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[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 이재명 정부가 출범 초기부터 공언했던 부동산 정책의 나침반은 명확했다. 과거 문재인 정부가 종합부동산세와 양도소득세 등 '세금의 칼날'을 휘둘러 시장의 내성만 키웠다는 진단 아래, 이재명 정부는 '세금은 최후의 수단이며, 금융으로 수요를 조이고 공급으로 정면 돌파한다'는 실용주의 노선을 택했다.

출범 1년이 지난 2026년 현재, 이 같은 기조는 가계부채 급증세를 꺾고 매매 시장의 미친 듯한 폭등세를 진정시키는 데 일정 부분 기여했다. 하지만 수요 압박을 억누르기 위해 채운 '금융 자물쇠'는 무주택 서민의 주거 사다리를 끊어놓았고, 매매 규제의 풍선효과로 전세 시장이 폭발하는 부작용을 낳았다. 이재명 정부 부동산 정책의 빛과 그림자를 영역별 점수로 짚어본다.

◆ '영끌·갭투자 차단' 성과…실수요자도 함께 묶였다, 82점(B)

이재명 정부 부동산 정책의 핵심 축은 금융 규제였다. 대표적인 정책이 지난해 발표된 '6·27 가계부채 관리 대책'이다. 정부는 수도권 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 제한하고, 다주택자와 갭투자 목적 주담대를 사실상 전면 차단했다. 여기에 6개월 내 실거주 의무와 신용대출 한도 연소득 이내 제한까지 더해지며 시장에서는 "역대 최고 수준의 대출 규제"라는 평가가 나왔다.

효과는 비교적 빠르게 나타났다. 서울 강남권과 마포·용산·성동 등 일부 과열 지역 거래량은 둔화됐고, 단기 투자 수요 역시 감소세를 보였다. 금융당국이 우려했던 가계부채 증가 속도도 안정 흐름으로 돌아섰다. 과거 문재인 정부의 세제 중심 규제와 달리, 이재명 정부는 대출 자체를 조이면서 시장 유동성을 직접 통제했다는 점에서 차별화됐다는 평가다.

다만 부작용도 컸다. 무주택자와 생애 최초 구입자까지 대출 규제 영향을 받으면서 "현금 보유 계층만 집을 살 수 있는 구조가 강화됐다"는 비판이 이어졌다. 실제 서울 핵심 지역에서는 거래량은 줄었지만 신고가 거래는 이어지는 양극화 현상이 반복됐다.

결국 금융 규제는 영끌과 투기 수요를 억제하고 가계부채 증가세를 진정시키는 데에는 성과를 냈지만, 실수요자의 내 집 마련 기회까지 위축시키며 '현금 부자들만의 시장'을 만들었다는 한계도 함께 남겼다는 평가다.

◆ 공급 시그널 강했지만…"입주, 아직 멀었다", 75점(C+)

이재명 정부는 출범 이후 수도권 135만가구 공급 계획을 제시하며 공급 확대를 핵심 정책 과제로 내세웠다. 3기 신도시 공급 가속화와 도심복합사업 확대, 공공 매입임대 활성화 등이 대표적이다. 최근에는 비아파트 공공 매입임대를 확대하며 전세시장 안정과 공급 속도 확보에도 나서는 모습이다.

특히 문재인 정부 시절 공급 억제 논란과 달리, 이번 정부는 공급 부족 문제를 인정하고 LH 등 공공기관 중심의 공급 확대에 보다 적극적인 태도를 보이고 있다는 평가가 나온다. 시장 기능보다는 공공이 직접 공급 속도와 물량을 관리하겠다는 성격이 강하다는 분석이다.

실제 인천계양 등 일부 3기 신도시는 입주 일정이 구체화됐고, 서울 도심복합사업과 공공정비사업도 속도를 내기 시작했다. 시장에서는 정부가 공급 확대 기조를 지속적으로 강조하는 점 자체를 일정 부분 안정 시그널로 받아들이는 분위기다.

다만 한계도 분명하다. 공급 정책은 착공과 입주까지 수년이 걸리는 만큼 단기간 효과를 기대하기 어렵다. 서울·수도권 입주 물량 감소 우려가 이어지는 가운데 공사비 상승과 사업성 악화, 주민 갈등 등으로 실제 사업 속도는 기대보다 더디다는 지적이 나온다. 결국 공급 방향성은 긍정적이지만 시장 체감 안정까지 이어지기에는 시간이 더 필요하다는 평가가 우세하다.

◆ 집값은 진정됐지만 전세·월세 불안은 지속, 60점(D)

이재명 정부는 강도 높은 금융 규제를 통해 서울·수도권 아파트 매매가격 상승세를 둔화시키는 데에는 일정 부분 성과를 거뒀다. 거래량 역시 감소세를 보이며 과열 양상은 진정되는 모습이다. 특히 강남권과 마포·용산·성동 등 일부 지역에서는 투자 수요가 줄며 외견상 시장 안정 효과가 나타났다는 평가가 나온다.

하지만 임대차 시장은 반대로 불안이 커졌다. 대출 규제로 집을 사지 못한 실수요가 전세시장에 머물렀고, 전세사기 여파로 비아파트 기피 현상까지 겹치면서 아파트 전세 수요가 집중됐다. 그 결과 서울 아파트 전세 매물은 빠르게 감소했고, 전세가격 전망지수 역시 높은 수준을 이어가고 있다.

월세화도 가속화됐다. 집주인들이 보증금 반환 부담과 금리 리스크 등을 이유로 반전세·월세 전환에 나서면서 무주택 서민들의 체감 주거비 부담은 오히려 커졌다는 분석이다.

정부는 공공임대와 비아파트 매입임대 확대 등으로 대응하고 있지만 시장에서는 "매매시장은 잡았지만 전세시장은 놓쳤다"는 평가가 적지 않다. 집값 안정과 별개로 서민들의 주거 체감 부담은 여전히 해소되지 못했다는 지적이다.

◆ 李 SNS…강한 메시지 있었지만 정책 혼선 반복, 68점(C-)

이재명 대통령은 취임 이후 SNS와 공개 발언 등을 통해 부동산 시장 안정 의지를 적극적으로 드러냈다. 자택 매도 선언과 함께 "투기 수요는 반드시 억제하겠다"는 메시지를 반복하며 시장에 강한 정책 시그널을 보냈다. 특히 문재인 정부 시절처럼 세금 규제를 반복적으로 강화하기보다 금융 규제와 공급 확대를 병행하는 방향을 택했다는 점에서 차별화됐다는 평가도 나온다. 시장에서는 정책 결정권자가 직접 나서 부동산 안정을 강조하면서 과열 기대심리를 일정 부분 진정시키는 효과가 있었다는 분석이 제기된다.

다만 정책 추진 과정에서 나타난 혼선은 아쉬운 대목으로 꼽힌다. 대표적으로 고강도 대출 규제 발표 직후 대통령실 대변인이 "우리 대책은 아니다"라고 언급하면서 시장 혼란이 커졌다. 이후 대통령실과 관계 부처 간 엇박자 논란까지 이어지며 정책 일관성과 신뢰도에 부담 요인으로 작용했다는 지적이다.

이 대통령의 일부 발언 역시 논란을 낳았다. "부동산 정상화는 계곡 정비보다 쉽다"는 발언은 복잡한 시장 구조를 지나치게 단순화한 접근 아니냐는 비판으로 이어졌다. 공급 부족과 금리, 유동성, 심리 등이 복합적으로 얽힌 시장 특성을 감안할 때 현실 인식이 다소 낙관적이었다는 평가다.

결국 이재명 정부의 부동산 정책은 추진력과 정책 드라이브 측면에서는 높은 평가를 받았지만, 정책 발표 과정에서의 메시지 혼선과 시장과의 소통 문제는 여전히 숙제로 남았다는 분석이 나온다.

◆ '숫자상 안정' 넘어 체감 안정이 남은 과제, 종합점수 72점(C+)

이재명 정부의 부동산 2년은 매매가 지표를 안정시켰다는 서류상의 성과(금융 방어)를 거두었을지언정, 서민들이 체감하는 주거 고통 지수(전세 및 대출 절벽)는 오히려 낮추지 못했다는 점에서 미완의 성적표인 총점 72점을 기록했다. '세금 대신 금융'이라는 프레임은 투기 세력을 잡는 데는 유효했으나, 평범한 직장인들의 내 집 마련 기회까지 박탈하는 부메랑이 되어 돌아왔다.

남은 임기 동안 이재명 정부가 성공한 부동산 정부로 기록되기 위해서는 공급 계획의 '속도감 있는 현실화'와 더불어, 꽉 막힌 금융 규제 패러다임을 '서민·실수요자 타깃형 LTV(주택담보대출비율) 완화'로 미세 조정해야 한다. 지표상의 숫자를 방어하는 정책을 넘어, 전세 난민으로 내몰린 무주택 서민들이 안심하고 거주할 수 있는 실질적 주거 사다리를 복원하는 것만이 남은 임기 내 풀어야 할 핵심 과제다. 

min72@newspim.com