[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 다주택자의 양도소득세 중과 부담을 2년간 한시적으로 낮추면서 절세를 노리는 서울 아파트 매물이 늘어날지에 관심이 쏠린다. 이번 세제개편안에서 보유세는 단계적으로 강화하되 처분 단계의 세금 문턱은 낮춘 만큼 다주택자에게 사실상 매도 기회가 주어졌기 때문이다.

다만 이번 세제개편이 단기간에 매물이 쏟아지는 결과로 이어질지는 불확실하다. 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 올해 상반기 선제적 매도가 상당 부분 이뤄진 데다 현재 남아 있는 다주택자는 세제 변화에도 보유를 선택할 여력이 있는 것으로 분석돼서다. 이에 따라 '절세 매물'은 2027년 종부세 과세기준일과 2028년 중과 완화 종료 시점을 전후해 점진적으로 출회될 것으로 전망된다.

◆ 李 "먼저 판 사람 손해 봐선 안돼"…중과 유지한 채 2년간 '퇴로'

5일 업계에 따르면 정부가 다주택자의 보유세 부담을 높이는 동시에 2027~2028년 양도소득세 중과세율을 한시적으로 낮추면서 다주택자의 매도 시점이 앞당겨질 수 있다는 전망이 나온다.

정부는 다주택자 양도세 중과 제도 자체는 유지하면서 매도 시점에 따라 가산세율을 차등 완화하기로 했다. 지난 5월 종료한 중과 유예를 다시 연장하거나 중과를 전면 배제하는 대신 보유세 강화에 맞춰 주택을 처분할 수 있는 제한적인 퇴로를 마련한 것이다.

정부안에 따르면 조정대상지역 주택을 처분하는 2주택자의 양도세 가산세율은 현행 20%포인트에서 2027년 5%포인트, 2028년 10%포인트로 낮아진다. 3주택 이상 보유자는 현행 30%포인트에서 각각 10%포인트와 15%포인트로 완화된다. 2029년부터는 기존 중과세율로 복귀하며 완화 기간에도 장기보유특별공제는 적용되지 않는다.

이재명 대통령도 이날 국무회의에서 이번 조치를 다주택자에게 다시 혜택을 주는 정책으로 보는 시각에 선을 그었다. 기존 정책을 믿고 먼저 주택을 처분한 사람이 상대적으로 손해를 봤다고 느끼지 않도록 중과 체계는 유지하되 가산세율만 일부 낮춘 것이라는 설명이다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관도 중과를 폐지하는 것이 아니라 일정 기간 세율을 낮추는 방식이라고 강조했다.

매도 시점에 따른 세 부담 차이는 적지 않다. 2주택자가 조정대상지역 주택을 팔아 5억원의 양도차익을 얻으면 현행 중과세율 적용 시 양도세가 약 2억7000만원이지만 2027년에는 약 2억원, 2028년에는 약 2억2000만원으로 줄어드는 것으로 추산된다. 첫해에 더 낮은 세율을 적용해 매도를 앞당기려는 구조다.

◆ 이미 선제 매도 상당수…2년간 분산 출회 예상

과거에는 양도세 중과 완화 직후 매물이 늘어난 사례가 있다. 2022년 중과 유예 시행 직전 5만5509건이던 서울 아파트 매물은 시행 이틀 뒤 5만7935건으로 4.3% 증가했다. 세 부담을 낮추자 다주택자의 처분 시점이 빨라진 것이다.

다만 이번에는 같은 수준의 단기 효과가 나타나기 어려울 것으로 예상된다. 정부가 중과 유예 종료를 사전에 예고하면서 올해 2~5월 다주택자의 선제 매도가 집중됐고 서울 주요 지역에서는 고가주택 매도와 증여가 이미 늘었기 때문이다.

현재까지 주택을 보유한 다주택자는 대출·세제 규제 강화에도 매도하지 않은 만큼 상대적으로 보유 여력이 있을 것으로 보여진다. 강남권 재건축이나 한강변 고가주택 등 가격 상승 기대가 높은 주택은 세 부담을 감수하고 보유하는 반면 임대수익이 낮거나 향후 상승 여력이 제한적인 외곽·비선호 주택부터 매물로 나올 가능성이 크다.

이에 따라 매물이 한꺼번에 나오기보다 2년에 걸쳐 분산될 가능성이 있다. 2027년에는 종부세 과세기준일인 6월 1일과 첫해 양도세 가산세율 적용 기간이, 2028년에는 한시 완화 종료 시점이 다주택자의 처분 판단에 영향을 줄 것으로 보인다.

대출규제로 위축된 매수 여력도 변수다. 서울 핵심지는 대기수요가 신규 매물을 받아낼 수 있지만 외곽 지역은 매물이 늘어도 거래로 이어지지 않고 적체될 수 있다. 이번 개편이 서울 전역의 매물을 한꺼번에 끌어내기보다 지역과 주택의 수익성에 따라 다주택자들이 선별 매도를 나설 것으로 예상된다.

업계 관계자는 "올해 상반기까지 다주택을 처분하려는 움직임이 있었던 만큼 남은 다주택자들이 추가적으로 절세 매물을 내놓을 가능성은 낮다"면서 "다만 보유세 부담이 커지는 가운데 2027년과 2028년 적용 세율에도 차이가 있는 만큼 수익성이 낮거나 비선호 지역의 주택을 중심으로 매물이 점진적으로 나올 가능성은 있다"고 말했다.

min72@newspim.com