. 지난달 16일 21억원에 거래된 송파구 송파시그니처롯데캐슬도 22억~23억원에 매물이 나와 있다. 이 단지도 개편안 시행 시 약 1000가구가 새 기준선 아래로 내려간다.

송파구 A공인중개사사무소 관계자는 "세제개편 이후 실제 매수 문의가 들어오고 있다"며 "매도인 가운데 세금 변화를 의식해 호가를 올릴지를 묻는 경우도 있어 일종의 '눈치싸움' 중으로 보인다"고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 "고가주택에 대한 세 부담이 커지면 일부 수요가 15억원 이하 중저가주택으로 이동하는 풍선효과가 나타날 수 있다"면서도 "실수요자는 대출 가능 여부와 입지 가치를 함께 고려하기 때문에 단순한 가격대 이동보다는 역세권과 직주근접 등 경쟁력 있는 지역을 중심으로 수요가 유입될 가능성이 크다"고 말했다.

◆ 20억원 후반대 아파트, 새 '똘똘한 한 채' 되나

세금을 일부 부담하더라도 선호 입지를 놓치지 않으려는 수요에게는 20억원 후반대 아파트가 새로운 '똘똘한 한 채' 후보로 거론된다. 실거주 1주택자의 기본공제와 공정시장가액비율 등을 전제로 하면 세율이 한 단계 높아지는 과세표준 6억원 초과 구간이 시세 약 32억원에 해당하기 때문이다.

서울에서는 강남구 역삼·개포·도곡동, 서초구 방배·서초동, 송파구 잠실·신천·가락동을 비롯해 용산구 이촌동, 성동구 성수동, 마포구 염리동, 동작구 흑석동 등에서 20억원 후반대 거래가 나타난다.

광진구 광장극동1차 전용 84㎡는 지난달 27억원(4층)에 팔렸다. 송파구 헬리오시티 동일 면적 또한 지난달 29억원(9층)에 거래됐다. 마포구 마포프레스티지자이 '국민평수'도 지난 6월 28억3000만원(18층)에 손바뀜했다.

20억원 후반대는 대출 규제를 피하는 가격대는 아니다. 수도권·규제지역의 주택구입 목적 주담대 한도는 시가 15억원 이하 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 차등 적용된다. 이 때문에 이 가격대의 '똘똘한 한 채' 수요는 대출 의존도가 낮으면서 종부세 부담과 입지를 함께 따지는 계층을 중심으로 나타날 가능성이 크다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "기존과 같은 세율이 적용되는 과세표준 6억원 이하, 시세 약 31억원 이하 주택이 절세 가능한 똘똘한 한 채로 새롭게 인식될 수 있다"며 "강남3구 일부와 서울 한강벨트, 경기 남부 주요 인기 지역으로 갈아타기 수요가 집중될 것"이라고 말했다.

◆ 전세 매물은 급감…세입자 '한숨' 커져

전세시장에서는 공급 부족이 더 심해질 수 있다는 우려가 나온다. 부동산 빅데이터 업체 '아실' 집계 결과 이날 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만909건으로 전년 동기(2만3467건) 대비 11.0% 줄었다.

KB부동산에 따르면 지난달 서울 아파트 전셋값은 전월보다 1.34% 올랐다. 전월(1.43%)보다 상승폭은 다소 낮아졌지만 수요가 많은 지역을 중심으로 오름세가 이어졌다. 전세수급지수는 126.2로 매매수급지수 112.6을 웃돌았다. 지수가 100을 넘으면 공급보다 수요가 많다는 의미다.

전세 공급은 이미 입주물량 감소와 갭투자 차단으로 압박을 받고 있다. 지난해 10월부터 서울 전역 아파트가 토지거래허가구역으로 묶이면서 원칙적으로 실거주 목적의 매수가 요구된다. 수도권·규제지역에서 주택구입 목적 주담대를 받은 경우에도 6개월 안에 전입해야 해 이른바 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 방식)이 제약을 받는다. 

여기에 세제개편까지 시행되면 임대 중인 집을 보유한 집주인이 직접 들어가 살거나 주택을 매도하는 쪽을 택할 확률이 높아졌다. 매수자 역시 장기적으로 실거주해야 하는 구조가 강해진 만큼 기존 임대주택이 전세시장에 계속 남아 있을 유인이 약해질 수 있다. 

전세 품귀가 매매시장으로 번질 가능성도 제기된다. 전세를 구하지 못한 수요가 매매로 이동하면 임대 매물 감소에서 전셋값 상승, 매매 전환과 중저가 아파트 호가 상승으로 이어지는 흐름이 나타날 수 있다는 관측이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "최근 거론되는 초고가주택보다 낮은 가격대에는 대기수요가 있어 매물이 나오면 이를 소화할 것"이라며 "수요가 집중되면 해당 구간의 주택가격이 오르고 전세난이 심화할 수 있다"고 진단했다.

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