[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 정부의 부동산 세제 개편 논의가 본격화하는 가운데, 국회에서 열린 학계·업계 토론회에서는 "세제만으로 부동산 시장을 안정시키는 데는 한계가 있다"는 지적이 잇따랐다.

오는 23일 이재명 대통령이 직접 주재하는 부동산정책 국민 대토론회를 앞두고 열린 이날 토론회에서는 보유세 강화와 거래세 완화라는 큰 방향성에는 공감대가 형성됐지만, 정책의 일관성과 예측 가능성을 확보해야 한다는 의견이 제기됐다.

◆ 이재명 대통령 주재 대토론회 앞두고 보유세 강화·거래세 완화 논의

20일 재단법인 동천 및 한마음재단과 주거공익법제포럼 차규근 및 염태영 의원은 국회 의원회관에서 '부동산 세제 개혁의 방향과 과제: 조세정의 형평성 지속가능한 주거를 위하여' 토론회를 열었다.

첫 발제를 맡은 이동식 경북대 교수는 1960년대 말 경부고속도로와 강남 개발기 부동산투기억제세 도입을 시작으로 현재까지 이어진 세제 변천사를 짚으며 정권이 바뀔 때마다 강화와 완화가 반복돼 "10년을 가는 세제가 없었다"고 밝혔다. 그는 급박한 입법으로 법 조문이 미숙하게 만들어지면서 정작 서민들이 유탄을 맞는 사례가 많았다고 밝혔다.

박훈 서울시립대 교수는 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세)의 이원적 구조와 공정시장가액비율의 자의적 운용 문제를 짚으며 단기적으로 두 세목의 통합은 어렵더라도 보유세 부담은 높이되 취득 및 처분 단계의 세금은 낮춰 퇴로를 열어줘야 한다는 입장을 밝혔다. 이중교 연세대 교수는 1가구 1주택 비과세 혜택은 단순한 보유 기간이 아닌 '실거주'를 중심으로 개편해야 한다고 강조하며, 다주택자 중과세를 주택 수 기준에서 주택 가격 기준으로 재편하고, 징벌적 중과세율을 완화해 시장 매물 유도를 도모해야 한다고 밝혔다.

권석천 법무법인 태평양 고문은 언론 보도가 시장 심리에 미친 영향을 데이터로 분석했다. 그는 '영끌' 및 '패닉바잉' 등의 표현이 2018년 대비 2022년경 수십에서 수백 배 폭증했다는 언론진흥재단 빅카인즈 분석 결과를 소개하며 자극적 워딩이 집단적 불안감을 키우고 실제 매수 심리에도 영향을 미쳤을 가능성이 크다고 분석했다.

◆ 누진형 공정시장가액비율제 등 다양한 정책 대안 제시

지정토론에서는 세제 정책의 실효성에 대한 냉정한 평가가 이어졌다. 박진백 국토연구원 부연구위원은 "법적으로 조세 정의에 부합하는 것"과 "시장을 안정시키는 것"은 서로 다른 질문이라며 세목 간 조합이 시장 국면별로 정교하게 설계되어 있지 않다는 점을 문제로 밝혔다. 그는 특히 공시가격 현실화를 통한 보유세 인상이 복지제도와 연계된 취약계층 이탈로 이어질 수 있다며 신중한 접근을 당부하고 대안으로 누진형 공정시장가액비율제를 밝혔다.

양지영 신한투자증권 전문위원은 문재인 정부 시절 취득세와 종부세 및 양도세 3종 중과 패키지가 시행될 때 유예기간 동안 오히려 매물이 급감하고 이후 가격이 급등했던 데이터를 제시하며 세제 개편의 성패는 세율 자체가 아니라 매물이 얼마나 건강하게 시장에 흐르는지로 평가해야 한다고 밝혔다. 실제로 매물이 본격 출회된 시점은 세제 강화 시기가 아니라 2022년 기준금리 인상과 다주택 양도세 중과 한시 배제 이후였다는 것이다.

송승현 도시와경제 대표는 공정시장가액비율이 정부에 따라 자의적으로 조정되는 데 대한 시장의 불만을 전하며 거래세 인하와 보유세 인상 조합에 대체로 공감하지만 장기보유특별공제 축소는 임대 물량 축소로 이어질 수 있다고 밝혔다.

반면 정세은 충남대 교수는 서울 부동산시장이 사실상 독점시장에 가까워 일반적인 수요와 공급 원리가 작동하지 않는다며 세제 논의가 소유자와 투자자 중심으로 흐르는 것을 경계해야 한다고 말했다. 그는 무주택 서민의 목소리가 언론과 정책 결정 과정에 충분히 반영되지 않고 있다며 다주택자에 대한 과세 강화와 국가의 매입임대 확대를 통한 임대 공급 대안을 밝혔다.

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